讓利≠虧本 京開發(fā)商開始“零利潤”銷售

　　面對調(diào)控沒有絲毫放松和銷售日漸趨冷的大勢，北京上周末開盤的兩個品牌開發(fā)商的項目均打出了"零利潤"價格吸引購房者的關(guān)注。其中位于通州區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)馬駒橋附近的合生世界花園更是起價9980元/平方米。時隔兩年，北京再次出現(xiàn)低于萬元的樓盤，也標(biāo)志著北京樓市降價開始動真格的了。
　　自去年4月17日出臺"新國十條"，"史上最嚴(yán)"的本輪樓市調(diào)控已逾一年半，政策的層層加碼使得房價下行的預(yù)期越來越強(qiáng)。11月6日，國務(wù)院總理溫家寶更是強(qiáng)調(diào)，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
　　11月18日，合生世界花園開盤推出了500多套房源，9980元/平方米起價，并且該項目推出的房源層高達(dá)到4.2米。銷售人員介紹，這等于買一層送半層，得房率達(dá)到了140%，并且送3000元/平方米的精裝修。同時該項目的負(fù)責(zé)人還向記者表示，為了進(jìn)一步讓利給購房者，該項目還推出了首付10%的分期付款方案，也就是購房者首付只需6萬元。據(jù)了解，合生世界花園所在區(qū)域周邊項目的均價在1.4萬元/平方米左右。就在第二天，另一個品牌開發(fā)商位于大興的項目打出了1.18萬元/平方米的低價，戶型為98平方米的三居，入市當(dāng)天另有折扣，認(rèn)購的客戶享受兩個點(diǎn)優(yōu)惠。而其周邊其他項目的均價在1.5萬元/平方米左右。
　　"這兩個項目基本上是虧本入市。"北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉表示。記者了解到，合生世界花園項目所屬地塊2010年12月被合生創(chuàng)展拿下，成交樓面價為5301元/平方米；另一個大興項目所屬的大興區(qū)生物醫(yī)藥基地地塊則是在2010年12月23日競得，樓面價為7519元/平方米。"按照目前3000元/平方米的建安成本、2000元左右的稅費(fèi)成本、1000元的財務(wù)成本及基礎(chǔ)營銷費(fèi)用來計算，兩個項目的入市虧本在10%左右。"一位房企內(nèi)部人士在接受記者采訪時算了筆賬。
　　對于"虧本賣"的說法，開發(fā)商方面并不完全認(rèn)同。 該大興項目的一位負(fù)責(zé)人表示："我們只是讓利給購房者，并不代表虧本，只是利潤很低，我們采取的是低開高走的策略"。同時，合生世界花園項目相關(guān)負(fù)責(zé)人陳辰則坦言，項目基本上是零利潤入市。"現(xiàn)在購房者觀望情緒濃重，項目定價由市場情況而定，我們只是順勢而為。定價在萬元以下，是為了應(yīng)對樓市'寒冬期'。"
　　不過，如此低價是否只是開發(fā)商的營銷策略、吸引購房者的幌子呢？就低價項目的套數(shù)和購買條件等問題，陳辰向記者表示："這次9980元/平方米的房源共有多少套目前還未對外公布，但其中既有50年產(chǎn)權(quán)的Loft，也有70年產(chǎn)權(quán)的住宅。"
　　進(jìn)入11月以來，北京樓市的境況日益萎靡。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月上半月，北京商品房市場繼續(xù)低迷，一二手房簽約量同比下降幅度達(dá)到了57.7%。該期限內(nèi)入市的13個項目提供的4014套房源至今依然"零"成交。截至11月20日，北京商品房存量達(dá)到121015套，為近30個月以來的最高值。
　　面對北京市場目前的局面，降價銷售已是大勢所趨。此前，金九銀十的失色已讓開發(fā)商對價格進(jìn)一步下探。從10月開始，通州區(qū)域的潤豐領(lǐng)尚、東亞逸品閣進(jìn)一步將價格調(diào)至1.32萬元/平方米左右，隨后大興區(qū)域的朗文世家也將價格調(diào)整到了1.32萬元/平方米。此次，跌破萬元的價格更預(yù)示著北京房價的降價速度和范圍正在逐步加大。
　　張大偉表示，兩大品牌開發(fā)商零利潤入市的行為標(biāo)志著北京樓市拐點(diǎn)的真正到來，對周邊項目影響頗大，年底前房價將有望進(jìn)一步降低。