房地產(chǎn)“預(yù)調(diào)微調(diào)”能否真的能遏制中國(guó)高房?jī)r(jià)

　　自從溫家寶總理正式提出“適度適時(shí)進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)”的宏觀調(diào)控新提法后，有人預(yù)計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策有可能松綁。但是宏觀微調(diào)到底是什么？如何做？市場(chǎng)不同人士理解是不同的。

　　觀察國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的走向，主要得看央行貨幣政策的動(dòng)向。可以說(shuō)，當(dāng)前央行的貨幣政策甚至于在未來(lái)半年內(nèi)的貨幣政策動(dòng)向，不會(huì)有太多的變化。因?yàn)椋徒衲甑你y行信貸增長(zhǎng)的情況而言，市場(chǎng)一直認(rèn)為總體偏緊，但實(shí)際上2011年信貸增長(zhǎng)總量仍然可達(dá)到7.5萬(wàn)億元，即不會(huì)低于2010年的水平，只不過(guò)與2009年過(guò)度信貸增長(zhǎng)比有所減少。

　　為何今年信貸增長(zhǎng)總量不低，但市場(chǎng)普遍會(huì)感覺(jué)偏緊，最為重要的是當(dāng)前銀行信貸在政府管制下利率過(guò)低，或商業(yè)銀行不能夠有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，市場(chǎng)對(duì)信貸資源的爭(zhēng)奪會(huì)十分激烈。而這種信貸資源的爭(zhēng)奪中，在政府權(quán)力的主導(dǎo)下，中小企業(yè)信貸的擠出效應(yīng)會(huì)十分明顯。

　　當(dāng)前貨幣政策的微調(diào)，政府更多地會(huì)放在銀行信貸的利率市場(chǎng)化上，通過(guò)利率市場(chǎng)化來(lái)改變當(dāng)前銀行信貸不合理的流向及銀行信貸需求過(guò)度的局面，適當(dāng)?shù)刈屻y行信貸資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)而不是虛擬經(jīng)濟(jì)，當(dāng)前政策是十分明確的。還有，對(duì)于保障性住房政策貸款，政府會(huì)有傾向性。

　　對(duì)于貨幣政策的動(dòng)向，還得看整個(gè)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)如何變化及CPI的變化。就當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，盡管歐美國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，歐盟國(guó)家甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，盡管?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度會(huì)比2010年放緩，但今明兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然可保持9%左右的速度增長(zhǎng)。但從這兩年政府的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)基本上為8%的角度來(lái)看，政府不會(huì)再用信用擴(kuò)張的刺激經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，當(dāng)前或明年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，正是政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)所要達(dá)到的，是政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的結(jié)果。市場(chǎng)不用過(guò)多地?fù)?dān)心政府會(huì)由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩而出現(xiàn)過(guò)度的刺激政策。這就是為何當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策只是強(qiáng)調(diào)微調(diào)而已。

　　也就是說(shuō)，央行的貨幣政策在短期內(nèi)(或半年內(nèi))不會(huì)有太多的改變，貨幣政策的微調(diào)更多的不是銀行信貸數(shù)量上的增減，而是如何來(lái)理順現(xiàn)行的信貸價(jià)格關(guān)系，加快利率市場(chǎng)化改革的目標(biāo)，讓商業(yè)銀行真正成為信貸風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的主體，或通過(guò)有效的利率機(jī)制來(lái)調(diào)整銀行信貸的供求關(guān)系及引導(dǎo)信貸的流向。

　　從目前發(fā)生的一些情況來(lái)看，中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心是十分堅(jiān)決的，整個(gè)市場(chǎng)政策仍然堅(jiān)持在國(guó)十條和新國(guó)八條的基本精神上。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝既定的方向前行，比如擠出房地產(chǎn)泡沫、遏制住房的投機(jī)炒作需求、加大保障發(fā)生住房建設(shè)、讓房?jī)r(jià)下降到民眾可接受等。特別是最近溫家寶總理的講話，主張房?jī)r(jià)下降是國(guó)家的基本政策，并且房?jī)r(jià)下降要到民眾可接受的水平。

　　在這種情況下，房地產(chǎn)下降及住房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)周期性調(diào)整不可避免。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)向居民消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始發(fā)生變化。一些房地產(chǎn)泡沫過(guò)大城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)性下降，持續(xù)了一年多的住房市場(chǎng)量降價(jià)滯的局面也開(kāi)始在打破等。在這種情況下，地方政府土地財(cái)政壓力越來(lái)越大。因此，不少地方政府也會(huì)千方百計(jì)地希望突破中央當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，甚至以早期購(gòu)房者為了退房而打砸搶來(lái)脅持中央政府來(lái)改變現(xiàn)行房地產(chǎn)政策等。

　　可以說(shuō)，種種跡象表明，就當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，地方政府與中央政府的博弈是十分微妙的。地方政府將是落實(shí)中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的最大障礙。因?yàn)?，這些政策的走勢(shì)與變化不僅決定不同的利益格局，而且也決定了未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本走勢(shì)?？傮w上來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)政策全面松動(dòng)或如2008年下半年突然逆轉(zhuǎn)的可能性不大。因?yàn)椋瑢?duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化所帶來(lái)的嚴(yán)重負(fù)面影響，中央政府已經(jīng)有了基本共識(shí)，因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的嚴(yán)厲打擊，擠出房地產(chǎn)泡沫及降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的基本政策不會(huì)改變。現(xiàn)在所擔(dān)心的是，面對(duì)越來(lái)越大的地方政府土地財(cái)政壓力，如果中央政府不出新招(比如說(shuō)征收房地產(chǎn)稅)，那么地方政府可能會(huì)尋找不同的招數(shù)來(lái)化解當(dāng)前的房地產(chǎn)政策。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策未來(lái)走勢(shì)將面臨巨大的不確定。