“海南房地產(chǎn)市場已步入蕭條”，省房協(xié)呼吁政策“照顧”

“新政策出臺后，企業(yè)去找有關(guān)部門咨詢和辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，部門工作人員也不知道該怎么辦……”10月28日下午，海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡稱“海南省房協(xié)”）召集各會(huì)員單位，召開會(huì)長辦公擴(kuò)大會(huì)議。

這次“會(huì)長辦公會(huì)”雖然是海南省房協(xié)的年度“常規(guī)動(dòng)作”，但會(huì)議議題顯然有些“特別”：會(huì)議主要圍繞海南當(dāng)前房地產(chǎn)形勢及各企業(yè)關(guān)心的重點(diǎn)問題展開討論，并給當(dāng)?shù)卣块T提意見。

11月10日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在海南省房協(xié)的一份官方會(huì)議匯總紅頭文件中見到，會(huì)議共匯總?cè)箢悊栴}：金融政策、商辦類項(xiàng)目政策及其他政策對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的影響。其中，在討論“商辦類項(xiàng)目政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響”議題時(shí)，與會(huì)企業(yè)代表提到“房企希望政府出臺調(diào)控政策不要隨意加碼，不搞‘一刀切’，急企業(yè)之所急，構(gòu)建政府、企業(yè)、金融業(yè)等合理溝通平臺，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有序管理”。

“在流向房地產(chǎn)放貸比例呈縮緊的大環(huán)境下，海南各會(huì)員單位（房企）都不同程度面臨資金面緊缺的現(xiàn)象。為此，部分企業(yè)為回收資金，保障企業(yè)生存空間，主動(dòng)或被動(dòng)（因限價(jià)）地打折賣房，降低房價(jià)，也因此引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和健康發(fā)展不利。”上述會(huì)議匯總文件在最后表示，“海南房地產(chǎn)市場已步入蕭條（期）”。

商辦類項(xiàng)目政策出臺“后遺癥”

10月28日下午，海南省房協(xié)在海口召開一次“特別”的會(huì)長辦公擴(kuò)大會(huì)議，10余家頭部房企代表參會(huì)。本次會(huì)議主題是交流近期房地產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)政策，并收集與會(huì)代表的意見和建議。

討論交流環(huán)節(jié)，參會(huì)房企代表打開話匣子，發(fā)言踴躍。在談到海南不久前出臺的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的意見》等政策性文件，參會(huì)房企代表也提出了自己的看法。

關(guān)于商辦類項(xiàng)目的政策，房企代表主要提到海南于8月20日發(fā)布的《規(guī)范商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建的通知》和10月14日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的意見》兩個(gè)政策性文件。

“按照新出臺的政策規(guī)定，對于已批未建的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，有關(guān)部門要重新核查規(guī)劃報(bào)建方案。我們企業(yè)的項(xiàng)目就屬于這種‘已批未建’的情況。”一房企負(fù)責(zé)人在會(huì)上稱，政策出臺后，他們拿著相關(guān)材料去找有關(guān)部門咨詢和辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，看新政策出臺后，他們項(xiàng)目如何辦理相關(guān)手續(xù)，“工作人員說政策是出臺了，但是沒有出臺相關(guān)配套細(xì)則，他們也不知道該怎么辦，需要吃透政策或出臺相關(guān)配套細(xì)則后才能辦理?！?/p>

“按照政策規(guī)定，我們只要修改一下規(guī)劃就可以了，項(xiàng)目總不能停在那里等政策配套細(xì)則，是吧？”上述房企負(fù)責(zé)人表示，按理說政府部門出臺一項(xiàng)新政策，應(yīng)該在之前就考慮到政策出臺后會(huì)遇到哪些問題，及時(shí)出臺相關(guān)政策配套細(xì)則，這樣才能保證政策實(shí)施的連續(xù)性、協(xié)調(diào)性，“項(xiàng)目現(xiàn)在停在那里，我們也很苦惱?！?/p>

“相關(guān)政策還規(guī)定，商辦類項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米?！币环科筘?fù)責(zé)人表示，以?？跒槔?，在商辦物業(yè)市場方面，主流需求面積在100-300平方米，現(xiàn)有的商辦物業(yè)市場，存量、增量巨大，銷售周期長，增速完全不能滿足吸納需求。

在海南省房協(xié)上述會(huì)議匯總文件中，也歸納了商辦類項(xiàng)目開發(fā)商的建議：對于商辦物業(yè)以銷售為目標(biāo)的開發(fā)企業(yè)而言，過高的面積段限制提高了單套物業(yè)銷售總價(jià)，造成銷售難度增大，影響開發(fā)企業(yè)原定資金計(jì)劃、開發(fā)節(jié)點(diǎn)、回款節(jié)奏，大幅增加開發(fā)企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；對于商辦物業(yè)以持有運(yùn)營為目標(biāo)的企業(yè)而言，過高的面積段限制，會(huì)造成招租難、空置率高、租金收益降低，影響中小微創(chuàng)新企業(yè)的進(jìn)駐，并且對新消費(fèi)、新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域（比如網(wǎng)紅直播等）帶來直接制約。

他們建議，應(yīng)本著遵循出讓合同的前提下，從市場角度和提高產(chǎn)權(quán)分割面積或提高單筆交易面積的客觀實(shí)際出發(fā)進(jìn)行調(diào)整；商業(yè)物業(yè)防范“商改住”主要控制條件應(yīng)秉承科學(xué)、系統(tǒng)的專業(yè)態(tài)度，應(yīng)落實(shí)在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，比如建筑整體限高、分區(qū)層高、面寬進(jìn)深限制，不同業(yè)態(tài)的供水、供氣、排污、室內(nèi)加層板等。

房企建議政策不搞“一刀切”

參會(huì)代表均表示，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，圍繞著“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，行業(yè)共同維護(hù)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康有序地發(fā)展。

但他們又認(rèn)為，目前在流向房地產(chǎn)放貸比例呈縮緊的大環(huán)境下，海南各會(huì)員單位（房企）都不同程度面臨資金面緊缺的現(xiàn)象。為此，部分企業(yè)為回收資金，保障企業(yè)生存空間，主動(dòng)或被動(dòng)（因限價(jià)）地打折賣房，降低房價(jià)，也因此引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和健康發(fā)展不利。

他們建議，希望政府加強(qiáng)政策引導(dǎo)，在堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)，調(diào)控政策不隨意加碼，不搞“一刀切”，構(gòu)建政府、企業(yè)、金融業(yè)等合理溝通平臺，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有序管理。

海南省房協(xié)官方匯總文件稱，對于海南自貿(mào)港政策，會(huì)員單位希望除了宏觀上的一些大政方針外，行業(yè)、產(chǎn)業(yè)上應(yīng)該有相應(yīng)的細(xì)化的政策出臺支撐。如上述兩份關(guān)于規(guī)范商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理的通知均自下發(fā)之日起執(zhí)行，具體的實(shí)施細(xì)則或何時(shí)公布實(shí)施細(xì)則都沒有進(jìn)行具體的通知，部分涉及此業(yè)務(wù)的房企無所適從，除了等待還是等待，打亂了企業(yè)的年度投資計(jì)劃。

對于目前在海南實(shí)行的“限規(guī)劃+限報(bào)建+限價(jià)+限購+限貸+限投資強(qiáng)度”政策，海南省房協(xié)建議，政府部門應(yīng)結(jié)合海南實(shí)際情況，充分與各相關(guān)企業(yè)商量，協(xié)調(diào)妥善解決方案，嚴(yán)格按照9月29日海南省《海南自由貿(mào)易港優(yōu)化營商環(huán)境條例》公布的條例中指出的，政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)履行向市場主體依法作出的政策承諾、依法簽訂的合同以及司法機(jī)關(guān)作出的生效裁決，不得擅自變更政策承諾或者合同。

“政策的延續(xù)性是營商環(huán)境、企業(yè)投資的關(guān)鍵保障?！庇袇?huì)房企負(fù)責(zé)人表示，“新規(guī)對應(yīng)新項(xiàng)目，舊項(xiàng)目依據(jù)舊規(guī)”、“新規(guī)不溯舊”是關(guān)鍵前置原則。

“海南房地產(chǎn)市場已步入蕭條”

會(huì)議討論環(huán)節(jié)還提到“限價(jià)”問題，參會(huì)代表也提出了自己的建議。

有代表提到，目前海南省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一二手房價(jià)格倒掛問題，如?？谝皇址肯薹績r(jià)17300元/平方米以內(nèi)，但局部地區(qū)的二手房房價(jià)有的已達(dá)到30000元/平方米以上現(xiàn)象。

“各級政府部門是否有相應(yīng)的政策或者措施積極應(yīng)對，尤其是對于海南市場來講，各開發(fā)商的拿地成本高企、建安材料瘋漲、用工成本居高不下，并在疫情疊加的持續(xù)影響下，對海南房地產(chǎn)市場挫傷較大?！彼麄兲岢鼋ㄗh，希望政府相關(guān)職能部門能夠真正落實(shí)“一城一策”政策，真正落實(shí)商品房的“商品”屬性，安居房的“保障”屬性，各取所需，區(qū)別對待，據(jù)實(shí)定策。

“‘一刀切’限價(jià)政策造成?？谑袃r(jià)格平均化，城市價(jià)值沒拉開，好地段、好產(chǎn)品自然被市場追捧（出現(xiàn)加價(jià)搶購等亂象）?！彼麄兘ㄗh，政府部門首先應(yīng)合理增加住宅用地供應(yīng)，鼓勵(lì)與支持更多企業(yè)參與安居型住房開發(fā)；盼政府盡快出臺科學(xué)定價(jià)分區(qū)劃價(jià)政策，讓市場回歸理性，保障房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。

相對于商業(yè)供地，海南全省近一兩年來，商品住宅供地處于壓縮收窄狀態(tài)。據(jù)一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以海口為例，2021年1月-8月，?？诠补?yīng)27宗用地，總面積為1013.4畝，成交用地面積為964.61畝。但在這些供地中，商品住宅用地供應(yīng)和成交數(shù)僅為3宗，總面積僅為38.54畝。

就整個(gè)海南而言，全省商品住宅用地供應(yīng)也不太樂觀，2021年1-8月，全省一級市場土地供應(yīng)突破237宗，總供地面積為1萬畝，成交9601.35畝。但1-8月商品化住房土地供應(yīng)僅為3宗，即38.54畝。

海南省房協(xié)方面表示，因多方面原因，海南房地產(chǎn)市場已步入蕭條；今年國慶黃金周期間，海南樓市看房人數(shù)及成交額均僅是去年同期的15%左右。