“貸款族”如何投資商鋪？

    與個人住房貸款利率提高帶來的投資者信心降低的結果不同的是，商用房貸款利率提高的影響并不明顯，一些地產中介人士斷言：即使商用房貸款利率再次提高影響也不會大，因為投資商鋪的往往資金比較雄厚，無須貸款。

    可是，這一現(xiàn)實并非表明商鋪就是富人的權利，收益率要高于住宅的商鋪，也會吸引不少資金不足的投資者的眼光。面對利率提高帶來的投資成本增加，需要貸款來進行商鋪投資的一族該如何面對？

    利率的杠桿讓“貸款族”淡出商鋪投資？

    汪先生去年9月份在江南西臨街買了一套商鋪，60平方米，售價390萬。商業(yè)用房貸款首付必須占放款50％以上，但汪先生很看好那里的投資環(huán)境，就咬咬牙頃盡積蓄付了200萬元首期，余下的190萬在銀行貸款，還款期為10年，月供20865.8元。稍作裝修后，商鋪很快就以每月2.5萬元的價格租了出去。江南西的商業(yè)氣氛非常濃，鋪的出租率是不用擔心的，而且租價看來也還不錯。不過汪先生對它的投資回報率稍有不滿，因為只有6.66%。不過，如果這收益率能夠保持下去，也將就過得去了。不料到了10月，貸款利率一下子漲到了6.12%，汪先生的月供也增加到21207.8元。再一算收益率，已經降到6.60%。更為郁悶的是，汪先生在比較自己的最新收益率與一次性付款的收益率后發(fā)現(xiàn)，兩者居然相差了1.09個百分點。

    當時，汪先生就想，難道政府提高利率是要讓我們這些“貸款族”淡出商鋪投資？以后商鋪投資都是真正的富人玩的了？今年3月，個人住房貸款利率再次提高，更增加了汪先生的這種憂慮。

    汪先生商鋪收益率對照表（單位：元）

    項目 月供 商鋪總價 月租金 收益率

    加息前 21207.8 21207.8×120＋2000000=4544936 25000 25000×12÷4544936=6.60%

    加息后 20865.8 20865.8×120＋2000000=4503896 25000 25000×12÷4503896=6.66%

    一次性付款 3900000 25000 25000×12÷3900000=7.69%

    （鋪價：390萬 首付：200萬 貸款：190萬 期限：10年）

    與汪先生有同樣憂慮的投資者還有不少。商用房貸款利率的提高，會使本來收益率就低于一次性投資者的“貸款投資族”的投資風險大大增加。一方面，貸款利息的提高就直接提高了貸款成本，導致收益率下降；而另一方面，商鋪貸款的貸款期限最長一般不超過 10 年，還款壓力會相當大；此外，貸款買鋪的投資收益率也會比一次性付款的低。

    所以，盡管央行提高貸款利率并沒有篩選商鋪投資市場“貸款族”的初衷，客觀上卻導致了這些已開始投資但資金力量相對薄弱的投資者對投資失去信心，未進入的，也對商鋪投資持觀望態(tài)度。