銀行“隱形”房貸達(dá)10萬(wàn)億 房貸壓力測(cè)試靠不靠譜

　　銀行做房貸壓力測(cè)試本不是新鮮事，但官方口徑表示的測(cè)試結(jié)果一次比一次樂(lè)觀，讓這一老話題再度成了業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　上周五，在銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康表示房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能收回，但本金沒(méi)有問(wèn)題之后，不少銀行業(yè)、獲貸企業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，銀行壓力測(cè)試是否完全真實(shí)可靠，各銀行在房地產(chǎn)貸款中的"隱形"招數(shù)是否都被納入"法眼"監(jiān)控，都會(huì)對(duì)最終的結(jié)果產(chǎn)生重大影響。
　　那么房貸是如何"隱形"的？"隱形"的房貸能否逃過(guò)壓力測(cè)試的"法眼"？相關(guān)行業(yè)人士對(duì)房?jī)r(jià)下跌50%的切身感受如何？
　　改頭換面的房貸
　　劉明康上周五表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)的銀行貸款在10萬(wàn)億人民幣以上。根據(jù)《2011年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，截至三季度末，這一房地產(chǎn)貸款余額數(shù)字為10.46萬(wàn)億元。
　　有銀行業(yè)業(yè)內(nèi)人士指出，在考量房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行的影響時(shí)，除了以上的10.46萬(wàn)億，還有其他的"涉房"類(lèi)貸款，即用各種非房貸名義貸出、通過(guò)各種渠道周轉(zhuǎn)、最后流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以及那些初始就以房地產(chǎn)為抵押物的貸款，而后者數(shù)目往往超過(guò)前者。該人士表示，名義上的和實(shí)際上的"涉房"貸款總額，"保守估計(jì)也有20萬(wàn)億"。
　　那么，這些名義上非房地產(chǎn)貸款的房貸，是怎么穿上"馬甲"改頭換面的呢？業(yè)內(nèi)人士的表述或許會(huì)提供一些線索。
　　"前些年投資房地產(chǎn)比做鋼貿(mào)生意賺得快多了，我們問(wèn)銀行借了錢(qián)就去投土地、商鋪、辦公樓、整層物業(yè)、別墅。"上海某大型鋼市一鋼貿(mào)企業(yè)總經(jīng)理陳先生告訴本報(bào)記者，他們找銀行融資的名義都是"生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目"，但用虛假貿(mào)易流水等"一條龍"招數(shù)，最后把錢(qián)用去炒地炒樓。
　　陳先生對(duì)于鋼貿(mào)企業(yè)當(dāng)年的融資能力很得意，"我們做大宗商品的，可以提供抵押物，有質(zhì)押擔(dān)保、有互保、有聯(lián)保還有市場(chǎng)擔(dān)保，加上資金流又大，銀行搶著借錢(qián)給我們。"
　　至于這"一條龍"招數(shù)怎么走，陳先生舉了個(gè)例子。"我看中了1000萬(wàn)的商鋪?lái)?xiàng)目，就先問(wèn)同業(yè)借個(gè)1000萬(wàn)，購(gòu)買(mǎi)商鋪。然后把買(mǎi)下的商鋪抵押給銀行，稱貸款用于進(jìn)貨，其實(shí)收了賬就去還掉借的錢(qián)，等于問(wèn)銀行借錢(qián)炒商鋪。"
　　對(duì)于陳先生的做法，交通銀行一位客戶經(jīng)理表示質(zhì)疑，他表示根據(jù)他所在的銀行貫徹的"三個(gè)辦法一個(gè)指引"的貸后"受托支付"流程，銀行貸款將必須打給陳先生進(jìn)貨的公司，而非陳先生本公司。
　　另一家股份制銀行信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)，對(duì)于"受托支付"，銀行的貸后監(jiān)控只能控制資金的第一筆劃歸流向。也就是說(shuō)，只要陳先生找個(gè)"朋友公司"，走流程并不難。據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，2008年金融危機(jī)過(guò)后，在貨幣刺激政策大環(huán)境下，銀行青睞有抵押的貸款客戶，并且可以根據(jù)抵押物的評(píng)估值，給予80%~120%的貸款額度，最高甚至可達(dá)150%。
　　除了上述購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)的改頭換面，對(duì)于已購(gòu)物業(yè)的升值，市場(chǎng)上還流行兩種從銀行套現(xiàn)再投資的方式："轉(zhuǎn)按揭"和"過(guò)橋"。
　　某炒房團(tuán)資深炒房人呂先生透露，2006年前他通過(guò)"轉(zhuǎn)按揭"套現(xiàn)，比如一套房產(chǎn)本來(lái)評(píng)估價(jià)格在100萬(wàn)元，按照規(guī)定放貸70萬(wàn)元；1年后，該房產(chǎn)市價(jià)漲到150萬(wàn)，這時(shí)呂先生就按增值之后的價(jià)格找另一家銀行簽訂新的按揭協(xié)議，這樣就能多獲得約35萬(wàn)元貸款。
　　2007年開(kāi)始，監(jiān)管部門(mén)封堵"轉(zhuǎn)按揭"，要求對(duì)已抵押房產(chǎn)在沒(méi)有償清全部貸款前不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。這種轉(zhuǎn)按揭的方式被迫轉(zhuǎn)入灰色地帶，但呂先生和他的炒房團(tuán)團(tuán)友們則采取了一種新對(duì)策，即"過(guò)橋"。假設(shè)其購(gòu)置的房屋已從200萬(wàn)上漲至400萬(wàn)，但尚有100萬(wàn)房貸未還，呂先生的辦法是從小貸公司等融資渠道借出100萬(wàn)"過(guò)橋"款還清房貸，以此繞過(guò)監(jiān)管，抵押房屋申請(qǐng)"消費(fèi)性貸款"以套現(xiàn)，一方面還掉小貸公司借出的100萬(wàn)，另一方面多出一筆款項(xiàng)進(jìn)行下一個(gè)房產(chǎn)投資。
　　對(duì)于上述"消費(fèi)性貸款"，呂先生的套路是，當(dāng)貸款資金小于200萬(wàn)，則名義用途為"房屋裝修"，后續(xù)找裝修公司簽訂虛假裝修合同；大于200萬(wàn)，則名義用途為藝術(shù)品投資，后續(xù)找典當(dāng)行通過(guò)古董買(mǎi)賣(mài)虛報(bào)交易金額。
　　"房?jī)r(jià)跌50%我就跑路"
　　"房?jī)r(jià)跌50%我就跑路，但銀行肯定比我先死。"某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總裁高先生在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在中國(guó)做房地產(chǎn)商10多年來(lái)，他從金融機(jī)構(gòu)回籠資金的辦法已經(jīng)升級(jí)過(guò)兩次，如果他的資金鏈斷了，那些"錢(qián)的源頭"肯定很慘。
　　高先生說(shuō)，10年前，他造完樓回籠資金的成本很小，只要"借人頭"(收身份證)開(kāi)虛假收入證明，就可以從銀行"貸款買(mǎi)房"；2007年左右，這些初級(jí)花招被監(jiān)管了，他和同行們紛紛走信托渠道，因此"如果房?jī)r(jià)暴跌，信托也要出大問(wèn)題"。
　　當(dāng)房地產(chǎn)信托也被叫停了以后，地產(chǎn)公司和銀行一起開(kāi)發(fā)了新花招。高先生透露，數(shù)月前，某銀行為了"曲線放貸"給一家房地產(chǎn)企業(yè)而開(kāi)出了銀票，再由另一家有資金的銀行對(duì)銀票貼現(xiàn)。
　　上述信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也表示，房地產(chǎn)商急缺資金而愿意給出高利率，因此這類(lèi)操作確實(shí)存在部分"灰色地帶"，而據(jù)他所知，還有銀行將對(duì)房地產(chǎn)商的"變相貸款"打包成理財(cái)產(chǎn)品置入資產(chǎn)池。這些做法，都可能成為房貸壓力測(cè)試的盲點(diǎn)。
　　此外，高先生還透露，他去年手頭有一塊地，需要套出資金蓋樓，而當(dāng)時(shí)銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款已經(jīng)收縮。他的做法是，找兩家互為上下游的"自己人"貿(mào)易公司，簽訂一個(gè)上億元的虛假貿(mào)易合同，再將他的土地作為"第三方抵押"，從銀行貸出貿(mào)易款項(xiàng)。不過(guò)高先生也承認(rèn)，隨著銀行目前對(duì)這類(lèi)貿(mào)易貸款的貸后貨物裝船、保險(xiǎn)手續(xù)等越查越緊，這種手段也已經(jīng)行不通了。
　　高先生稱從銀行渠道的實(shí)際融資成本已經(jīng)超過(guò)了10%，但眼下房產(chǎn)租金回報(bào)率只有2%~3%，不計(jì)房產(chǎn)本身的價(jià)格下跌，這其中的年損失就有10%。對(duì)于記者"為何不拋盤(pán)"的詢問(wèn)，高先生回答，"跌市里，就算降價(jià)也拋不掉了"。
　　盲點(diǎn)在于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)？
　　對(duì)于種種"隱形"房貸，某銀行主管風(fēng)控的高層昨日在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，早期一些銀行在做壓力測(cè)試時(shí)的確有遺漏計(jì)算以房產(chǎn)或土地為抵押物的一般貸款，但據(jù)他所知，此輪壓力測(cè)試?yán)?，銀行已經(jīng)做出了調(diào)整。
　　但是，上述股份制銀行信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，以房產(chǎn)為抵押物進(jìn)行一般貸款和貸款再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，兩者之間銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的。鑒于以上"招數(shù)"的存在，銀行的壓力測(cè)試可能受到部分干擾。
　　此外，該負(fù)責(zé)人還表示，那些從銀行貸出的完全不涉及房地產(chǎn)的款項(xiàng)，也有可能在目前資金面從緊的背景下，被高利率所吸引，周轉(zhuǎn)后最終進(jìn)入了房市。本報(bào)記者昨日對(duì)某"投資公司"執(zhí)行董事的采訪部分證實(shí)了這一觀點(diǎn)，據(jù)他估算，公司放出的錢(qián)款，"少說(shuō)有六成"最終落腳點(diǎn)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，而對(duì)于投資者和投資公司的資金來(lái)源，"銀行貸款肯定是一大組成部分"。
　　除了"隱形"房貸可能的盲點(diǎn)外，上述主管風(fēng)控的高層認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌50%所帶來(lái)的問(wèn)題將不是靜態(tài)的針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的壓力測(cè)試可以估算的，因?yàn)?quot;經(jīng)濟(jì)將會(huì)崩潰，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)無(wú)可避免"。
　　有學(xué)者撰文指出，房?jī)r(jià)變動(dòng)至少將使42個(gè)行業(yè)受到影響，比如鋼鐵、水泥、電解鋁、玻璃、石灰、家具、汽車(chē)等行業(yè)。上述銀行高層的擔(dān)憂也正在于此，"到時(shí)候，不是房地產(chǎn)貸款會(huì)壞賬，而是各個(gè)行業(yè)的貸款都會(huì)集體大面積壞賬"。
　　不過(guò)，據(jù)媒體此前援引光大銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部一位負(fù)責(zé)人的話稱，在近一年多的壓力測(cè)試中，銀行已經(jīng)更多地采用"系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)"角度，并且有多家銀行考慮到了房貸與地方融資平臺(tái)貸款之間的關(guān)聯(lián)度。
　　到目前為止，各家銀行具體如何開(kāi)展壓力測(cè)試，對(duì)外界來(lái)說(shuō)仍然是個(gè)謎。市場(chǎng)人士也曾因"各家銀行披露的房貸壓力測(cè)試數(shù)據(jù)相近"而懷疑結(jié)果的可信度。某股份制銀行分析師曾對(duì)媒體指出，銀行"有一個(gè)先入為主的印象，然后把模型往一個(gè)方向去做，最后報(bào)給銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示各家差不多，整個(gè)行業(yè)的數(shù)據(jù)也差不多"