一二線城市存量房高居不下 房企業(yè)績節(jié)節(jié)下滑

　　樓市成交量下滑，房價(jià)、地價(jià)走低，土地交易流標(biāo)頻現(xiàn)，在宏觀調(diào)控的壓力下，全國房地產(chǎn)市場一片慘淡。根據(jù)中原地產(chǎn)公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月，包括萬科、金地、招商地產(chǎn)等在內(nèi)的全國十大標(biāo)桿房企中的多數(shù)業(yè)績出現(xiàn)滑坡，在土地、樓市成交低迷的情況下，一些地方土地出讓價(jià)格繼續(xù)下降，而開發(fā)商也不得不出售優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)回籠資金。

　　大型房企業(yè)績?nèi)婊?

　　在市場深陷低迷的行情下，即使是大型知名房企也難以獨(dú)善其身。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月，十大標(biāo)桿房企業(yè)績紛紛出現(xiàn)滑坡，合計(jì)銷售金額環(huán)比下降13%，較去年同期降幅達(dá)23%。十大標(biāo)桿房企中，10月銷售金額出現(xiàn)環(huán)比增長的僅4家，銷售金額出現(xiàn)同比增長的僅有恒大和華潤兩家。而恒大之所以能取得銷售金額環(huán)比增長9%、同比增長80%的良好業(yè)績，其重要原因在于其項(xiàng)目主要分布于二、三線未“限購”且市場需求依然旺盛的城市。

　　在市場持續(xù)低迷的態(tài)勢下，開發(fā)商購地意愿不斷降低。近期，在多個(gè)重點(diǎn)城市，所推地塊“終止出讓”的現(xiàn)象頻現(xiàn)土地市場。上周，位于廣州番禺“廣州南站”區(qū)域的終止出讓地塊數(shù)量高達(dá)12幅，最終出讓的兩幅地塊也均以底價(jià)成交。目前“廣州南站”區(qū)域終止出讓的地塊已累計(jì)達(dá)24幅。10月下旬以來，上海和南京終止出讓的地塊也分別達(dá)6幅和7幅，原因也大多在于地塊起始總價(jià)較高而缺乏吸引力。濟(jì)南9幅地塊也因地價(jià)太高被開發(fā)商放棄而最終流拍。

　　地方政府為了增加土地的吸引力，近來已有一些城市出現(xiàn)土地購買條款放松的現(xiàn)象，如在部分推出的地塊中取消了原來配建保障房的要求等。此外，個(gè)別地塊的土地成交價(jià)格也出現(xiàn)下滑。上周，上海奉賢南橋出讓的一幅地塊均價(jià)較2009-2010年的高位下跌了10%-15%；成都成華昭覺寺一幅地塊出讓價(jià)格較去年同期該地區(qū)價(jià)格下跌19%；杭州下城燈塔成交的1幅地塊價(jià)格較2009年10月同區(qū)域出讓均價(jià)下跌約9%。土地頻頻流拍及地價(jià)的局部下調(diào)，正促使各地房價(jià)加速步入拐點(diǎn)。

　　瑞安地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦公物業(yè)

　　在宏觀調(diào)控的壓力下，開發(fā)商出售部分持有型物業(yè)和項(xiàng)目，以增加資金充裕度。10月份，上海商業(yè)地產(chǎn)成交出現(xiàn)反彈，主要原因在于瑞安地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓大批辦公物業(yè)。據(jù)上海中原研究咨詢不數(shù)據(jù)顯示，10月31日至11月6日，全市一手辦公市場成交4.70萬平方米，環(huán)比前一周激增71.45%，這一成交量也超過了上月總成交的五成。中外環(huán)區(qū)間表現(xiàn)活躍，2.51萬平方米的成交量占全市的53.43%。成交量的激增主要來自前一周的新增供應(yīng)，尤其是創(chuàng)智天地項(xiàng)目。

　　其中，創(chuàng)智天地合計(jì)成交11956平方米，占全市的25.45%，成交均價(jià)為38981元/平方米。據(jù)瑞安房地產(chǎn)公告，這一部分物業(yè)被轉(zhuǎn)讓給中國工商銀行，除了寫字樓外，還有部分商鋪和車庫。由于該物業(yè)將作為工行楊浦支行的辦公及營業(yè)用房，對創(chuàng)智天地的整體品質(zhì)不會(huì)帶來太大影響。通過本次轉(zhuǎn)讓，瑞安共收回5.59億人民幣。

　　中原地產(chǎn)有關(guān)分析人士指出，目前瑞安在上海最重要的開發(fā)項(xiàng)目就是虹橋天地，瑞安曾表示將投資80億元打造虹橋天地，而在4月、10月分別為該項(xiàng)目取得15.5億元和36億元的銀行貸款。通過創(chuàng)智天地的部分出售，瑞安收回5.59億元。一方面，這能夠在一定程度上增加資金厚度，保持靈活性；另一方面，瑞安選擇在商辦市場走熱的情況下退出部分非核心物業(yè)，也是充分考慮了整體市場的風(fēng)險(xiǎn)和收益的。