“限購 限價”雙重給力 珠三角地區(qū)樓市風(fēng)起云涌

　　佛山“限購門”、中山“限價令”、珠海“雙限令”……

　　珠三角城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策你方唱罷我登場，且一令緊似一令，堪稱“限”得最狠。

　　“5985元/平方米一口價，不限樓層、不限朝向，任你挑。”

　　年關(guān)將至，這是廣州一處樓盤的最新降價舉措。7月份的時候，該樓盤已有打折優(yōu)惠，均價還在7000元以上。而今年年初，同樣的樓盤，接近9000元的均價一度令許多購房者望“房”興嘆。10月以來，珠三角多地樓市動輒六成、八成的成交量降幅直接帶動房價走低，可謂“摔”得最痛。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房價直降30%，對于珠三角的買方而言，已是一場無限接近的夢想，因為就連作為賣方的多家地產(chǎn)商也不得不忍痛承認：我們可以接受。

　　限購—限價—雙限，調(diào)控聲聲激起珠三角樓市風(fēng)云。

　　11月10日，廣東省中山市發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定我市新建商品住房價格的意見》，截至今年12月31日之前，將限價標準定在5800元/平方米。

　　“有效期”僅為52天的限價令，究竟是為了一拳擊中高房價命門，還是地方政府苦于應(yīng)付調(diào)控任務(wù)而給出的“拍腦袋”政策，一時引發(fā)輿論熱議。

　　恰恰就在最近一個多月的時間里，前有佛山限購鬧劇——本欲放松限購，但不到一天宣布暫緩，被稱史上最短命政策；后有雙限令突襲珠海——限購、限價雙管齊下，樓市再挨當頭一棒。

　　“從雷聲大、雨點小到雷聲大、雨點也大，”在業(yè)內(nèi)人士看來，珠三角城市的樓市調(diào)控充分折射出高層控制房價的決心，也把地方政府欲壓還保的糾結(jié)心態(tài)反映得淋漓盡致。

　　眼下，這場博弈的天平儼然傾斜。

　　從深圳到廣州再到珠海，新開樓盤大規(guī)模降價初現(xiàn)端倪，二手房成交降至歷史低谷，房產(chǎn)中介開始大規(guī)模倒閉。天平的另一端，購房者變得更為理性：降價未必就出手，觀望觀望也不遲。

　　看調(diào)控

　　一場“糾結(jié)”的接力賽

　　既要完成調(diào)控任務(wù)，又得確保土地收入，在本輪史上最嚴調(diào)控過程中，地方政府很是糾結(jié)，珠三角地區(qū)表現(xiàn)尤甚。

　　廣東中山市政府11月10日下發(fā)文件稱，即日起至2011年12月31日止，中山市新建商品住房交易按以下要求執(zhí)行：單套商品住房合同銷售價格超過5800元/平方米的，市國土資源局暫緩在中山市商品住房銷售合同網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)受理網(wǎng)上簽約手續(xù)。

　　僅僅52天的有效期，如此限價令更像是“救急令”。而在業(yè)內(nèi)人士看來，中山市政府的這種糾結(jié)心態(tài)在珠海“雙限令”中也有所體現(xiàn)。

　　從11月1日起，珠海市執(zhí)行雙限新規(guī)，本市戶籍居民家庭、可提供稅繳及社保證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區(qū)內(nèi)只能新購1套商品住房。此外，住房平均價格超過2011年度房價控制目標(11285元/平方米建筑面積)的，價格主管部門暫停備案，商品房預(yù)售管理部門暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

　　“看似嚴厲，但細究之下也不過是溫柔一刀。”國信證券研究員向記者分析，首先，珠海選在11月開始執(zhí)行限購、限價，顯然是為了避開傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季；其次，限購僅僅針對香洲主城區(qū)，而且“新購”一套即是原本有房的還可以再買一套，影響有限。

　　中山、珠海之外，佛山限購的“一日游”鬧劇更是將地方政府的糾結(jié)心態(tài)表現(xiàn)得淋漓盡致。

　　今年3月18日，佛山成為廣東省第一個出臺“限購令”的二、三線城市，時隔不到7個月，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局突然在10月11日上午發(fā)布通知，宣布次日起放寬限購。消息一出，批評鋪天蓋地。10月11日晚11點半左右，佛山市房管局再發(fā)通知，宣布暫緩放松限購。

　　“佛山放寬限購的鬧劇以急剎車的方式收場，一方面反映了中央政府的調(diào)控決心，另一方面也體現(xiàn)出，實行限購政策對地方經(jīng)濟的影響確實非常大。”世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌說，不然佛山也不會想要頂風(fēng)放寬限購。

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，僅以佛山市政府所在的禪城區(qū)為例，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，今年上半年該區(qū)契稅收入是唯一負增長的稅種，1-6月大幅減收2494萬元，同比下降13.3%。但在2010年，契稅收入約占禪城區(qū)地方財政一般預(yù)算收入的16.5%，在各項稅收中占比最高。

　　土地出讓金的減少更令地方政府“傷不起”。廣州市財政局局長張杰明此前表示，今年1-9月，市本級土地出讓金收入144.5億元，僅完成年度計劃502.5億元的28.8%，預(yù)計全年減收103.5億元。

　　【點評】“欲壓還保”鬧出鬧劇

　　限購、限價會抑制成交量，從而影響地方政府的土地出讓收入和GDP增幅，出于“保政績”的考慮，很多地方政府其實是不愿意限購、限價的，但迫于壓力，只好被動地制定相應(yīng)的政策。正是在地方政府“欲壓還保”的心態(tài)下，才出現(xiàn)了中山限價52天的短視，珠海只限主城區(qū)的微妙以及佛山放寬限購的鬧劇。

　　地方調(diào)控不力就要靠中央調(diào)控給力，業(yè)內(nèi)專家普遍認為，房地產(chǎn)調(diào)控成功與否關(guān)鍵在于中央的調(diào)控決心。而高層近期強硬的表態(tài)則又一次凸顯了決心。溫家寶總理11月6日表示，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，目標是要使房價回歸到合理的價格。

　　“上要應(yīng)對問責(zé)，下要保證財收，但無論地方政府如何糾結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控從嚴的大方向沒有改變。”世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌稱，糾結(jié)心態(tài)還會繼續(xù)，但愿鬧劇不再重演。

　　看市場

　　樓市僵局變降局 中介門店關(guān)停3000家

　　調(diào)控政策你方唱罷我登場，珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場也是花樣百出。

　　“上有政策下有對策，”世聯(lián)地產(chǎn)珠海公司總經(jīng)理陳清虎告訴記者，珠海限價政策對于高新區(qū)、斗門、金灣、三鄉(xiāng)等地在售樓盤的影響不大。而且為了達到限定的價格，即不超過11285元/平方米，許多精裝修的房子都改為毛坯房入市。

　　盡管如此，房地產(chǎn)市場依然陷入冬眠，成交量大幅下挫已帶動房價直降。

　　以深圳為例，10月份深圳新建商品住宅市場成交面積為18.35萬平方米，環(huán)比下跌17%，同比大跌60%。二手房市場更是陷入歷史低谷。來自深圳市規(guī)劃和國土資源委員會的數(shù)據(jù)顯示，10月月全市二手房住宅的成交量約為18.35萬平方米，環(huán)比9月份下滑6%，同比去年10月暴跌80%。

　　量跌價平的局面僵持了沒多久，房價松動從新開樓盤開始。

　　10月18日，深圳龍華花半里項目再次開盤，每平方米直降5000元，400套房源5天內(nèi)售罄，此后追加推出的120套房源目前也基本售罄。

　　10月29日，招商地產(chǎn)旗下的果嶺花園項目推出首批1-2棟，帶裝修售價由預(yù)計的1.8萬元/平方米下調(diào)至1.4萬元/平方米起，均價1.7萬元/平方米，開盤當日即減10萬元另外享受九五折。截至目前，首批1-2棟成交已達八成，3棟于11月7日晚開盤加推入市。

　　11月11日開始，萬科“特價團房季”推出公園里、清林徑兩個項目約100套房的團購活動。公園里小戶型的單價由原來的1.8萬/平方米降到了1.68萬/平方米，大戶型的單價由原來的2萬元/平方米降到了1.78萬元/平方米左右。

　　總的來看，10月份深圳市新建商品住宅成交均價為19119元/平方米，同比下跌11%。

　　另據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控顯示，廣州全市10月份成交面積近63萬平方米，環(huán)比下降5%，同比猛跌60%。10月全市的二手住宅登記量為40.48萬平方米，同比大幅減少35.7%。

　　“就整個珠三角地區(qū)而言，目前二手房的成交量已經(jīng)接近2004、2005年的低點了，但目前二手房價格卻基本沒有松動。”在中原地產(chǎn)華南(大深圳區(qū))董事總經(jīng)理李耀智看來，等到一手房價格出現(xiàn)大面積下降，一、二手房的價格形成倒掛后，二手房才可能出現(xiàn)實質(zhì)降價。

　　不過二手房低迷的成交量，已經(jīng)讓許多中介面臨倒閉局面。

　　中原地產(chǎn)對深圳中介門店分布情況的初步調(diào)查顯示，年初深圳中介門店約為8000家，主體是中小型中介，目前正常營業(yè)的只有5000家左右，關(guān)停門店多達3000家。

　　“深圳中原將裁員1000人，門店由原來的385個調(diào)整為325個。”李耀智無奈地表示，成交量太低了，在這種趨勢下，房價下調(diào)已是不可避免。

　　【點評】買方市場近在眼前

　　限購、限價、限貸等政策在珠三角地區(qū)接連開花，凸顯政府對房地產(chǎn)自上而下的調(diào)控力度不斷收緊；就購房者角度而言，持續(xù)觀望，預(yù)期價格不斷下調(diào)，令樓市逐步陷入“寒冬”。越來越多的跡象顯示，樓市正處在從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的分水嶺上。