深圳二手房參考價落地一周年：學(xué)區(qū)房降價百萬元仍難轉(zhuǎn)手

深圳實施二手房成交指導(dǎo)價已滿一年。在二手房指導(dǎo)價政策之后，深圳二手房交易經(jīng)歷了持續(xù)一年的清冷行情。

??2021年2月8日，深圳市住建局宣布建立二手房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，對3595個住宅小區(qū)出臺了詳細(xì)的價格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

??在實施二手房參考價政策后，深圳二手房成交市場一片慘淡，并在2022年1月錄得1557套的成交量新低，創(chuàng)近年新低。

??鑒于深圳目前二手房市場的情況，二手房交易參考價是否將迎來調(diào)整？中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁預(yù)計，后續(xù)深圳二手房參考價政策或?qū)⒂瓉硇拚缘?，調(diào)整性的配套政策，以降低二手房參考價對于剛需購房者的影響。

??學(xué)區(qū)房市場遭重創(chuàng)

??2021年2月8日，深圳市住建局宣布建立二手房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，對3595個住宅小區(qū)出臺了詳細(xì)的價格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

??在實行二手房參考價后，不僅中介平臺陸續(xù)調(diào)整房價信息，銀行也開始根據(jù)二手房參考價情況放貸。由于購房者在貸款時，將根據(jù)二手房交易參考價確定房貸額度，變相的提高了二手房的購房門檻，遏制了二手房交易的非理性上漲現(xiàn)象。

??深圳作為國內(nèi)首個實行二手房參考價政策的城市，這一政策發(fā)布后市場反映迅速且激烈。

??“在二手房參考價出臺之前，二手房訂單占門店成交總數(shù)的半數(shù)以上，在實行參考價之后，門店二手房成交量直線走低，如今門店銷售都在轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場。”在深圳從業(yè)5年的房產(chǎn)中介莉莉?qū)τ浾哒f到。

??深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，深圳共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，創(chuàng)2016年以來新高。同時，2021年深圳二手住宅過戶40699套，同比下跌57.3%，全年成交量遭遇腰斬。在2022年1月，深圳二手住宅僅成交1577套，低于此前2021年10月的1650套，再創(chuàng)近年新低。

??對此，莉莉表示，二手房參考價政策出臺后，對熱點區(qū)域的學(xué)區(qū)房影響尤為明顯，“政策實施后，百花片區(qū)房源整體降價幅度普遍在百萬元以上，甚至不少房源降價之后仍然遇冷”。

??由于片區(qū)內(nèi)名校云集，長期以來，百花片區(qū)被市場稱為“深圳學(xué)區(qū)房的頂流”。在優(yōu)質(zhì)教育資源的加持下，該片區(qū)二手房憑著“學(xué)區(qū)房”的身份標(biāo)簽受到了市場追逐。在2021年年初，百花片區(qū)的國城花園曾有一房源以32萬元/平方米價格成交，彼時不少購房者稱其為“天價”學(xué)區(qū)房。如今，在二手房參考價和擬出臺的大學(xué)區(qū)政策影響下，百花片區(qū)二手房市場迅速啞火。

??位于百花片區(qū)內(nèi)的長城大廈參考價為10萬元/平方米。某拍賣平臺顯示，位于百花片區(qū)的長城大廈一套125.25平方米的房源二拍時起拍價為1108.56萬元，較一拍時降價約277萬元，低于政府參考價約144萬元，但該房源在二拍時仍遭流拍。如今，該房源進(jìn)入變賣階段，吸引了4293人次圍觀，106人設(shè)置提醒，但截至發(fā)稿，仍無一人出價，或?qū)⒃僭饬髋摹?/p>

??在拍賣平臺上，“高級學(xué)區(qū)房”流拍現(xiàn)象并非個例。對于學(xué)區(qū)房流拍，深圳資深置業(yè)顧問張棟認(rèn)為，主要原因在于購房者對“學(xué)區(qū)房”的價值心理預(yù)期回落。

??“現(xiàn)在，百花片區(qū)的房源可以說是誰買誰站崗，該片區(qū)房源如今已少有購房者前來咨詢。”張棟對記者說，“在大學(xué)區(qū)政策仍未落地，而參考價還可能進(jìn)一步下調(diào)的情況下，百花片區(qū)二手房市場已然啞火”。

??政策或迎調(diào)整？

??如今，在深圳二手房指導(dǎo)價實施屆滿一年之際，二手房參考價是否會迎來調(diào)整備受市場關(guān)注。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，如今二手房參考價面臨兩難困境。

??一方面，如果按真實價格變動就應(yīng)該下調(diào)參考價，但這會帶來市場預(yù)期不穩(wěn)，買家更加謹(jǐn)慎的結(jié)果。在房價居高不下的情況下，這對需求釋放是一個巨大的阻礙。目前，促消費、穩(wěn)預(yù)期及促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)成為樓市政策的新重點，因此下調(diào)參考價不太合時宜。

??另一方面，如果上調(diào)參考價格，這不太符合目前的市場運行態(tài)勢，與國家公布的深圳房價運行指數(shù)不相符，且可能會傳達(dá)托底和救市信號。

??對于二手房參考價政策后續(xù)的調(diào)整預(yù)判，宋丁認(rèn)為，二手房參考價實施以來對于深圳樓市中存在的炒作行為打擊效果明顯，但同時由于二手房參考價直接和房貸額度相關(guān)，同時也對合理的市場買賣造成了一定影響。

??針對這一情況，宋丁預(yù)計，后續(xù)深圳二手房參考價政策或?qū)⒂瓉硇拚缘模{(diào)整性的配套政策，以降低二手房參考價對于剛需購房者的影響。