索羅斯擬成立房地產(chǎn)投資基金 伺機(jī)抄底中國(guó)樓市

　　近日有消息稱，對(duì)沖基金大鱷索羅斯近期與香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及地產(chǎn)代理秘密見(jiàn)面，計(jì)劃成立房地產(chǎn)投資基金，伺機(jī)投資中國(guó)內(nèi)地以及香港的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“近年來(lái)，外資投資中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)限制很多，舉步維艱，替內(nèi)房企業(yè)融資是其開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)的新途徑。”海通證券中國(guó)業(yè)務(wù)部副總裁郭家耀對(duì)本報(bào)記者表示，在借貸利率受控的情況下，房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作與樓價(jià)高低不存在直接聯(lián)系。目前收益率較穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)投資基金的主要投資對(duì)象。

　　索羅斯旗下對(duì)沖基金公司Soros Fund Management(下稱SFM)的香港分支SFM HK Management，今年初時(shí)就開(kāi)始籌劃成立房地產(chǎn)基金，目前基金客戶包括多名內(nèi)地與香港的富豪，希望可以在中國(guó)及香港買賣物業(yè)，可能替內(nèi)房企業(yè)融資賺取高息或入股。

　　放貸賺取高息?

　　房地產(chǎn)投資基金作為高利率資金融資的方式之一，成為資本市場(chǎng)爭(zhēng)搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進(jìn)入。

　　“受政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)保護(hù)及外匯管制等政策影響，目前，外資基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正影響非常有限，外資想要大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不太可能。”海通國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)分析師侯凌中對(duì)本報(bào)記者表示，中小房企目前資金鏈非常緊張，在市場(chǎng)波動(dòng)中，外資房地產(chǎn)投資基金更容易談出好價(jià)錢和項(xiàng)目。

　　侯凌中說(shuō)，由于傳統(tǒng)的外資房地產(chǎn)投資基金以投資實(shí)物為主，本土項(xiàng)目管理和投資者缺位仍然是其需要面對(duì)的問(wèn)題。外資的私募基金一般不會(huì)參與管理，即便是絕對(duì)控股，它們也會(huì)把項(xiàng)目管理權(quán)交給一線的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，開(kāi)發(fā)商的原始想法是為自己融資，而不是致力于基金投資者的利益最大化。因此，開(kāi)發(fā)商收到項(xiàng)目資金后，有可能將好的項(xiàng)目留給自己，不好的項(xiàng)目放到基金里，這樣必定造成投資者信心缺失。

　　“傳統(tǒng)的外資房地產(chǎn)投資基金以投資實(shí)物為主，但這些基金在中國(guó)的表現(xiàn)并不好。索羅斯基金可能會(huì)以通過(guò)放貸賺取高息的方式來(lái)運(yùn)作，是對(duì)投資實(shí)物所產(chǎn)生問(wèn)題的規(guī)避。”中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升對(duì)本報(bào)記者透露。

　　黃良升表示，商業(yè)地產(chǎn)是眾投資者爭(zhēng)搶的焦點(diǎn)，外資要想搶到好項(xiàng)目阻力更大。比如，新加坡豐樹(shù)集團(tuán)自2005年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái)，拳腳一直放得不大，今年在內(nèi)地和香港最大的投資，是7月份以188億港元收購(gòu)太古股份有限公司旗下的九龍?zhí)链笮唾?gòu)物商場(chǎng)“又一城”。此外，此基金并無(wú)更多項(xiàng)目去向投資者譜寫(xiě)出動(dòng)人的故事。

　　基金經(jīng)理與內(nèi)地富豪相熟

　　相比其他房地產(chǎn)投資基金，索羅斯香港基金SFM HK Management的管理層背景，無(wú)疑為其在進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的路上掃清了許多障礙。

　　SFM HK Management由美林交易部前董事總經(jīng)理蔡篤昀掌舵，董事包括由美國(guó)調(diào)來(lái)駐港的海歸高層戴霽昕，據(jù)說(shuō)都與內(nèi)地富豪及基金業(yè)界非常熟悉。

　　今年7月，索羅斯突然關(guān)閉其255億美元，即近二千億港元的基金，退還了投資者近10億美元，宣稱目的是專注于家族業(yè)務(wù)，不但避開(kāi)美國(guó)當(dāng)局的監(jiān)管，更成功避開(kāi)9月開(kāi)始的全球股災(zāi)。

　　因此，索羅斯也贏得了內(nèi)地和香港的富豪，以及內(nèi)地保險(xiǎn)業(yè)和投資基金的信心，有意尋求索羅斯合作。有潛在投資者表示，因?yàn)槊髂甑拇蟓h(huán)境不容樂(lè)觀，手上資產(chǎn)必定會(huì)嚴(yán)重縮水。如果將部分資金投向?qū)_基金，有機(jī)會(huì)在逆市中賺錢。

　　“以索羅斯之前的投資履歷，投資者對(duì)他充滿信心，融資絕不會(huì)成為這一房地產(chǎn)投資基金的問(wèn)題。”郭家耀認(rèn)為，通過(guò)替內(nèi)房企業(yè)融資賺取高息或入股的盈利模式，讓SFM成為簡(jiǎn)單的債權(quán)人。樓價(jià)升跌，項(xiàng)目利潤(rùn)與貸款利息不存在直接聯(lián)系，因此在內(nèi)地房企出現(xiàn)融資難的狀況下，這是一個(gè)非常好盈利項(xiàng)目。預(yù)計(jì)索羅斯會(huì)通過(guò)分散投資，定期評(píng)估投資回報(bào)率及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等方式，去減輕房地產(chǎn)企業(yè)高債務(wù)比率帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　海通國(guó)際策略師黃薰輝則對(duì)上述項(xiàng)目提出質(zhì)疑，“相信信貸問(wèn)題和資金跨境流動(dòng)會(huì)成為此項(xiàng)目的主要障礙。”他指出，在大筆資金無(wú)法自由進(jìn)出中國(guó)內(nèi)地的情況下，索羅斯可能會(huì)通過(guò)購(gòu)買在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)的公司債去解決資金跨境流動(dòng)的難題。