人大報(bào)告“激進(jìn)”預(yù)測：房價(jià)有望降20%

　　隨著統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)分析人士紛紛表示，房價(jià)“拐點(diǎn)”初步確立。

　　而近期由中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報(bào)告》顯然更為激進(jìn)：報(bào)告預(yù)測，要使明年經(jīng)濟(jì)增速不跌破9%，地方財(cái)政和宏觀經(jīng)濟(jì)就都難以忍受房價(jià)出現(xiàn)回落20%的情形。更進(jìn)一步的，最早在明年二季度，將會(huì)出現(xiàn)地方政府“暗度陳倉”、弱化調(diào)控的可能；而到了三季度，中央政府則會(huì)開始放松限貸政策、進(jìn)而限購令將逐步松動(dòng)。

　　難道，努力揮動(dòng)了一年半的調(diào)控之手，真的會(huì)在售樓處被砸的混亂下、開發(fā)商“叫苦連天”的反對中，在房價(jià)顯示出回調(diào)之后，悄然結(jié)束？

　　“激進(jìn)”預(yù)測

　　房價(jià)環(huán)比直落20%

　　 “所謂房價(jià)回落20%”，11月21日，人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“是指在住宅現(xiàn)價(jià)的基礎(chǔ)上的環(huán)比直降。”

　　事實(shí)上，截至10月份，房價(jià)的“拐點(diǎn)”才得以初步確立。期間房價(jià)的真實(shí)起落情況，可以從一位開發(fā)商的口述中窺得端倪：“今年年初我們的一個(gè)項(xiàng)目價(jià)格上調(diào)了6%-8%，隨著下半年銷售的不力，我們把項(xiàng)目的價(jià)格又下調(diào)了10%-12%，因此整體看來我們的項(xiàng)目讓利的幅度是有限的。”

　　也即，這種先提價(jià)再下調(diào)價(jià)格，不過是一種營銷手段罷了。采訪中，劉元春也指出，目前在各地出現(xiàn)房價(jià)動(dòng)輒下調(diào)20%-30%的消息，不過是個(gè)別樓盤的情況而已。房價(jià)的全面性回落，并未正式展開。

　　之前，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市中，僅有溫州和寧波兩個(gè)城市的新建住宅價(jià)格指數(shù)，與去年同期相比，有所回落——或者亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存一語中的：“環(huán)比下降就敢說實(shí)質(zhì)性降價(jià)？”而截至3季度，包括保利、碧桂園在內(nèi)的多家上市房企公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，其銷售均價(jià)依然在同比上漲。只不過，在樓市調(diào)控下漲幅相對較小而已。

　　綜上所述，人大報(bào)告中所指房價(jià)環(huán)比直降20%，是指從房價(jià)“拐點(diǎn)”初步確立之后的房價(jià)回落幅度。

　　實(shí)際上，“房價(jià)全面回調(diào)20%的降幅，是一個(gè)很大的數(shù)據(jù)”，劉元春認(rèn)為，報(bào)告中預(yù)測房價(jià)回落不會(huì)超過20%的結(jié)論，是“比較激進(jìn)的”。

　　明年三季度政策會(huì)松動(dòng)？

　　人大報(bào)告從開發(fā)商資金鏈、宏觀經(jīng)濟(jì)相對平穩(wěn)運(yùn)行的需求以及9%經(jīng)濟(jì)增長的社會(huì)約束線三個(gè)方面，預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)可承受的房地產(chǎn)價(jià)格回落在20%左右。

　　據(jù)稱，今年12月起，開發(fā)商將進(jìn)入還款高峰，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過30%?？紤]到銷售下滑、開發(fā)商融資渠道受限的前提下，預(yù)計(jì)到明年一季度，房企籌資金額將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長。與此同時(shí)，人大報(bào)告中表示，地方政府對于房價(jià)下跌的承受能力可能會(huì)低于銀監(jiān)會(huì)的估測。而明年GDP增速不跌破9%，宏觀經(jīng)濟(jì)可承受的房地產(chǎn)價(jià)格回落幅度在20%左右。

　　值得一提的是，人大經(jīng)濟(jì)研究所預(yù)測明年GDP增速為9.2%。有分析人士指出，“這一預(yù)測值普遍高于其他機(jī)構(gòu)的預(yù)期。”

　　“最早明年二季度開始，地方政府或許就會(huì)率先‘暗度陳倉’、弱化調(diào)控”，劉元春對《證券日報(bào)》記者表示，而后三季度中央政府則會(huì)開始放松限貸，進(jìn)而逐步放松限購令。

　　房價(jià)不會(huì)反彈？

　　市場上最擔(dān)憂的是，調(diào)控政策一旦放松，那么會(huì)出現(xiàn)房價(jià)大幅反彈的情形。就此種擔(dān)憂，劉元春表示，此輪樓市的調(diào)整，是一個(gè)在政策主導(dǎo)下的行為。因此，未來房價(jià)的走勢會(huì)是一個(gè)“可控的過程”。除此之外，劉元春認(rèn)為，隨著這些短期性的調(diào)控手段的撤出，房產(chǎn)稅這一類的長期性政策手段或?qū)⒄降桥_。

　　就相關(guān)事項(xiàng)，《證券日報(bào)》記者采訪了華創(chuàng)證券分析師楊現(xiàn)領(lǐng)。在其看來，明年宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)呈現(xiàn)出觸底反彈的狀態(tài)，而人大作出的GDP9.2%增長的預(yù)期，是相對樂觀了。尤其是信貸政策，在他看來并不會(huì)走向擴(kuò)張，而是持續(xù)穩(wěn)健。

　　這一觀點(diǎn)和中國社科院工業(yè)研究所所長曹建海的觀點(diǎn)不謀而合。曹建海亦認(rèn)為，如果開發(fā)貸不放松的話，那么房企依舊會(huì)珍惜現(xiàn)金流，因此不會(huì)出現(xiàn)因惜售而減少供給的情形。

　　一個(gè)值得注意的問題在于，上半年多家房企項(xiàng)目竣工有限。包括萬科、中海外、綠城等多家龍頭房企的竣工面積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其年初的計(jì)劃量。而申銀萬國研報(bào)中更進(jìn)一步指出，房企開工和投資在明年二季度將達(dá)到底部。那么，明年房價(jià)會(huì)不會(huì)因?yàn)橥顿Y開發(fā)不足，而導(dǎo)致供給稀缺、進(jìn)而推升房價(jià)反彈的情形？

　　就此，楊現(xiàn)領(lǐng)表示，房價(jià)大幅反彈不太可能出現(xiàn)。一方面，今年高企的商品房庫存量，大約需要15個(gè)月的時(shí)間才能消化，這就為明年的住宅供給提供了有力的保障；除此之外，政府將會(huì)加大保障房的竣工力度，進(jìn)而一部分保障房入市會(huì)增加普通住宅的供給。

　　而人大經(jīng)濟(jì)學(xué)副院長劉元春在采訪的最后表示，一旦房價(jià)下調(diào)20%，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)在這一場調(diào)控中“元?dú)獯髠?rdquo;?！?/p>