萬科狂屯商業(yè)用地 “轉(zhuǎn)型趨勢(shì)”漸明

　　去年9月以來連拿7幅商業(yè)用地，稱住宅主業(yè)不變

　　時(shí)值樓市多事之秋，在2008年率先扛起降價(jià)大旗的萬科也未能獨(dú)善其身。

　　繼清林徑傳出降價(jià)消息后，上海萬科項(xiàng)目又卷入了近期鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“全線降價(jià)”傳言之中。

　　與此同時(shí)，一封號(hào)稱揭露萬科“5年計(jì)劃”的郵件，也再次激起了市場對(duì)萬科調(diào)控下欲轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的猜測。

　　針對(duì)上述消息，萬科回應(yīng)稱，全線提價(jià)或全線降價(jià)都不符合萬科的風(fēng)格，公司將根據(jù)市場趨勢(shì)定價(jià);而以非住宅為主的項(xiàng)目甚至純商業(yè)項(xiàng)目，都是特例，不會(huì)大面積鋪開。

　　否認(rèn)全線降價(jià)

　　繼清林徑傳出降價(jià)消息后，上海萬科項(xiàng)目又卷入了近期鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“全線降價(jià)”傳言之中。

　　此外，繼清林徑傳出降價(jià)消息后，上海萬科位于青浦的項(xiàng)目萬科尚景苑也傳出降價(jià)，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息，該盤7月份推出的類似公寓報(bào)價(jià)區(qū)間1.64萬~2.28萬元/平方米，實(shí)際成交價(jià)在1.5萬元/平方米左右，而新一批房源的報(bào)價(jià)區(qū)間在1.12萬~1.73萬元/平方米，從報(bào)價(jià)來看降幅約25%。不過業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際成交價(jià)格是否會(huì)降還需要觀察。

　　上海萬科方面對(duì)記者則表示，尚景苑與清林徑一樣，尚未正式開盤，售價(jià)也未正式公布，公司將根據(jù)市場趨勢(shì)合理定價(jià)。

　　對(duì)于有傳言萬科在上海的樓盤將全面降價(jià)，萬科董事會(huì)秘書譚華杰對(duì)媒體表示，全線提價(jià)或全線降價(jià)都不符合萬科的風(fēng)格，并稱現(xiàn)在市場趨冷，有些項(xiàng)目為了適應(yīng)市場供求關(guān)系的變化，做一些價(jià)格上的調(diào)整屬于正常行為。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，萬科上海的清林徑、尚景苑兩項(xiàng)目自上市后合計(jì)去化均在50%左右(前者更低)，不甚理想，與其快速周轉(zhuǎn)的一貫風(fēng)格不符;遇到大市低迷，迫近年底，降價(jià)可以理解為回籠資金的需求，也與往年降價(jià)求存的做法相符。

　　連拿7幅純商業(yè)用地

　　據(jù)有關(guān)媒體披露，11月15日晚間，一則題為《萬科謀變?nèi)蜃畲缶C合商社擬5年全國建50座百萬級(jí)綜合體》的消息發(fā)送到各大媒體郵箱，內(nèi)文提及，萬科旗下首個(gè)綜合體項(xiàng)目萬科廣場已經(jīng)進(jìn)入銷售臨戰(zhàn)狀態(tài)，預(yù)計(jì)最快將于12月份對(duì)外公開發(fā)售。

　　一時(shí)間，萬科可能轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的傳聞再次襲來。

　　巧合的是，同一時(shí)間，“打悶包”近半年的上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期03號(hào)地塊南塊(下稱“03號(hào)南地塊”)也公布了交易結(jié)果，最終獲得該幅地塊的，正是萬科。

　　11月15日，萬科以14.8億元競得的03號(hào)南地塊，出讓總面積為32176.6平方米，為商服用地，折合樓板價(jià)約為13398元/平方米。

　　此前市場中有傳言稱，03號(hào)南地早有意向開發(fā)商和出讓方“兩情相悅”，誰知道開標(biāo)時(shí)萬科“橫刀奪愛”。

　　事實(shí)上，萬科對(duì)于虹橋地塊的執(zhí)著，還可從萬科總裁郁亮的態(tài)度中窺見一斑——此前郁亮曾公開表示：“虹橋我們是不會(huì)錯(cuò)過的。”

　　據(jù)同策咨詢研究中心提供的數(shù)據(jù)，計(jì)入虹橋地塊，去年9月至今，萬科已一口氣吃下了7幅純商用地塊，這一數(shù)字，已高于過去6年所拿純商用地塊總和。

　　“萬科在虹橋地塊上的表現(xiàn)非常強(qiáng)勢(shì)，且在宏觀調(diào)控后一下子新增許多純商用地塊，這很難不讓人對(duì)企業(yè)的轉(zhuǎn)型思路產(chǎn)生聯(lián)想。”一位市場分析人士如是說。

　　進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)大勢(shì)所趨?

　　盡管深陷轉(zhuǎn)型傳言，但萬科內(nèi)部并不認(rèn)同外界關(guān)于“萬科轉(zhuǎn)型”的說法。

　　此次，上海萬科方面再次表示，目前主要城市的土地出讓中，純住宅用地比例不斷下降，而新供應(yīng)地塊，在規(guī)劃中基本都帶有一定的非住宅成分，專業(yè)住宅企業(yè)為了獲得持續(xù)開發(fā)住宅的機(jī)會(huì)，必須同時(shí)也具備開發(fā)非住宅業(yè)務(wù)的能力。

　　因此，萬科方面認(rèn)為，其試水一些純商業(yè)項(xiàng)目，是正常的，但萬科主業(yè)的方向很明確，住宅主業(yè)不會(huì)改變，以非住宅為主的項(xiàng)目甚至純商業(yè)項(xiàng)目，不會(huì)大面積鋪開。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉因此指出，2009年至今拿地情況總體上來看，萬科拿的地塊90%以上都是以住宅為主的混合用地性質(zhì)，原則上做一些配套性質(zhì)的商業(yè)。不過，伴隨著樓市限購，住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的背景下，去年9月開始，萬科開始拿一些純商業(yè)地塊，證明萬科一方面開始有意識(shí)嘗試向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型，另一方面，還是控制純商業(yè)地塊的拿地規(guī)模，以較為穩(wěn)健的方式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔亦表示，從目前看，房企的綜合開發(fā)已成普遍情況，保利、金地、龍湖等企業(yè)都高調(diào)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如萬科不再局限于單一的住宅化優(yōu)勢(shì)，逐步擴(kuò)大自身在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，對(duì)其未來的發(fā)展和業(yè)務(wù)模式的可持續(xù)性或許更為有利。