政策和市場(chǎng)日趨明朗 中央和地方博弈加劇

　　從偷偷摸摸地降，到大張旗鼓地降，從擔(dān)心老業(yè)主砸樓盤，到拼著挨砸也要降，在過去的半個(gè)月時(shí)間里，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于降價(jià)的認(rèn)識(shí)發(fā)生了質(zhì)的飛躍。與此同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策“微調(diào)”、信貸定向?qū)捤傻日撜{(diào)又起。隨著房地產(chǎn)投資增幅下降、土地流拍加劇，地方對(duì)中央政策底線的試探性動(dòng)作不斷“上演”，初見成效的樓市調(diào)控會(huì)就此放松嗎？
　　
　　在11月11日的財(cái)新峰會(huì)地產(chǎn)論壇上，一位房地產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)、一位關(guān)注地產(chǎn)的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家，加上兩位投資銀行人士及一位開發(fā)商代表，不約而同地給出了否定的答案。
　　
　　讓開發(fā)商終于“死心”的是國務(wù)院總理溫家寶的講話。10月12日佛山放寬限購時(shí)，燃起了地產(chǎn)界對(duì)年底放松調(diào)控的期待，然而佛山政策當(dāng)天被中央叫停，有如給業(yè)界當(dāng)頭澆了盆冷水。11月6日，國務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡公開強(qiáng)調(diào)，“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，政府的目標(biāo)就是要使房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)格，同時(shí)又促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。”
　　
　　在這之后，各界對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策的走向已然明朗：房地產(chǎn)調(diào)控在明年黨的十八大之前應(yīng)該不會(huì)退出，開發(fā)商至少需要挺過明年上半年。正是在此預(yù)期之下，最近一周，房?jī)r(jià)大降案例集中爆發(fā)了。
　　
　　地方中央博弈加劇
　　
　　自11月初“中海御景西岸”“龍湖酈城”等樓盤相繼拉開降價(jià)序幕后，上海部分樓盤降幅已達(dá)到30%以上。
　　
　　更重要的變化是，一手新盤的降價(jià)已開始帶動(dòng)觀望數(shù)月的二手房市場(chǎng)。在過去一周，上海成為繼北京和深圳后第三個(gè)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌的城市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月7日-13日，京津穗深四大城市的二手房報(bào)價(jià)均創(chuàng)年內(nèi)新低，其中北京、深圳和天津均為歷史最低位；同時(shí)，五大一線城市的二手房新增掛牌量較2010年年末也出現(xiàn)大幅萎縮。
　　
　　市場(chǎng)趨勢(shì)已經(jīng)明朗。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，10月份30個(gè)大中城市的新建商品住宅成交量已經(jīng)較去年同期大幅下滑42%，11月份降幅呈不斷擴(kuò)大趨勢(shì)。
　　
　　土地市場(chǎng)也不容樂觀。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國133個(gè)城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。熱點(diǎn)城市中，深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市則整月無宅地現(xiàn)身，廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊紛紛零成交。
　　
　　相應(yīng)的，多數(shù)城市的土地收入也在下降。據(jù)中房信·克爾瑞系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，今年前10個(gè)月，上海的土地成交金額同比下跌了25%，杭州、南京同比跌幅在三成左右，西安、長(zhǎng)沙等地更是同比下跌超過五成。
　　
　　“有一個(gè)省長(zhǎng)跟我聊天，明年的地方財(cái)政收入、土地出讓金怎么預(yù)算、怎么拍都不知道，地方財(cái)政收入都沒有了。”在11月11日的財(cái)新峰會(huì)上，德意志銀行亞洲投行部主席蔡洪平表示，現(xiàn)在最著急的還不是老百姓，而是地方政府。一方面地方政府土地收入少了；另一方面，在地方經(jīng)濟(jì)中，特別在沿海地區(qū)，已經(jīng)很難改變投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式，也很難改變現(xiàn)有投資結(jié)構(gòu)，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴度還是太高。
　　
　　蔡洪平指出，樓市調(diào)控的核心問題，是中央政府與地方政府利益的調(diào)節(jié)。中央政府制定目標(biāo)，地方政府花錢做事，但土地收入又在減少。因而，地方與中央的“貓鼠游戲”不可避免。他認(rèn)為，如果情況繼續(xù)惡化，地方政府可能會(huì)采取一些變通的方法“增加彈性”，但絕不會(huì)“宣布”取消限購等調(diào)控措施。

　　限購短期不會(huì)退
　　
　　在地方政府“叫窮”、房地產(chǎn)開發(fā)商“叫苦”的博弈之下，中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策何去何從？獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠判斷，這一次政府不會(huì)選擇救市。“2008年救市，后來把經(jīng)濟(jì)搞壞了，若再這么做，誰來承擔(dān)責(zé)任？”他指出，很多開發(fā)商還等著政府去救，是很不明智的選擇。
　　
　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為目前已基本實(shí)現(xiàn)年初制訂的地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，但從今年年底到明年兩會(huì)之前，政策都不會(huì)放松，除非出現(xiàn)一些特別大的問題，比如說很多開發(fā)商的資金鏈都斷裂了。“但這種情況不可能出現(xiàn)，據(jù)我了解，沒有聽說哪個(gè)大型開發(fā)商資金鏈會(huì)斷。去年開發(fā)商已經(jīng)大量充電，而且經(jīng)歷2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，大型開發(fā)商都比較謹(jǐn)慎。”聶梅生說。
　　
　　陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖也表示，限購現(xiàn)在肯定不敢放，“因?yàn)橐呀?jīng)騎虎難下，目前需求還很旺盛，所以要玩命地按著彈簧。現(xiàn)在別說不會(huì)放，反而還會(huì)不斷加力度，因?yàn)閺椈刹粩喾e蓄力量，如果不加力度就會(huì)又爆了。”
　　
　　與以往一樣，對(duì)房地產(chǎn)政策的預(yù)期，更重要的是其對(duì)經(jīng)濟(jì)整體的影響。瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤指出，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響倒不是房?jī)r(jià)降了多少，而是其對(duì)水泥、工程機(jī)械、建材家電等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的影響。如果成交量大幅下滑，且開發(fā)商投資意愿持續(xù)下降，整個(gè)社會(huì)的開工建設(shè)就會(huì)下滑。“今年鋼筋、水泥的增長(zhǎng)都是個(gè)位數(shù)的。”
　　
　　汪濤分析，房地產(chǎn)政策調(diào)控是否需要變化，還得根據(jù)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來判斷。“政府不會(huì)特別關(guān)心某些房地產(chǎn)商能不能活下去，而是關(guān)心整個(gè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)生產(chǎn)、就業(yè)等方面。如果出口大幅下滑，需要內(nèi)需來支撐，政策可能會(huì)有轉(zhuǎn)向。”她認(rèn)為，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)退出，“現(xiàn)在退出的話，房?jī)r(jià)可能會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，調(diào)控又將功虧一簣”。
　　
　　聶梅生認(rèn)為，暫時(shí)沒有必要擔(dān)心房地產(chǎn)投資下降對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1月至10月，房地產(chǎn)投資已將近5萬億元，超過了去年全年的投資規(guī)模。其中，有超過1萬億元是保障房的投資。
　　
　　而現(xiàn)有政策也不會(huì)一成不變。聶梅生認(rèn)為，如果放松的話，會(huì)從貨幣政策開始，在通脹壓力已經(jīng)稍緩的情況下，應(yīng)該適當(dāng)放松銀行對(duì)個(gè)人第一套住房按揭貸款的限制，因?yàn)檫@涉及民生。此外，明年可能還會(huì)先在房產(chǎn)稅、土地出讓制度以及房地產(chǎn)金融方面出現(xiàn)改革。
　　
　　謝國忠也認(rèn)為，限購政策并不是完全不能放松。“為什么有限購？是因?yàn)檎辉敢饧酉?，用限購政策來取代加息?rdquo;謝國忠說，“貸款利息應(yīng)該反映它的風(fēng)險(xiǎn)，如果貨幣政策加息的話，可以取代限購令。但不能一邊把利息壓著，一邊取消限購，那就等于是在補(bǔ)貼投機(jī)了。”

　　調(diào)整仍將持續(xù)
　　
　　對(duì)于政策短期內(nèi)不會(huì)放松的判斷，地產(chǎn)界已趨一致。預(yù)期明確之后，降價(jià)及行業(yè)調(diào)整便勢(shì)在必行。
　　
　　“今年A股、H股都沒有房地產(chǎn)企業(yè)上市，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的資金支持已基本斷掉，現(xiàn)在的情況已經(jīng)清晰，如果政府沒有什么動(dòng)作的話，地產(chǎn)行業(yè)將在未來幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)發(fā)生大的震蕩，房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，出現(xiàn)更多企業(yè)倒閉或者砸售樓處的現(xiàn)象。”蔡洪平如是說。
　　
　　謝國忠則判斷，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)破產(chǎn)，企業(yè)將重組。“中國的房地產(chǎn)企業(yè)不能有2萬多家，可能2000多家都會(huì)覺得多。”他說，“只有重組之后，這個(gè)行業(yè)才能變得健康，不需要依靠泡沫來維持盈利。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，泡沫破了之后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是有好處的。”
　　
　　“房地產(chǎn)公司過去是依靠杠桿、囤地、土地增值，而不是靠造好房子創(chuàng)造價(jià)值?？窟@種簡(jiǎn)單的規(guī)模效應(yīng)，簡(jiǎn)單地消耗土地，靠泡沫，這種成長(zhǎng)是不真實(shí)的。”在范小沖看來，調(diào)控是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一種修正，調(diào)整的過程將是去杠桿化和去泡沫的過程。
　　
　　萬科集團(tuán)總裁郁亮11月12日接受媒體采訪時(shí)也表示，房地產(chǎn)業(yè)再留戀過去的好日子已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)了。“我們現(xiàn)在進(jìn)入了下半場(chǎng)，和上半場(chǎng)不一樣，開發(fā)商作為‘足球運(yùn)動(dòng)員’，要有不同踢法，開發(fā)商可能該和原來的很多做法說再見了，要做新的東西。比如，過去覺得有好產(chǎn)品就一定可以賣掉，賣高價(jià)，多賺錢，但這個(gè)邏輯現(xiàn)在不成立了。”
　　
　　郁亮認(rèn)為，2012年萬科的發(fā)展策略是過冬，在冬天模式下，萬科需要做到現(xiàn)金為王，賣樓更加積極，不能囤地，以及更加謹(jǐn)慎地買地，最后要降低運(yùn)營成本。對(duì)于不斷發(fā)生的開發(fā)商降價(jià)后售樓處被砸事件，郁亮表示，萬科會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持合理定價(jià)原則，更加積極地與業(yè)主溝通，但基本的市場(chǎng)原則必須要堅(jiān)持。
　　
　　萬科的心態(tài)，在目前的房地產(chǎn)業(yè)界很有代表性。

　　保障房需做實(shí)
　　
　　作為此次地產(chǎn)調(diào)控組合拳中重要的組成部分，保障房的建設(shè)進(jìn)度與限購?fù)顺龅臅r(shí)間和方式有著直接關(guān)系。但對(duì)于保障房的實(shí)際完成情況，及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用與效果，仍有待觀察。
　　
　　住建部11月10日宣布，到10月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超1000萬套，實(shí)現(xiàn)了年初計(jì)劃的目標(biāo)任務(wù)。
　　
　　汪濤對(duì)此指出，這次調(diào)控組合拳里最重要的一拳是保障房，“保障房關(guān)鍵看執(zhí)行，現(xiàn)在保障房在建而沒有完工的有1500萬套，去年開工了500多萬套，但當(dāng)年只建完了30多萬套，今年不知道能完成多少套。明年再要開工不管是800萬套還是1000萬套，仍然是很大的量，但問題是政府能否把這塊做實(shí)，開工之后對(duì)鋼筋、水泥等形成真實(shí)需求，而不是挖個(gè)坑、剪個(gè)彩就算開工了。這一塊還需要中央政府把資金做到位，讓地方政府真正有動(dòng)力去完成。”
　　
　　汪濤認(rèn)為，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期健康發(fā)展需要調(diào)根本，保障性住房建設(shè)是一個(gè)可行的方式，問題是必須要做到實(shí)處。
　　
　　年初，住建部與地方政府簽訂了保障房軍令狀，地方政府無一不將保障房當(dāng)做一項(xiàng)重要的政治任務(wù)去完成。但據(jù)財(cái)新《新世紀(jì)》調(diào)查獲知，地方上對(duì)于保障房的統(tǒng)計(jì)口徑其實(shí)非?；靵y，不少地方把單位自建房、政府公務(wù)員小區(qū)等都納入了保障房統(tǒng)計(jì)范疇。
　　
　　對(duì)此，蔡洪平認(rèn)為，這次調(diào)控的根本問題是調(diào)控地方利益，建保障房也是抓到了根本。“我相信這就是痛的地方，”蔡洪平表示，“地方政府才不愿建這個(gè)東西，保障房指標(biāo)定了以后，地方政府官員來北京開會(huì)，沒有哪個(gè)城市真心愿意建，因?yàn)檫@實(shí)際上是地方利益損失，地方財(cái)政損失。所以，他們故意把數(shù)據(jù)弄得很混亂，3600萬套是不可能完成的，因?yàn)檫@是核心利益所在，地方政府不會(huì)這么無私無畏地去做保障房。這是根本的問題，只有保障房真的建成了，調(diào)控才能調(diào)到根本上去。”
　　
　　從此前的佛山限購鬧劇可看出，目前地方和中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入深度博弈階段。地方政府不斷希望沖破限購“魔咒”，但中央政府決心堅(jiān)定。保障房建設(shè)，其實(shí)也是中央和地方博弈的一塊重要內(nèi)容。
　　
　　中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱曾表示，保障房建設(shè)應(yīng)防民粹主義，中國政府在承諾天量保障房建設(shè)的同時(shí)，更應(yīng)該思考保障房的界限，政府參與的限度在哪，保障房的收入來源是什么，政府應(yīng)該如何支持保障房的建設(shè)。“政治家們有他們的思考，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家們一定要適時(shí)提醒，花錢的時(shí)候留點(diǎn)神。”樊綱表示。
　　
　　蔡洪平也認(rèn)為，“在政府強(qiáng)烈干涉下打壓下去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最后局面也不會(huì)很健康。這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)被糟蹋了，很難相信還可以在上面畫很美好的畫——可能這個(gè)問題會(huì)更嚴(yán)重。”