緣何商業(yè)地產(chǎn)頻現(xiàn)“大躍進(jìn)”式發(fā)展 繁榮背后亂象多

　　“現(xiàn)在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，感覺都是一個(gè)模子刻出來的。”提及中國內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)市場，一家國際知名運(yùn)動(dòng)品牌代理商如此描述她的感受。

　　的確，隨著城市化進(jìn)程的不斷加速、人們消費(fèi)能力的逐漸提高以及宏觀調(diào)控之下房企的紛紛轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)市場的供應(yīng)量在最近一兩年呈現(xiàn)激增態(tài)勢(shì)。

　　而以目前的情況看，供應(yīng)的集中放量，使商業(yè)地產(chǎn)市場在迅猛的發(fā)展過程中出現(xiàn)了一系列亟待解決的問題。

　　同質(zhì)化發(fā)展

　　2011年，以購物中心為代表的城市綜合體項(xiàng)目在全國可謂遍地開花。

　　中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報(bào)告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；沈陽將擁有購物中心71個(gè)，建筑面積超過700萬平方米；石家莊將擁有購物中心22家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。

　　統(tǒng)計(jì)還顯示，珠海、中山、海口、銀川、西寧5個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，其中城市綜合體形態(tài)的購物中心占比最高。

　　在一線城市，世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，北京商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量和吸納量分別達(dá)到了空前的123萬平方米和100萬平方米，比2009年分別增長了355%和357%。據(jù)其監(jiān)測(cè)，2011年北京將有近20個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目入市，總建筑面積達(dá)120萬平方米。

　　此外，2011年第四季度和2012年，預(yù)計(jì)分別還將有6個(gè)新項(xiàng)目和15個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入北京市場，總建筑面積超過148.3萬平方米，總體新增供應(yīng)量仍處于高位。此外，上海、廣州、深圳等地商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量也在直線飆升。

　　在宏觀調(diào)控面前，商業(yè)地產(chǎn)儼然成為一些開發(fā)商眼中的“避風(fēng)港”。有專家預(yù)計(jì)，鑒于樓市調(diào)控對(duì)住宅市場產(chǎn)生的沖擊以及房企尋求新的利益增長點(diǎn)的心理訴求，未來一段時(shí)間全國商業(yè)地產(chǎn)仍將繼續(xù)走熱。

　　對(duì)此，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌曾對(duì)媒體表示：“一個(gè)小縣城建三四個(gè)城市綜合體，這不是繁榮，而是亂象。”

　　在中國人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國雄看來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的一再升溫，部分房企已經(jīng)步入誤區(qū)。“現(xiàn)在很多城市、很多開發(fā)商都在規(guī)劃城市綜合體，雷同現(xiàn)象比較普遍，很多購物中心在外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)等方面差異很小，這樣就造成千城一面的局面。”

　　“以天津?yàn)I海地區(qū)的某片大型商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域?yàn)槔?，銷售期都集中在今年下半年和明年上半年這個(gè)時(shí)間段，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)域、價(jià)格和客群上都面臨同質(zhì)化問題。”戴德梁行天津公司總經(jīng)理高炬表示。

　　顯然，這種以購物中心為主要形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在數(shù)量上大躍進(jìn)的同時(shí)，其商業(yè)模式?jīng)]有創(chuàng)新、推出的產(chǎn)品大同小異，也成為制約其發(fā)展的關(guān)鍵所在。很多專業(yè)人士表示，如果“同質(zhì)化”的問題不能解決，一旦商業(yè)地產(chǎn)一哄而上形成泡沫，其結(jié)果比普通住宅更加嚴(yán)重。

　　差異化經(jīng)營

　　即便是在一線城市，因集中放量、同質(zhì)化嚴(yán)重導(dǎo)致的問題項(xiàng)目如今就已經(jīng)出現(xiàn)。

　　據(jù)高緯環(huán)球監(jiān)測(cè)，在北京，有一些購物中心招租出現(xiàn)了困難。盡管項(xiàng)目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應(yīng)在2012年入市的零售項(xiàng)目有可能推遲入市。

　　高緯環(huán)球中國區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事James Hawkey表示：“我們已經(jīng)開始看到一些城市出現(xiàn)問題零售項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和管理上都有問題，因此很難吸引優(yōu)質(zhì)零售租戶入駐。由于不少缺乏零售項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)超過自身管理能力的零售項(xiàng)目，我們預(yù)計(jì)會(huì)有更多的問題購物中心出現(xiàn)。”

　　但另一方面，全國范圍內(nèi)的消費(fèi)能力和消費(fèi)水平的迅速提升，也給零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)會(huì)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前三季度，全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)13.08萬億，同比名義增長17%。

　　面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的巨大蛋糕，身在其中的任何一個(gè)開發(fā)商顯然都不愿意放棄。

　　“面對(duì)國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目普遍同質(zhì)化的現(xiàn)象，我們采取措施是對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客群持續(xù)進(jìn)行深入調(diào)查研究，把握他們的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)需求；對(duì)符合項(xiàng)目定位的商戶保持密切的溝通與聯(lián)絡(luò)，同時(shí)借助公司國際化背景資源，引進(jìn)更多的獨(dú)特資源。”北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。

　　據(jù)李睿介紹，陽光新業(yè)旗下的商業(yè)項(xiàng)目在品牌選擇方面，通常都會(huì)引進(jìn)一些當(dāng)?shù)貨]有，或者還沒進(jìn)入中國大陸的有特色、經(jīng)營能力強(qiáng)、有吸引力的品牌，與其他商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營上形成最大化差異。

　　據(jù)了解，公司在青島的新業(yè)廣場就與國內(nèi)知名兒童體驗(yàn)館運(yùn)營商“比如世界”簽約。雙方共同建設(shè)一個(gè)專為3~12歲兒童精心打造的，由兒童自行管理的虛擬城市，總面積近7000平方米，總投資約1億元。“比如世界就是能給項(xiàng)目帶來差異化的這樣一個(gè)品牌。”李睿表示。

　　在天津，擁有36萬平方米建筑規(guī)模的銀河購物中心，是目前天津商業(yè)地產(chǎn)市場中最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。為了使其顯示出與同類項(xiàng)目的差異化，其開發(fā)商天津樂城置業(yè)有限公司就打算充分發(fā)揮其建筑面積最大的優(yōu)勢(shì)。天津樂城置業(yè)有限公司副董事長李彤就表示，天津城投希望這個(gè)項(xiàng)目能夠令天津商業(yè)地產(chǎn)縮小與北京的差距，為天津的消費(fèi)者提供目前市場中沒有的一站式、體驗(yàn)式的服務(wù)。

　　前述運(yùn)動(dòng)品牌代理商就表示，對(duì)于零售物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)，除了傳統(tǒng)的地段和人流量之外，品牌組合也是他們非?？粗氐囊蛩刂?。

　　“除了商品差異之外，我們?cè)诜?wù)差異化上也下了很大的工夫。”據(jù)李睿介紹，在購物中心內(nèi)部空間設(shè)計(jì)、燈光設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)等方面如何充分考慮人性化因素，使消費(fèi)者擁有更好的舒適感，陽光新業(yè)現(xiàn)在正在學(xué)習(xí)、引進(jìn)這方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

　　世邦魏理仕的三季度北京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告顯示，前期一些積極調(diào)整業(yè)態(tài)組合的項(xiàng)目營業(yè)狀況已有大幅上升，預(yù)計(jì)未來選擇大幅調(diào)整業(yè)態(tài)組合的項(xiàng)目將不斷增多。“定位準(zhǔn)確和積極應(yīng)對(duì)市場變化的項(xiàng)目預(yù)計(jì)能夠順利入市，而定位模糊、管理水平較低的項(xiàng)目預(yù)計(jì)仍將經(jīng)歷漫長的招商期和招商策略的調(diào)整，新項(xiàng)目的市場競爭仍然非常激烈。”