國土部打擊房企囤地現(xiàn)象 開發(fā)商壓力將凸顯

　　編者按：目前，從各大城市樓市來看，房地產(chǎn)行業(yè)的拐點已經(jīng)來臨是不爭的事實。在調控政策沒有松動的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如何度過寒冬成為大家關注的焦點。《證券日報》今日聚焦房地產(chǎn)企業(yè)的囤地和囤貨兩大指標，意在剖析房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，以饗讀者。

　　10家一線房企手持建筑面積4.67億㎡土地儲備，需在2年內(nèi)開工，開發(fā)商壓力進一步加大

　　日前，國土資源部發(fā)布了全國第三季度房地產(chǎn)用地市場運行概況。報告顯示，截至10月份，全國未開工房地產(chǎn)用地為21.3萬公頃，未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬公頃。

　　而據(jù)有關媒體報道，國土資源部表示，將對全國房地產(chǎn)企業(yè)的囤地行為繼續(xù)嚴厲打擊。就房企手持土地情況，《證券日報》記者根據(jù)2011年半年報統(tǒng)計了10家排名靠前的大型房企所公告的有關數(shù)據(jù)。

　　公開資料顯示，截至6月30日，包括萬科[簡介最新動態(tài)]、保利[簡介最新動態(tài)]、恒大[簡介最新動態(tài)]、龍湖以及中海外等在內(nèi)的10家上榜“2010 中國上市房企TOP10聲譽指數(shù)”房企，手持建筑面積高達4.67億㎡的土地儲備。然而，與市值巨大的土地儲備相對應的是，房企極低的竣工率。

　　10家房企

　　手持4.67億㎡土地儲備

　　上榜“2010 中國上市房企TOP10聲譽指數(shù)”的10家開發(fā)商分別為：萬科、保利、恒大、龍湖、中海外、碧桂園、金地集團、綠城中國、雅居樂以及富力地產(chǎn)。

　　而在這10家房企中，恒大地產(chǎn)以所持土地儲備面積13539億㎡居于首位，碧桂園和保利分列第二、三。

　　在土地的分布上，恒大地產(chǎn)更是因在三線城市廣泛撒網(wǎng)而遙遙領先——截至6月30日，恒大地產(chǎn)已經(jīng)進入101個城市。而在報告期內(nèi)新開盤的33個項目中，有29個是位于二、三線城市。

　　除去恒大之外，萬科以進入到50個城市位居第二。顯然，在其它開發(fā)商飽受樓市限購影響的當下，恒大和萬科反而從中受益——前者更是成為率先宣布提前兩月完成全年銷售目標的房企。

　　10大龍頭房企中，萬科周轉速度最快：手持規(guī)劃建筑面積3585萬㎡土地儲備的萬科，聲稱其土地儲備僅能滿足未來2-3年的開發(fā)需要。相形之下，綠城中國和雅居樂的周轉則相對較慢：截至6月30日，綠城集團在全國擁有逾4000萬㎡總建筑面積的土地儲備，“確保”了其未來5-7年的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。而主要在廣東和海南布局的雅居樂，其所持的總建筑面積3213萬㎡的土地儲備“足以”應付其未來8-10年的發(fā)展。

　　多家房企上半年竣工面積

　　不足計劃三成

　　在已公布2011年上半年新開工、竣工面積的上市房企中，可以看出開發(fā)商們今年的開發(fā)節(jié)奏已經(jīng)放緩。

　　以綠城為例，早在年初公司計劃全年新開工建筑面積900萬㎡，預計竣工總建筑面積257萬㎡。然而，截至6月30日，公司新開工的總建筑面積僅為266萬㎡，比年初計劃的487萬㎡減少了45%。而公司竣工的總建筑面積更是有限，僅為91萬㎡，占比新開工面積的34.21%。但是，和年初計劃的900萬㎡的新開工面積相比，綠城的竣工-開工比僅為10.11%。

　　彼時，綠城中國的有關人士對《證券日報》記者表示，受益于資金壓力，公司未來將減少新開工項目，而轉向對已開工項目的投入。公司表示，綠城未來開發(fā)節(jié)奏將會放緩，并減少現(xiàn)金的支出。

　　事實上，綠城中國并非個案：1-6月份，萬科完成竣工面積107萬㎡，僅占比全年規(guī)劃竣工面積的14.7%。受此影響，萬科上半年房地產(chǎn)項目的結算面積出現(xiàn)同比下降情形。另一方面，中海外在上半年的竣工項目僅為142萬㎡。中海外表示，公司仍然維持700萬㎡竣工面積的目標——這意味著，中海外上半年竣工面積僅占比全年計劃任務的20.28%。
 

　　國土部要打擊囤地

　　開發(fā)商壓力將進一步凸顯

　　國土部數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，全國已經(jīng)完成出讓但是尚未開工的房地產(chǎn)用地為21.3萬公頃，其中，住宅用地16.5萬公頃。未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。

　　據(jù)央視報道，國土部資源土地利用管理司司長廖永林表示，供應完土地到正常開工，應該有一年到一年半的時間，有些條件不到要兩年時間，這里的一部分是合理工期的，還有一部分可能就是閑置用地。就此，國土部將按照閑置土地處置辦法，要求地方調查核實，加快處理，促進土地的開發(fā)利用。

　　如果按照國土部的說法，上述一線房企手中所持土地儲備如無特殊情況，最多需要在2年內(nèi)全部開工。而所謂的開工標準，日前國土部也給予明示：“是指規(guī)劃設計的永久性建筑工程已進入地基基礎的結構施工。對于僅是搭建了施工現(xiàn)場圍護設施，或僅是開挖基坑的，不計入已開工的項目和套數(shù)。”

　　這或許與開發(fā)商們對自身土地儲備的開發(fā)規(guī)劃相矛盾，尤其是那些土地開發(fā)計劃區(qū)間在5-10年的房企。

　　事實上，隨著房企資金的日益緊張，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模的增幅正在回落。易居中國報告顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅連續(xù)兩個月收窄，“緩開工項目將持續(xù)增多。”和去年相比，增幅大幅下降了40.2個百分點。1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅也持續(xù)下滑。10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資更是環(huán)比驟降11.6%——易居中國認為，在保障房全面開工的任務完成后，四季度房地產(chǎn)新開工減少。再加上房價下跌致使企業(yè)對后市預期趨于悲觀，“投資熱情劇減”。

　　就相關情況，11月16日，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月接受《證券日報》記者采訪時表示，如果政府真的加大對囤地的查處力度，那么將會進一步增加房企的銷售壓力，而開發(fā)商的資金鏈將越發(fā)緊張。也不排除房企無力進行開發(fā)，而致使土地被政府收回的情形。

　　然而，鑒于今年以來土地市場的冷清蕭條，地方政府的壓力也在增大。而國土部打擊囤地的行為，還要依靠地方政府的支持，否則難以落到實處。有鑒于此，政府和開發(fā)商之間的博弈將越發(fā)激烈。