1.4萬億存貨壓頂133地產(chǎn)公司 15家負(fù)債率超80%

地產(chǎn)業(yè)告急。

危險(xiǎn)的信號(hào)潛藏在133家地產(chǎn)上市公司的三大財(cái)務(wù)指標(biāo)中。

首先是資產(chǎn)負(fù)債率高企。據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，截至3季度末，滬深兩地133家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%，其中7家負(fù)債率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，80家高于均值。行業(yè)總負(fù)債首破萬億。

經(jīng)營性現(xiàn)金流缺口也在急劇膨脹。約7成共91家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流告負(fù)。最嚴(yán)重的是首開股份和保利地產(chǎn)，缺口近67億。而這133家公司中，賬面資金少于10億的有83家，少于1億的有20家。

再就是存貨居高不下。近8成合計(jì)102家上市公司擁有超過10億的存貨。頭四號(hào)公司是萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)，分別有1929億、1472億、653億、470億的存貨待周轉(zhuǎn)。

這三組數(shù)據(jù)的矛盾點(diǎn)在于，有6成公司賬面尚不足10億資金，卻有8成房企積壓的存貨超過10億。周轉(zhuǎn)不靈資金緊缺的地產(chǎn)商們，拿什么來拯救過70%的負(fù)債率？

51家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過70%

高資產(chǎn)負(fù)債率幾乎成了地產(chǎn)業(yè)的代名詞。ST園城是首家出現(xiàn)資不抵債的房企，據(jù)同花順數(shù)據(jù)，ST園城在133家上市房企中負(fù)債最嚴(yán)重，負(fù)債率高達(dá)110%。其次是高新發(fā)展，負(fù)債率達(dá)95%，瀕臨資不抵債的邊緣。此外資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的上市房企有15家，其中包括了四大房地產(chǎn)商之一保利地產(chǎn)。

地產(chǎn)商高負(fù)債的根源在于十年黃金地產(chǎn)期驅(qū)動(dòng)下的快速擴(kuò)張。不管是地產(chǎn)大鱷，還是中小地產(chǎn)商，都力圖從十年的行業(yè)景氣中分到一杯羹。保利是其中的一個(gè)典型。

“保利風(fēng)格相對(duì)激進(jìn)。”眾多分析師這樣評(píng)價(jià)保利。業(yè)內(nèi)則用“三搶”——“搶土地、搶市場、搶項(xiàng)目”來總結(jié)保利。

據(jù)理財(cái)周報(bào)統(tǒng)計(jì)分析，保利地產(chǎn)在過去的7-8年間擴(kuò)張速度較快，2010年最為明顯。而2010年，是中國房地產(chǎn)最為鼎盛的一年。

2003年至2011年三季度保利累計(jì)賺取利潤170億，其中僅2010年一年的凈利潤就有55億，占比32%；同期經(jīng)營性凈現(xiàn)金累計(jì)-537億，2010年高達(dá)-445億；2004年至2011年三季度，保利地產(chǎn)的存貨累計(jì)增加了1457億，僅2010年一年就劇增了498億；近8年保利地產(chǎn)總負(fù)債1004億，其中2010年一年債務(wù)就新增了307億。

“保利這兩年的擴(kuò)展力度很大，平均每年至少新開拓7-8個(gè)城市。”東海證券分析師李文印證了理財(cái)周報(bào)的分析，“今年大環(huán)境不好，稍微放慢節(jié)奏了。”

但是，相對(duì)其他地產(chǎn)商，今年保利的擴(kuò)張力度仍然不小。前三季度保利盈利35.7億，而經(jīng)營現(xiàn)金赤字卻高達(dá)66.7億。

據(jù)國泰君安研究所統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，保利拿下了20多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，累計(jì)911萬平方米，支付地價(jià)306億元。僅次于萬科的新增地塊建筑面積1415萬方米。

而業(yè)內(nèi)的多數(shù)地產(chǎn)商則變得謹(jǐn)慎了。“今年房地產(chǎn)投資收緊，地產(chǎn)商的拿地?cái)?shù)量都比去年下降，減少了40%左右。” 華泰證券某分析師告訴理財(cái)周報(bào)記者。

面對(duì)現(xiàn)金壓力，保利仍然沿襲過去8年的運(yùn)營模式，靠外部融資來緩解現(xiàn)金壓力。截至3季度末，保利的資產(chǎn)負(fù)債率約為81%，其中借款和債券在總資產(chǎn)中的占比達(dá)30%，預(yù)收賬款占比達(dá)41%。換句話說，保利借用銀行、債權(quán)人和客戶的錢在賺錢。

萬科、招商和金地的運(yùn)營情況也與保利相似，負(fù)債率分別為79%、67%、75%。今年前三季度這三家地產(chǎn)大鱷分別盈利41億、27億、54億，卻各自承擔(dān)了15億、27億、36億的經(jīng)營現(xiàn)金缺口，新增借款和債券分別為-30億、36億、10億，預(yù)收賬款增量分別為484億、28億和127億。

事實(shí)上，133家上市地產(chǎn)公司中依賴舉債擴(kuò)張的多達(dá)80家（資產(chǎn)負(fù)債率超過70%），招保萬金僅僅是這80家房企的最大典型。

目前“招保萬金”的賬面資金在133家公司排行前四，合計(jì)861億，資金相對(duì)充裕。但是，相對(duì)于“招保萬金”這四大金剛，一些中小房企面對(duì)調(diào)控的抗風(fēng)險(xiǎn)能力可能會(huì)稍嫌不足。

“‘招保萬金’是房地產(chǎn)企業(yè)中的佼佼者，面對(duì)調(diào)控算是相對(duì)安全的。但是它們也會(huì)遇到資金鏈緊張的問題，可想而知整個(gè)行業(yè)的形勢有多嚴(yán)峻，中小開發(fā)商破產(chǎn)的可能也是有的。”珠海某地產(chǎn)商品宣傳部鄧女士表示。

眾多分析師也紛紛表示，體量小、資金壓力較大的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，甚至退出市場。

房企平均積壓109億存貨

對(duì)于地產(chǎn)商來說，比舉債擴(kuò)張更危險(xiǎn)的是，存貨賣不出去。銷售不暢，則意味著地產(chǎn)商的負(fù)債將以存貨的形式存在，不能盡快地周轉(zhuǎn)，地產(chǎn)商可能因此面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

“我對(duì)地產(chǎn)的觀點(diǎn)是不看好，存貨太大。”長江證券分析師魏國一針見血地指出。

前述地產(chǎn)界鄧女士也透露，“最近公司銷售那邊call客更勤快了。但是客戶來來回回幾趟，也下不了決心下定金。不僅我們公司這樣，整個(gè)行業(yè)的情況都差不多。”

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，133家地產(chǎn)商的存貨總量為14156億元，攀上了歷史最高點(diǎn)。平均每家上市房企有109億元的存貨尚未周轉(zhuǎn)。27家房企的存貨高于行業(yè)平均值。萬科、保利、金地、招商分別以1929億元、1472億元、653億元、470億元的存貨成為業(yè)內(nèi)存貨積壓最多的房企。

其中，今年前三季度萬科和金地的存貨增量分別為596億、198億，創(chuàng)下了十年以來的歷史新高。

金地的情況可以在公告中得到印證。今年8-10月金地的銷售出現(xiàn)了大幅縮水。8月、9月、10月的簽約金額分別下滑了26%、36%、29%。同樣連續(xù)三個(gè)月簽約金額下降的還有保利。

而萬科相對(duì)去年趨于謹(jǐn)慎，新增地塊建筑面積同比下降了28%。

銷售受阻，存貨積壓，一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇通過降價(jià)來加速存貨的周轉(zhuǎn)，以緩解各種債務(wù)到期的燃眉之急。最搶眼的是萬科——國內(nèi)最大的房地產(chǎn)商帶頭自降房價(jià)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，事實(shí)上萬科今年以來的降價(jià)一直在持續(xù)，只是降幅呈遞進(jìn)式，不容易察覺。

“萬科對(duì)市場的把握是很敏銳的，針對(duì)今年的行情它是早有打算的了。上半年它就一直在積極地推售，并不像一些地產(chǎn)商還在等待‘金九銀十’。”李文分析道。

北京的金隅萬科城(樓盤資料 業(yè)主論壇) 將在11月份推出三期新房源，均價(jià)14000元/平方米，比上期低了3000元/平方米。與此同時(shí)，深圳的金域緹香也將于本月推出均價(jià)萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價(jià)優(yōu)惠約1000元/平方米左右。

此外，深圳萬科公園里、惠州萬科城、東莞紫臺(tái)等項(xiàng)目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。

“萬科是船大不好調(diào)頭。土地儲(chǔ)備量大，拿地成本高，營銷成本高。為了回籠資金保證經(jīng)營的持續(xù)性，它選擇隨行就市降價(jià)是正常的。”眾廈地產(chǎn)投資顧問林曉華分析。

緊跟萬科的步伐，一些中小房企也競相降價(jià)。

鄧女士向理財(cái)周報(bào)記者透露，“我們項(xiàng)目前面有一個(gè)萬科的樓盤，最近在大甩賣，之后現(xiàn)在我們這個(gè)片區(qū)都在打價(jià)格戰(zhàn)。我們經(jīng)常要到競爭對(duì)手那里去偵察情況，他們降，我們也降。”

但中小房企價(jià)格下調(diào)的空間并不大，抵抗價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的能力遠(yuǎn)不如“招保萬金”等大型房企，如果房價(jià)出現(xiàn)雪崩式下滑，這對(duì)它們來說將是個(gè)嚴(yán)冬。

最讓地產(chǎn)商們頭疼的是，不管它們?cè)趺唇祪r(jià)，持觀望心理的消費(fèi)者還是居多。整個(gè)地產(chǎn)業(yè)陷入低迷。

16家房企凈利潤率告負(fù)

高負(fù)債，低周轉(zhuǎn)，造成了今年地產(chǎn)公司凈利潤悉數(shù)下滑的結(jié)果。

據(jù)同花順數(shù)據(jù)，截至9月30日，133家上市房企中有56家凈利潤出現(xiàn)了下滑，最嚴(yán)重的是鳳凰股份，凈利潤同比下降了3320%。

如果從凈利潤率這一指標(biāo)衡量，則有16家上市房企的凈利潤率告負(fù)，其中虧損得最厲害的是國興地產(chǎn)，凈利潤率為-1534%。

前三季度大多數(shù)地產(chǎn)公司上交的成績單都不太理想。作為傳統(tǒng)四強(qiáng)之一的金地集團(tuán)，也在第三季度落單了。

金地集團(tuán)7-9月凈利潤僅154萬元，甚至不夠一套房錢，一度引起了市場的關(guān)注。

今年3季報(bào)顯示，除了金地，萬科、保利、招商的營業(yè)收入、凈利潤都表現(xiàn)為正增長。

從營業(yè)收入來講，萬科、保利、招商的營業(yè)收入分別增長了30%、30%、26%，而金地由于竣工項(xiàng)目多聚集在4季度，營業(yè)收入下降了37%。

從凈利潤的角度來講，萬科、保利、招商的凈利潤增幅分別為7%、53%、44%，而金地的凈利潤卻下降了64%。

針對(duì)3季度的業(yè)績情況，金地媒體負(fù)責(zé)人游女士做出回應(yīng)，“較多項(xiàng)目竣工時(shí)間集中在今年第四季度。這里存在一個(gè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售但還未進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)即確認(rèn)為營業(yè)收入的周期，造成企業(yè)的銷售情況和利潤體現(xiàn)不能同步，表現(xiàn)為三季末凈利潤同比減少。”

但有分析師則指出，金地3季度結(jié)算資源有限也許與它的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。金地年初計(jì)劃推中高端住宅產(chǎn)品，但在限購的情況下原本鎖定的目標(biāo)客戶的需求減少。

金地為了適應(yīng)市場需求做出了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的調(diào)整，因此耽誤了開工和結(jié)算的進(jìn)度。

“在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，不僅是金地，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著快速去庫存的挑戰(zhàn)。”游女士表示。