各種問題凸顯 預(yù)測調(diào)控可能放松是行業(yè)的麻醉劑

　　“有高利貸來找過萬科，萬科沒敢要”。

　　萬科總裁郁亮在11月15日接受本報(bào)書面專訪時提到。這與部分房企在資金鏈緊張狀況下，熱衷找私募基金托市、暫時惜售，豪賭明年調(diào)控政策放松，顯著不同。

　　郁亮直言，預(yù)測調(diào)控可能放松，是行業(yè)的麻醉劑。

　　不僅融資謹(jǐn)慎，萬科的其他策略也慎重異常。目前萬科已未雨綢繆啟動2012過冬模式：現(xiàn)金為王，賣房子會更積極，不存貨不囤地，收縮買地。郁亮稱，即使為此放棄“春天可能到來”的機(jī)會，也在所不惜。

　　環(huán)顧四周，在一系列調(diào)控措施下，中海、龍湖、萬科等大型房企降價行動不再遮遮掩掩，一場“房企過冬”的大幕已然拉開。大型地產(chǎn)公司不能完成當(dāng)年銷售目標(biāo)者，已確定不在少數(shù)。

　　即便萬科已在10月份實(shí)現(xiàn)了超過千億的銷售額，跑贏大市。但其對后市依然很謹(jǐn)慎。

　　日前在東莞一個輕松的聚會場合萬科總裁郁亮拋出“過冬論”，一石激起千層浪，熱度相仿于2007年底萬科董事長王石拋出的“拐點(diǎn)論”。

　　郁亮說，當(dāng)前的調(diào)控是2008年調(diào)控的接續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)已告別暴利時代，房價回到合理水平是大勢所趨，“不妨把環(huán)境想得更壞一些”。

　　告別暴利 地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場

　　《21世紀(jì)》：萬科如何看待2012年的房價走勢？下一年房市關(guān)鍵詞會是什么？

　　郁亮：2011年關(guān)鍵詞是調(diào)控，2012年萬科發(fā)展策略是過冬。具體有幾點(diǎn)：現(xiàn)金為王，現(xiàn)金流比利潤更重要；賣房子會更積極，不能有存貨、不能囤地；收縮買地。買地最浪費(fèi)錢，一定不能買錯地。管理整體圍繞過冬來運(yùn)營。

　　《21世紀(jì)》：萬科啟動過冬模式的依據(jù)是什么？目前看一些地方政府不乏放松調(diào)控的動力，明年一季度貨幣政策也可能放松，一些開發(fā)商也在賭明天。

　　郁亮：你這樣說是在給我們行業(yè)輸麻醉劑，當(dāng)前調(diào)控初見成效，并且還在觀察之中。我們做出這個選擇，是想不妨把環(huán)境想得更艱難一點(diǎn)，當(dāng)然，有可能春天也會很快到來，但萬科放棄了，不值得冒險。

　　《21世紀(jì)》：你預(yù)計(jì)這個冬天會有多長？何時形勢會好轉(zhuǎn)？

　　郁亮：冬天有多長我不知道。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)問題，也不全是經(jīng)濟(jì)問題，我現(xiàn)在刻意不去想形勢好轉(zhuǎn)這件事情，這會影響我們進(jìn)行過冬的準(zhǔn)備。

　　《21世紀(jì)》：就是說，你寧愿把未來想得更困難一點(diǎn)？

　　郁亮：萬科從來不去預(yù)測，不去賭政策和未來。我想每種調(diào)控政策的退出一定有替代政策，會有有序的政策安排，過去那種“一放就亂，一收就死”的惡性循環(huán)不太可能再出現(xiàn)。

　　我們現(xiàn)在只想怎么去應(yīng)對。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了下半場，這和上半場不一樣。過去指望好產(chǎn)品就可以賣高價，這個邏輯已不成立。下半場才剛剛開始，沒有任何一家房企穩(wěn)操勝券，包括萬科在內(nèi)，在下半場都要繼續(xù)練好內(nèi)功。

　　《21世紀(jì)》：你說下半場萬科要蓋“有人住”的房子，這是否意味著未來房地產(chǎn)的投資屬性將被抑制？

　　郁亮：居住是房子的基本屬性，投資是附屬屬性。投資屬性在未來不可能得到很好的利用，這個行業(yè)不太可能再有暴利，政府的基本政策，讓這個行業(yè)賺取不合理利潤的情形不再出現(xiàn)。

　　萬科總裁郁亮： 預(yù)期宏調(diào)政策放松是房地產(chǎn)業(yè)麻醉劑

　　開發(fā)新融資模式 行業(yè)“雪崩”不會發(fā)生

　　《21世紀(jì)》：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式正在被顛覆，傳統(tǒng)的銀行貸款開始“拋棄”房地產(chǎn)，開發(fā)商資金緊張成為全行業(yè)的問題，萬科的資金狀況如何？

　　郁亮：萬科已經(jīng)5年沒有在資本市場融資，也沒影響萬科發(fā)展。雖然說過冬，但我們也不太悲觀，這個行業(yè)銀行貸款少了，但總會放的，而且會放給有錢的，這是銀行的特點(diǎn)。萬科自己有比較多的錢，目前手頭現(xiàn)金300多億，讓我們可以在未來更靈活安排一些事情。

　　借錢要看成本，錢多了就少借點(diǎn)，錢越多越好借，萬科遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到需要借高利貸的地步。

　　《21世紀(jì)》：目前大量房企去借信托、私募，利率都很高，有些私募預(yù)期回報(bào)率達(dá)到30%、40%，民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，一定會推高成本嗎？行業(yè)利潤一定會降低？

　　郁亮：現(xiàn)在社會上有批錢想做房地產(chǎn)，萬科可以與他們合作，把他們引進(jìn)來，他把地錢付了，我們來做后面的事情。這樣資金成本肯定會高了，也需要分利潤出去。既然是股權(quán)投資，分利潤給別人也應(yīng)該。

　　但利潤是不是一定會降很難說。萬科追求給股東最大的回報(bào)，會用更少的本錢做更多的事情。

　　《21世紀(jì)》：那是否意味著萬科會在類似的方面展開越來越多的合作？這算不算一種融資？

　　郁亮：這個結(jié)論可以有。我們通過合作發(fā)揮資金效率，這是萬科的長期策略。

　　《21世紀(jì)》：萬科有沒有嘗試房地產(chǎn)私募基金等融資方式？年初與華潤簽訂的44億融資協(xié)議中，有和華潤旗下私募的合作么？

　　郁亮：基金、信托，境外境內(nèi)的，我們都有合作，有條件的融資都會去做，但要看成本。有高利貸來找過萬科，但萬科沒敢要。

　　跟華潤的議案是為了預(yù)防可能的融資合作，每年都會通過一個議案。

　　《21世紀(jì)》：當(dāng)下有沒有一些企業(yè)和項(xiàng)目來找萬科收購？你認(rèn)為行業(yè)兼并潮到來了嗎？

　　郁亮：還沒有項(xiàng)目來找萬科收購或并購。目前行業(yè)集中度確實(shí)在提高，但提高是個漸進(jìn)的過程。因?yàn)榻^大多數(shù)同行都能吸取2008年的教訓(xùn)，雪崩式的倒下不會出現(xiàn)。

　　回應(yīng)老業(yè)主鬧事 堅(jiān)持市場原則

　　《21世紀(jì)》：你怎么看待很多老業(yè)主因?yàn)榻祪r鬧退房這樣的事件？比如萬科在深圳的清林徑項(xiàng)目？

　　郁亮：價格本身是波動的。對那些因?yàn)閮r格調(diào)整而遭受影響的客戶，我非常理解他們的心情。但是市場有一定的規(guī)則，市場混亂對任何人都沒有好處，所以一定要堅(jiān)持原則。對萬科來說，始終會堅(jiān)持積極定價策略。

　　《21世紀(jì)》：萬科如何應(yīng)對老業(yè)主因?yàn)榻祪r而產(chǎn)生的糾紛？萬科如何進(jìn)行危機(jī)管理？

　　郁亮：（老業(yè)主不滿）萬科會認(rèn)真處理好，但不需要放到危機(jī)的程度；我們愿意跟客戶耐心溝通，哪怕被他們罵了也要有耐心，但一定要堅(jiān)持市場原則。

　　《21世紀(jì)》：在當(dāng)前這種大背景下，你認(rèn)為房價會降到什么程度？何謂合理水平？

　　郁亮：真的不好說，一些城市通過限價，就把房價控制在合理水平了嗎？控制住了，也未必是合理水平。這個很復(fù)雜，每個地方不一樣，有沒有泡沫很難判斷。

　　對于企業(yè)來說，降不降價是愿望問題，不是能不能降的問題，難道降價是根據(jù)利潤來降嗎？好像一些超市每天做特價時，都是虧本在賣吧。降價跟利潤和成本沒關(guān)系，是每個公司的經(jīng)營決策問題。

　　對于萬科來說，我們要求一個月賣出開盤房源60%的房子，已經(jīng)堅(jiān)持了兩年左右。