農(nóng)村住房怎么建？九江出臺新辦法！

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九江市人民政府辦公室印發(fā)

《九江市農(nóng)村住房建設管理辦法》

對我市農(nóng)村建房作出規(guī)定

第一條　　為全面貫徹黨中央、國務院決策部署，堅決落實習近平總書記關于打造美麗鄉(xiāng)村、留住鄉(xiāng)愁指示精神，規(guī)范農(nóng)村村民建房管理，切實保障農(nóng)村村民住宅建設合理用地需求，改善農(nóng)村人居環(huán)境，建設美麗鄉(xiāng)村，推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條　　本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民在集體土地上新建、改建和擴建住房（以下簡稱村民建房）及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條　　村民建房按照市縣指導、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責、村級主體進行分級管理?？h鄉(xiāng)政府承擔屬地責任。

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責農(nóng)村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用；組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計調(diào)查，及時將農(nóng)民建房新增建設用地需求通報同級自然資源部門；參與編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。

自然資源部門負責國土空間規(guī)劃、土地利用計劃和規(guī)劃許可等工作，在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和規(guī)劃許可等相關手續(xù)。依法辦理宅基地及其地上房屋的不動產(chǎn)確權登記。

住房和城鄉(xiāng)建設部門負責村民建房的技術指導服務，加大新型農(nóng)房建設圖集推廣；負責牽頭國家和省政府明確的重點對象農(nóng)村危房改造工作；負責鄉(xiāng)村建設工匠培訓，探索建立符合農(nóng)村實際的鄉(xiāng)村建設工匠培養(yǎng)管理制度。

公安、財政、交通、生態(tài)環(huán)境、林業(yè)、水利、鄉(xiāng)村振興、衛(wèi)健、電力、通信等部門和單位，按照各自職責，配合做好村民住房建設管理工作。

第四條　　縣（市、區(qū)）人民政府應當加強對鄉(xiāng)村規(guī)劃編制的統(tǒng)籌與指導，負責本轄區(qū)內(nèi)村民建房的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批工作，定期對村民建房情況開展督查。

第五條　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責村民住宅用地的審核批準。應當加強農(nóng)村住房建設管理的組織領導，科學配備人員力量，健全機構，履行屬地責任，優(yōu)化審批流程，提高審批效率，加強事中事后監(jiān)管，規(guī)范宅基地審批和建房全過程管理。依法組織開展村民建房動態(tài)巡查，探索設立村級宅基地協(xié)管員，及時發(fā)現(xiàn)和協(xié)助制止違法違規(guī)建房行為。指導村級組織完善宅基地民主管理程序。

第六條　　村民委員會應協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好農(nóng)村宅基地和村民住房建設的審查、批準和監(jiān)管等相關工作，通過制定村規(guī)民約、開展村民評議等方式對農(nóng)村宅基地和村民住房建設行為進行規(guī)范。及時發(fā)現(xiàn)、報告、制止、協(xié)助處理違法違規(guī)建房行為，并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或有關部門報告。

第七條　　村民建房應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市、區(qū)）自然資源主管部門應按照“規(guī)劃引領、合理布局；保護耕地、保護環(huán)境；一戶一宅、節(jié)約集約；注重風貌、彰顯特色”的原則，組織編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。規(guī)劃編制和管理所需經(jīng)費應納入縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）年度工作財政預算。

對已有村莊規(guī)劃且符合當?shù)貙嶋H的，要引導村民依照規(guī)劃進行建設。

對不符合村莊發(fā)展實際的村莊規(guī)劃應抓緊修編。

對分散型、小規(guī)模和目前沒有編制規(guī)劃的村莊，應當完善農(nóng)房建設管理要求，合理布局，滿足農(nóng)村住房建設需求。

在歷史文化名村、中國傳統(tǒng)村落、自然保護區(qū)、森林公園、風景名勝區(qū)及其外圍保護地帶范圍內(nèi)建房的，應當符合相關規(guī)劃要求。

第八條　　村民建房堅持生態(tài)友好、環(huán)境友好與鄰里友好。鼓勵新建農(nóng)房向基礎設施完善、自然條件優(yōu)越、公共服務設施齊全、景觀環(huán)境優(yōu)美的村莊聚集。要以“三調(diào)”數(shù)據(jù)為基礎規(guī)劃好村莊建設邊界，明確建筑高度等規(guī)劃管控要求，保護歷史文化和鄉(xiāng)村風貌。

第九條　　村民建房應充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和未利用地，不占或者少占耕地。適當避開交通沿線選址建房，重要交通廊道沿線應加強景觀環(huán)境控制，加大建筑退讓。村民不得在以下情形選址建房：

（一）村民建房禁止占用永久基本農(nóng)田、Ⅰ級保護林地、一級*生態(tài)公益林地。

（二）村民建房應避讓有開采價值的地下資源、地面塌陷區(qū)和地下采空區(qū)。

（三）禁止在崩塌、滑坡、泥石流等山洪地質(zhì)災害危險區(qū)削坡建房，強化山地丘陵區(qū)削坡建房的安全管理。確實無法避讓的，應治理達到安全標準后方可批準建房。

（四）禁止在河湖圩堤管理范圍內(nèi)建設房屋，原有宅基地位于河湖圩堤管理范圍內(nèi)的應退出，另行選址。

（五）禁止在古樹名木樹冠垂直投影外五米范圍內(nèi)進行建筑施工、挖坑取土、采石取砂等，或因硬化固化地面影響古樹名木正常生長的行為。

（六）不得擅自拆除或損毀歷史文化遺存，各級文物保護單位、已登記尚未核定公布為文物保護單位的不可移動文物、零散分布在農(nóng)村的具有傳統(tǒng)建筑風貌、歷史文化價值的建筑物、構筑物、古樹名木等歷史文化遺存要進行重點保護和修繕。

第十條　　村民建房應當依法辦理《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》《建設用地批準書》《農(nóng)村宅基地批準書》，并嚴格按批準的內(nèi)容進行建設。相關證件應當明確建房的地點、四至范圍、用地面積、建筑占地面積、建筑面積、層數(shù)等要求。

多（高）層公寓式小區(qū)和規(guī)劃農(nóng)村集中點需實施統(tǒng)一建設的，按建設項目基本建設程序要求依法辦理規(guī)劃許可、用地審批、施工許可等有關手續(xù)。

第十一條　　市、縣、鄉(xiāng)三級應當逐步建立鄉(xiāng)村規(guī)劃師制度。各地可根據(jù)實際情況，先行先試，公開招聘全職或兼職鄉(xiāng)村規(guī)劃師，參與村莊規(guī)劃編制、戶型標準圖集制定、村民建房審批和監(jiān)管全過程。

第十二條　　農(nóng)村宅基地的安排與使用應當堅持最嚴格的耕地保護制度，需依法落實“一戶一宅”要求，嚴格執(zhí)行宅基地用地標準，不得隨意改變。村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地（含廚房、廁所等用地）面積不得超過以下規(guī)定的標準：

（一）占用原有宅基地和村內(nèi)空閑地，每戶不得超過180平方米；

（二）占用耕地的，每戶不得超過120平方米；

（三）因地形條件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每戶不得超過240平方米。

村民住房的建筑層數(shù)不超過三層，建筑面積不得超過350平方米。各縣（市、區(qū)）可以在以上限額內(nèi)制定具體標準。

第十三條　　村民住宅用地由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準，其中涉及占用農(nóng)用地的，應當依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，依法落實占補平衡。

（一）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格認定辦法由縣（市、區(qū)）人民政府制定。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要對宅基地申請人的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份、現(xiàn)有住房狀況、立戶條件、舊宅處置方式等資格進行審核，嚴格把控申請資格條件關，依法落實“一戶一宅”規(guī)定，確保戶有所居。

（二）符合宅基地申請條件的村民，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請。村民小組收到申請后，提交村民小組會議討論，并將申請理由、擬用地位置和占地面積、擬建房層高和建筑面積等情況在本小組范圍內(nèi)公示，公示期不得少于5日。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農(nóng)戶申請、村民小組會議記錄等材料交村民委員會或村集體經(jīng)濟組織（以下簡稱村級組織）審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。審查通過的，由村級組織簽署意見，將《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》《農(nóng)村宅基地使用承諾書》及會議記錄等材料報送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統(tǒng)一由村級組織辦理的，村民直接向村級組織提出申請，經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示后，由村級組織簽署意見，報送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。

（三）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當建立一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動運行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，設立集中統(tǒng)一受理村民建房申請的便民服務窗口。在政府網(wǎng)站或辦公場所等公布辦理流程和要件，明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等有關部門在材料審核、現(xiàn)場勘查等環(huán)節(jié)的工作職責和辦理期限。

村民建房涉及到農(nóng)村道路交通、環(huán)境保護、住房風貌管控、家庭用水用電改廁、網(wǎng)絡通信等方面的，要同時征求交通、生態(tài)環(huán)境、住建、林業(yè)、水利、電力、衛(wèi)健、通信等部門和單位意見。聯(lián)審通過后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對村民宅基地申請予以審批，出具《農(nóng)村宅基地批準書》，鼓勵地方將鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）一并發(fā)放，并在當?shù)卮寮w公共場所予以公告，公告期不少于7日。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關資料歸檔留存，并及時將審批情況報縣級農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門備案。

（四）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當落實宅基地申請審核到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場的“三到場”要求。通過驗收的村民，可以向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。

第十四條　　村民建房用地實行計劃管理?？h（市、區(qū)）自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門要建立用地保障制度，要嚴格執(zhí)行村民住房建設年度新增建設用地計劃安排、使用和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報批審核制度，保障合法合理的村民建房用地需求。宅基地管理與戶籍管理應當相互銜接，不得設立互為前置的申請條件。不得強制村民搬遷和上樓居住。

第十五條　　村民建房應當尊重鄉(xiāng)土風貌和地域特色，提倡在建筑的形體、色彩、屋頂、墻體、門窗和裝飾等關鍵要素上精心打造，鼓勵選用標準圖集中的戶型。傳統(tǒng)村落中新建農(nóng)房盡量與傳統(tǒng)民居特色、周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，營建具有地方特色的村莊環(huán)境。傳統(tǒng)民居改造中，要注重改善室內(nèi)照明條件，保證傳統(tǒng)民居房屋結構和消防安全。

市、縣（市、區(qū)）人民政府應當建立村莊歷史文化遺產(chǎn)調(diào)查評估機制，充分挖掘和保護傳承村莊物質(zhì)和非物質(zhì)文化遺存，保護并改善村落的歷史環(huán)境和生態(tài)環(huán)境。

第十六條　　村民住房屬于危舊房的，村民可以對房屋進行維修加固，但不得有改變房屋主體結構、增加建筑面積、搭建構筑物等影響規(guī)劃實施的行為。經(jīng)有資質(zhì)的房屋鑒定機構認定房屋安全等級屬D級危房，原則上D級危房不得居住，應當拆除重建或拆遷安置，相關部門要及時審批，確保村民住房安全。

第十七條　　在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)劃許可要求進行建設的，按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，由縣（市、區(qū)）人民政府城市管理主管部門責令停止建設。尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，依法處以罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期自行拆除，不能拆除的，沒收違法建筑，可依法并處罰款；城市管理主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，不停止建設或逾期不拆除的，縣（市、區(qū)）人民政府可以責成有關部門依法強制拆除。

未依法取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》或者未按照規(guī)劃許可要求進行建設的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以依法拆除。

第十八條　　村民未經(jīng)批準建房、少批多建或者采取欺騙手段騙取批準等非法占用土地建房的，按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，由縣級農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門或已承接行政處罰權的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法進行查處，責令停止違法建房，限期自行拆除在非法占用的土地上新建的房屋，退還非法占用的土地；逾期不拆除的，依法可以拆除。

易地新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，超過省規(guī)定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。

第十九條　　村民建房管理人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，或者亂收費的、受理不及時、應批不批的，依法依規(guī)追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的責任；因管理不到位，造成農(nóng)村住房建設秩序混亂，違法建房多發(fā)的，依法依規(guī)追究鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）主要負責人的責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十條　　違反本辦法規(guī)定的行為，法律法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十一條　　本辦法自2022年4月1日起施行，有效期5年。