樓市衰退或持續(xù)至2013年 中國樓市將何去何從

　　在貨幣緊縮和地產(chǎn)調(diào)控雙重打壓之下，多個城市房價已經(jīng)掉頭向下，房地產(chǎn)商資金鏈繃緊。這引起部分地方政府擔(dān)憂，杭州市已經(jīng)著手防范地產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司破產(chǎn)后造成欠薪，從而引發(fā)社會問題。與此同時，消費者購房熱情消退，轉(zhuǎn)向持幣觀望；有業(yè)內(nèi)專家表示，樓市調(diào)整還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國房地產(chǎn)將結(jié)束高速增長期，進入"中速增長期"，從現(xiàn)在到2013年都將是調(diào)整階段。
　　行業(yè)觀察
　　樓市衰退或持續(xù)至2013年
　　隨著樓市調(diào)控和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)，我國房地產(chǎn)市場無疑正在經(jīng)歷巨變階段。
　　11月12日，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在東莞表示，萬科已經(jīng)進入"冬天"模式，并將遵循現(xiàn)金為王、積極賣房、慎重買地的原則。
　　由于其房地產(chǎn)界領(lǐng)軍者的身份，萬科的"冬天論"不出意料地引起輿論大嘩。2008年，萬科集團董事長王石也曾拋出"拐點論"，并引發(fā)一輪降價風(fēng)潮。
　　不少業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)各項指標(biāo)數(shù)據(jù)下滑，"冬天"或?qū)⒊掷m(xù)更長時間，房地產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪的衰退周期。國際貨幣基金組織（IMF）14日公布的報告也指出，中國面臨房價下跌的風(fēng)險。
　　近三年處于調(diào)整期
　　調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響正逐步明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，自今年年初出臺"新國八條"的9個月來，成交量、價格、投資等指標(biāo)的增速，以及國房景氣指數(shù)幾乎都在下行。
　　在此背景下，郁亮拋出的"冬天論"獲得了不少業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。事實上，"現(xiàn)金為王、積極賣房、慎重買地"也正是不少房企在今年的生存策略。
　　不少分析人士認(rèn)為，企業(yè)普遍看空后市，說明房地產(chǎn)將迎來一輪新的衰退周期。我國房地產(chǎn)領(lǐng)域一直有"5+2"的"周期論"，即房地產(chǎn)運行將遵循"5年增長、2年衰退"的周期，但這個周期會受到政策調(diào)控等多重因素影響。
　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，"5+2"僅指房地產(chǎn)發(fā)展的短周期，當(dāng)前的樓市正處于兩個"大周期"之間的調(diào)整階段。
　　陳晟表示，房地產(chǎn)屬于"大周期"行業(yè)，其運行規(guī)律與GDP增長有關(guān)，相關(guān)度高達(dá)92%。房改以來，我國的房地產(chǎn)市場一直處于高速增長的"黃金時期"。他認(rèn)為，隨著我國GDP增速的放緩，房地產(chǎn)業(yè)也將從"高速增長階段"步入"中速增長階段"。
　　據(jù)悉，我國制定的"十二五"期間GDP增長目標(biāo)為8%，明顯低于"十一五"。今年來看，GDP增速盡管尚未回落至8%的目標(biāo)，但前三季度分別為9.7%，9.5%，9.1%，下降態(tài)勢十分明顯。
　　陳晟表示，當(dāng)我國GDP增速降到9%以下時，我國房地產(chǎn)市場也將進入"中速增長期"。而從今年到2013年，將是調(diào)整時期。
　　在近日的2011中國私募基金領(lǐng)袖峰會上，安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文表示，未來幾年基本上可以排除比較大的單邊牛市的可能性，房地產(chǎn)、紀(jì)念幣等行業(yè)將進入持續(xù)的熊市。
　　"暴利時代"或終結(jié)
　　"中速增長"并不意味著"衰退"，按照陳晟的觀點，未來一段時間，樓市整體價格和成交量都不會有太大的變動。
　　國際貨幣基金組織(IMF)則持不同看法，該機構(gòu)在14日公布的報告指出，中國面臨房價下跌的風(fēng)險。央行貨幣政策委員會委員李稻葵的觀點則是：未來兩三年，房價不可能上漲，但跌幅不會超過15%。
　　一個共識則是，隨著土地成本、資金成本、各項稅費的提高，未來房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤率將會降低，"暴利時代"即將終結(jié)。
　　從上月開始，"降價潮"蔓延到更多的企業(yè)和城市，萬科、龍湖、中海等資金面寬松的企業(yè)也加入降價行列。一些分析人士稱，到今年年底，多數(shù)上市房企財報呈現(xiàn)的毛利率將會有所降低。
　　據(jù)悉，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率在10%左右，高端項目略高于上述水平，但與前幾年相比，已有明顯下降。
　　此外，房地產(chǎn)投資增速也在下調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年8月～10月，我國房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)三個月下滑，今年前10月為31.1%，僅比固定資產(chǎn)投資增速高出6.2個百分點。而去年前十個月，兩者相差12個百分點。
　　不少分析人士認(rèn)為，兩者增速的差距不斷縮小，說明房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調(diào)控和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應(yīng)有之義。與此同時，地方政府對"土地財政"的依賴也將減弱。
　　陳晟表示，在政策面的不利影響下，未來房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)下滑，未來很可能滑落到20%以下。
　　資金鏈隱憂
　　杭州欠薪房企將被限制信貸
　　眼下，杭州房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)量價齊跌的局面。尤其是"年關(guān)"將至，開發(fā)商都要支付大筆建筑和材料費用，開發(fā)商的日子愈發(fā)難過。由于遭遇資金鏈困境，有房產(chǎn)中介企業(yè)已出現(xiàn)拖欠員工工資現(xiàn)象。
　　"銀根緊縮的格局下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。一些中小企業(yè)受民間借貸危機影響，債務(wù)鏈面臨斷裂風(fēng)險。"杭州市人力資源和社會保障局局長張建華昨日向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，根據(jù)今年特殊形勢，杭州已提前在11月1日就啟動了工資支付專項檢查行動，重點監(jiān)控建筑施工、裝飾裝潢、服裝加工等勞動密集型行業(yè)以及城郊接合部的小企業(yè)、小作坊。針對企業(yè)欠薪逃匿和重大欠薪違法行為，杭州實行社會公示制度，對于發(fā)生嚴(yán)重欠薪違法的建筑、交通、水利施工企業(yè)，行業(yè)主管部門實行"黑名單制度"，限制該類企業(yè)招投標(biāo)資格；同時，對經(jīng)查實有欠薪逃匿、拒不執(zhí)行整改指令或拖欠工資總額超過50萬元的欠薪企業(yè)，其信貸行為將被嚴(yán)格限制。
　　房企資金鏈隱憂
　　"整體而言，杭州目前的勞動關(guān)系較為穩(wěn)定。"針對這次始于11月1日的工資支付專項檢查行動，張建華向記者表示，主要從預(yù)防角度出發(fā)，將問題遏制在萌芽狀態(tài)，全面普查，重點預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)，以及受民間借貸危機導(dǎo)致債務(wù)鏈面臨斷裂的中小企業(yè)，以及難以監(jiān)管的微小企業(yè)。
　　11月14日，杭州市召開防范和處置企業(yè)拖欠工資工作會議,有關(guān)部門提醒，今年第四季度到明年初，防范處置企業(yè)欠薪工作的形勢更加嚴(yán)峻和復(fù)雜，主要有三方面的原因。原因之一是國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控措施未見放松，銀根緊縮，導(dǎo)致各類建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，非常容易出現(xiàn)拖欠工人工資的連鎖影響。
　　11月1日，杭州房企龍頭企業(yè)綠城集團的老板宋衛(wèi)平在其《從綠城"被破產(chǎn)"說起》的澄清文章中提及，"我們上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的那些兄弟，那些建材商，那些施工隊，那些等待工錢回家過年的農(nóng)民工兄弟們，這是多大的人群？這個人群是否需要我們?nèi)フJ(rèn)真考慮他們的生計？"
　　同樣是房產(chǎn)大佬，在杭州本土房產(chǎn)中介--裕興不動產(chǎn)遭遇資金鏈問題時，該公司董事長張裕興向媒體坦陳，"部分行政人員和離職人員的工資沒有發(fā)下來"，"確實有一兩個月沒發(fā)工資了"。
　　杭州房地產(chǎn)市場仍不樂觀。市場新增供應(yīng)量逐月增加，而開發(fā)商銷售創(chuàng)新低。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，上周，杭州主城區(qū)商品房成交量僅有355套。而預(yù)訂量只有35套，創(chuàng)下今年3月以來周預(yù)訂量新低。
　　杭州雙贏置業(yè)營銷機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳此前接受《每日經(jīng)濟新聞記者》采訪時表示，隨著樓市成交量的持續(xù)低迷，越來越多的開發(fā)商將面臨資金鏈困境。
　　欠薪將被限制信貸
　　此次杭州市防范和處置企業(yè)拖欠工資工作會議上，有關(guān)部門提醒，除房地產(chǎn)行業(yè)及關(guān)聯(lián)行業(yè)外，防范處置企業(yè)欠薪形勢更加嚴(yán)峻和復(fù)雜的另一個原因是，民間借貸危機愈演愈烈，不斷抬高融資成本，導(dǎo)致很多鋌而走險的中小企業(yè)、民營企業(yè)債務(wù)鏈面臨斷裂，極易引發(fā)企業(yè)主欠薪逃匿的惡性案件。此外，無證無照的小微企業(yè)，由于其不易監(jiān)管，特別是在節(jié)前，容易出現(xiàn)拖欠工人工資的問題。
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，杭州市要在全市范圍內(nèi)開展職工工資支付情況的專項檢查，"重點選擇勞動用工不規(guī)范、工資支付不正常的顯性欠薪企業(yè)和納稅、用電、社保繳費不正常的隱性欠薪企業(yè)進行檢查，存在欠薪隱患的企業(yè)要實施重點監(jiān)控和幫扶措施。"檢查重點放在企業(yè)工資特別是農(nóng)民工工資支付情況、企業(yè)工資保證金支付上，"實時掌握企業(yè)每月工資支付情況。"
　　"目前欠薪企業(yè)主要有兩類，一類確實遇到資金鏈問題，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，沒有辦法解決欠薪問題；另外一類就是有能力解決欠薪問題，但惡意欠薪，對后者將嚴(yán)格依法進行查實。"張建華表示。
　　對企業(yè)欠薪逃匿和重大欠薪違法行為，杭州將向社會公布欠薪逃匿或重大欠薪違法企業(yè)的名稱、經(jīng)營者姓名、違法事實等基本信息，同時通報經(jīng)信、公安、稅務(wù)、工商、海關(guān)、人民銀行等相關(guān)監(jiān)管部門，對發(fā)生嚴(yán)重欠薪違法企業(yè)的建筑、交通設(shè)施等企業(yè)，主管部門要繼續(xù)實行"黑名單制度"，限制這類企業(yè)在一定期限內(nèi)招投標(biāo)資格。
　　對經(jīng)查實有欠薪逃匿、拒不執(zhí)行整改指令或拖欠工資總額超過50萬元的，要及時將欠薪主基本信息提交人民銀行市中心支行，在業(yè)主誠信系統(tǒng)中予以披露，對其信貸行為作出嚴(yán)格限制。
　　 公司動向
　　恒大或降速求穩(wěn)
　　"從今年起，恒大進入穩(wěn)定增長期"，恒大董事局主席許家印表示。
　　恒大的選擇或許也是整個房地產(chǎn)行業(yè)的選擇，業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，企業(yè)發(fā)展到一定階段，想始終保持高速發(fā)展既不現(xiàn)實，也不符合市場大勢，穩(wěn)速增長可以給此前粗放式發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)一個"喘息"和自我提升的機會。
　　提前兩個月完成700億目標(biāo)
　　恒大地產(chǎn)（03333，HK）近日在香港發(fā)布10月業(yè)績報告，數(shù)據(jù)顯示，10月公司合約銷售額86.1億元，同比增長54.9%；合約銷售面積達(dá)到139.8萬平方米，同比增長56.7%。
　　截至今年10月，恒大累計合約銷售額778.7億元，較2010年同期增長89.2%；累計合約銷售面積1185.6萬平方米，同比增長79.9%。在前10月業(yè)績數(shù)據(jù)保持穩(wěn)定大幅增長的同時，恒大已經(jīng)提前兩個月完成了此前制定的2011年度700億元銷售目標(biāo)，恒大總裁夏海鈞在業(yè)績發(fā)布會上表示，公司實際上從7月份開始就對銷售均價進行調(diào)整，有效清理了在售的積壓尾盤，使目前的銷售存量保持良性的增長。
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者此前了解到，此前，恒大內(nèi)部其實已經(jīng)將年度銷售目標(biāo)調(diào)高至1000億元，對已經(jīng)提前兩個月完成700億元銷售的恒大來說，在接下來的時間里，是否有意提高銷售指標(biāo)？
　　恒大集團董事局主席許家印對此的回應(yīng)是否定，許家印表示，未來的銷售計劃的調(diào)整要考慮到已經(jīng)完成的銷售業(yè)績、現(xiàn)金流狀況等因素，但可以確定的是"調(diào)高銷售計劃是不可能的"。
　　業(yè)績增長或降速
　　提前兩個月完成年度銷售目標(biāo)，在房地產(chǎn)調(diào)控趨緊的市場大勢下，恒大的業(yè)績堪稱"亮麗"。
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者綜合其他已經(jīng)公布10月業(yè)績的龍頭房企數(shù)據(jù)得知，在全年目標(biāo)的完成進度、前10月總銷售面積和銷售額同比增長率方面，恒大都位居第一位。
　　恒大的高速增長似乎一直在延續(xù)，公開資料顯示，恒大在港上市的2009年即完成全年303億元的銷售額，同比激增4倍，而從2010年到今年前10個月，恒大用了22個月的時間就實現(xiàn)了銷售額翻番，恒大是否會繼續(xù)這樣"神奇"的增長？
　　"公司發(fā)展到一定程度，要繼續(xù)保持之前的高速增長是不現(xiàn)實的"，地產(chǎn)專家韓世同指出。
　　許家印對媒體表示，公司以后很難再出現(xiàn)像現(xiàn)在這樣超過80%的增長速度。瑞信對此評論稱，在調(diào)控環(huán)境及入市氣氛持續(xù)疲弱的情況下，料其11月及12月銷售將放緩，明年合約銷售按年仍可有20%增長。
　　行業(yè)性轉(zhuǎn)型來臨
　　"今年下半年不購買新的土地，以前跟蹤一兩年的項目會購買，但不會像以前那樣一下買十幾塊、二十幾塊地。這是原則性的，不會隨便改變。住宅地產(chǎn)不買了，商業(yè)地產(chǎn)更不買了"，對于恒大接下來的拓展計劃，許家印的回應(yīng)或許暗示著恒大即將"換擋"減速。
　　無獨有偶，此前萬科董秘譚華杰在接受采訪就曾表示，盡管萬科目前的資金較為充裕，但公司對獲取項目仍將保持審慎的態(tài)度。2010年萬科以1081.6億的銷售業(yè)績成為國內(nèi)首家銷售金額突破1000億的房地產(chǎn)企業(yè)，但就在此時，王石卻對萬科2011年的銷售業(yè)績下了"不準(zhǔn)超過1400億元"的死命令。
　　"恒大前幾年一直保持持續(xù)高速增長，從今年起，恒大進入穩(wěn)定增長期"，許家印如是表態(tài)。
　　在地產(chǎn)專家韓世同看來，萬科和恒大的選擇"十分明智"。韓世同表示，對于萬科和恒大來說，公司規(guī)模已經(jīng)發(fā)展到相對較高的程度，如果繼續(xù)保持此前的高速發(fā)展，無疑會給自身太大的壓力，以目前的市場形勢來說，調(diào)低銷售目標(biāo)也是比較明智的做法，與此同時，經(jīng)歷了一段高速的"粗放式"發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)正好可以借此機會進行一些內(nèi)部管理的提升，而不再把目標(biāo)僅僅盯在銷售業(yè)績上。
　　銷售播報
　　北京近半月零簽約
　　在各地房價松動之下，追漲殺跌的持幣待購風(fēng)越刮越烈。
　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，11月上半月，北京商品房住宅項目零簽約。
　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，11月上半月，北京共有13個商品房住宅項目入市銷售，包括遠(yuǎn)洋天著景園、世華泊郡家園、清河嘉園等，合計提供4014套住宅量。不過截至15日，所有項目的簽約率皆為零，且僅有14套預(yù)定量，占比近0.35%。
　　記者發(fā)現(xiàn)，13個入市商品房住宅項目中，朱雀門家苑、潤西山苑、翡麗華庭、遠(yuǎn)洋天著景園等樓盤預(yù)售均價在每平方米3萬元以下，其余樓盤預(yù)售均價基本在每平方米2.5萬元以下，屬于典型的剛需盤，其中北京密云樓盤中加錦園的預(yù)售均價更是低至8500元/平方米。
　　對此，北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉向記者分析說，各種地產(chǎn)調(diào)控政策疊加后，目前的購房資格審核手續(xù)更復(fù)雜，因此對北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上所反映出的簽約數(shù)據(jù)會有一定的影響。4014套房源大批量入市銷售，預(yù)訂套數(shù)僅為入市房源零頭，且偌大的京城半月簽約量為零，這折射出京城樓市的成交清淡已到極點。
　　而對于成交的深度僵持，張大偉主要認(rèn)為基于兩點：首先，北京限購令已實施近一年半，"三有"人群日益被稀釋；其次，目前不管是媒體還是業(yè)內(nèi)，基本形成了房價將下降的輿論環(huán)境，導(dǎo)致購房者持幣待購。
　　對于持幣待購風(fēng)的盛行，著名財經(jīng)評論員葉檀近日在一個財經(jīng)論壇上說，貨幣長期超發(fā)背景下，時下中國的住宅已被炒作成一種投資品，這也就意味著這個投資品市場中的人同樣遵循一個投資規(guī)律：追漲殺跌，即在房價上漲時，大家都爭著去買；在房價松動或下跌時，大家都開始觀望不肯出手，以持幣在手。
　　庫存疊加
　　北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前，年內(nèi)北京共新增135個新建期房住宅項目，房企向政府部門申請到手的預(yù)售許可證共有180次，合計供應(yīng)56729套房源，供應(yīng)面積高達(dá)727.41萬平方米，但簽約量僅為23878套，平均簽約率為42.1%，創(chuàng)造了歷史同期新低。
　　伴隨成交清淡，京城樓市庫存量不斷疊加。機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京加強版限購令落地生效的2月17日，北京一手住宅庫存量為92900套，而到了本月9日，庫存量已疊加至120411套，期間新增庫存量27511套，增長近30%。
　　今年以來北京供應(yīng)的郊區(qū)化趨勢日益明顯，導(dǎo)致北京郊區(qū)庫存壓力極劇加大。比如在新增積壓的27511套住宅庫存量中，大興、通州、昌平、順義、房山等5個郊區(qū)縣就占近2萬套，占比近73%。5郊區(qū)縣庫存量在北京全市的庫存量占比過半，郊區(qū)去庫存化壓力更嚴(yán)峻。