樓市降價(jià)蔓延至二手房市場(chǎng) 11月或迎房?jī)r(jià)拐點(diǎn)

    從一線(xiàn)城市到二三線(xiàn)城市，從新建商品房到二手住宅，一波樓市降價(jià)潮正逐漸形成并呈蔓延之勢(shì)。與此同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量持續(xù)攀高，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、山西等地存量房已創(chuàng)歷史新高。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多地高企的庫(kù)存將進(jìn)一步助推降價(jià)的蔓延，年底前樓市會(huì)逐漸走出僵局，更多二三線(xiàn)城市、更多項(xiàng)目將加入降價(jià)行列，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)很可能在11月來(lái)臨。

　　降價(jià)逐步蔓延至二手房市場(chǎng)

　　在連續(xù)幾個(gè)月的小范圍試探性降價(jià)之后，上海、北京、深圳等城市近日均出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目大幅降價(jià)促銷(xiāo)，其中不乏龍湖、中海、綠地、恒大、富力等大型房企。12月底再次入市的北京某項(xiàng)目擬售均價(jià)每平方米比去年低了近1萬(wàn)元，降價(jià)幅度達(dá)到40%。

　　北京等一線(xiàn)城市的大幅降價(jià)促銷(xiāo)行為已影響到二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分城市觀望氛圍濃厚，新房降價(jià)幅度開(kāi)始加大。據(jù)上周(10月31日-11月6日，下同)中原地產(chǎn)對(duì)各地的調(diào)研結(jié)果，在武漢、福州、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、寧波等城市，消費(fèi)者再次逐步陷入觀望，樓市成交出現(xiàn)萎縮，樓盤(pán)出現(xiàn)小幅打折促銷(xiāo)。在杭州、泉州、溫州等城市，降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)日益增多，降價(jià)幅度增大。如杭州的金沙湖和濱江板塊均有樓盤(pán)降價(jià)，降價(jià)幅度為2至3成。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，調(diào)控的時(shí)間長(zhǎng)度決定了調(diào)控的深度，此輪調(diào)控相比2008年持續(xù)時(shí)間要長(zhǎng)，而且從緊的基調(diào)沒(méi)有變，因此，接下來(lái)可能會(huì)有更多的二三線(xiàn)城市、更多的項(xiàng)目加入降價(jià)行列。

　　受到新房市場(chǎng)降價(jià)促銷(xiāo)影響，各地二手房市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)明顯松動(dòng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳、上海和北京的二手住宅價(jià)格指數(shù)下跌幅度繼續(xù)擴(kuò)大。近期不僅降低報(bào)價(jià)的房源比重不斷升高，平均降價(jià)幅度也有增大之勢(shì)。其中，北京、廣州、上海、深圳、天津等重點(diǎn)城市的報(bào)價(jià)指數(shù)均呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，二手房?jī)r(jià)格進(jìn)一步松動(dòng)。

　　另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，剛剛過(guò)去的10月份，十大城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)平均環(huán)比繼續(xù)下跌，且10個(gè)城市全部下跌，跌幅比9月有所擴(kuò)大。環(huán)比來(lái)看，十大城市二手房掛牌均價(jià)平均降幅為0.95%，較9月擴(kuò)大0.26個(gè)百分點(diǎn)。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心高級(jí)主任徐楓告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從去年調(diào)控到現(xiàn)在已經(jīng)有一年多的時(shí)間，樓市的冷清會(huì)在很大程度上給二手房業(yè)主帶來(lái)壓力，“整個(gè)市場(chǎng)的輿論導(dǎo)向都是價(jià)格下調(diào)的話(huà)會(huì)對(duì)他們有很明顯的影響。”在她看來(lái)，這種價(jià)格下調(diào)的局面還會(huì)持續(xù)，但由于“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理以及降價(jià)幅度尚未達(dá)到購(gòu)房者的預(yù)期等因素，使得相當(dāng)一部分有效需求并未得到釋放，因此，短期內(nèi)后續(xù)成交仍不太可能出現(xiàn)大幅回升。

　　多城市庫(kù)存量持續(xù)攀高

　　在降價(jià)促銷(xiāo)增多的背后，是樓市成交的持續(xù)乏力。中國(guó)指數(shù)研究院公布的新一周交易數(shù)據(jù)顯示，11月首周多數(shù)城市成交同比較去年同期仍然下跌，監(jiān)測(cè)的35城市中，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上，其中長(zhǎng)沙同比降幅最大，達(dá)到71.96%。

　　京滬穗深四大一線(xiàn)城市表現(xiàn)疲軟，一手住宅成交量全線(xiàn)下跌。美聯(lián)物業(yè)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市成交跌幅約1-3成，其中上海環(huán)比跌幅居首，達(dá)33.3%。廣州、深圳一手住宅成交分別為864套和515套，跌幅分別為29.4%和14.7%。

　　在北京，新建商品住宅市場(chǎng)成交量依然保持在較低水平，尤其是新入市項(xiàng)目成交效率頗低，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，11月入市項(xiàng)目尚未顯示簽約，加上8月份以來(lái)入市的其他項(xiàng)目，截至上周末零成交的數(shù)量達(dá)到26個(gè)，占比達(dá)到1/3。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，11月首周入市項(xiàng)目情況反映出市場(chǎng)轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)淡季之后的特點(diǎn)，推盤(pán)節(jié)奏放緩，基本不會(huì)出現(xiàn)集中推盤(pán)的現(xiàn)象，由此可以推斷11月全月的入市項(xiàng)目數(shù)量應(yīng)該在20個(gè)左右。11月供應(yīng)和成交都會(huì)維持低位下降的態(tài)勢(shì)，單月供銷(xiāo)比例縮小。

　　伴隨成交的萎靡，部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量居高不下，北京、青島、寧波等地的可售住宅存量均超過(guò)10萬(wàn)套。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至上周，北京可售住宅已達(dá)11.92萬(wàn)套，逼近12萬(wàn)大關(guān)，可售面積達(dá)1513.28萬(wàn)平方米。鏈家地產(chǎn)研究部分析說(shuō)，這一數(shù)字已創(chuàng)2009年5月底以來(lái)歷史最高。青島、寧波等熱點(diǎn)城市的可售住宅存量也頗為可觀，可售套數(shù)分別為10.24萬(wàn)套和12.12萬(wàn)套，可售面積分別達(dá)到了1069.79萬(wàn)平方米和869.43萬(wàn)平方米。

　　另?yè)?jù)山西省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，受調(diào)控影響，山西省商品房銷(xiāo)售全面下滑，存量房創(chuàng)歷史新高，前三季度，商品房待售面積519.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.7%，增幅比上年同期加快37.5個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅待售面積418.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.6%。

　　對(duì)于庫(kù)存居高不下的原因，王海斌分析認(rèn)為，目前相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商還抱有一定的僥幸心理，觀望情緒濃重。“我們要區(qū)分可售和愿售的概念，可售不代表愿意售。”徐楓說(shuō)，可售量不代表真正能夠進(jìn)入市場(chǎng)的供應(yīng)量，在無(wú)重大推動(dòng)因素的情況下，相當(dāng)一部分可售量短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，一個(gè)重要原因是部分城市都在實(shí)行限價(jià)政策，這導(dǎo)致的一個(gè)短期效應(yīng)是市場(chǎng)的整體供應(yīng)量要低于應(yīng)該達(dá)到的供應(yīng)量，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇延遲推盤(pán)。

　　王海斌表示，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)研究，一般來(lái)說(shuō)庫(kù)存達(dá)到最高值后的兩到三個(gè)月，價(jià)格開(kāi)始下降，甚至有的地方在一個(gè)月之內(nèi)價(jià)格就出現(xiàn)回調(diào)。就目前來(lái)說(shuō)，庫(kù)存量達(dá)到較高水平，去化率又比較小，這意味著價(jià)格下降的壓力很大。

　　房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或在11月來(lái)臨

　　隨著樓市低迷的逐漸加深，市場(chǎng)各方的博弈正暗自激烈，空前膠著。最近一段時(shí)間，有關(guān)部門(mén)頻頻釋放政策從緊信號(hào)，進(jìn)一步強(qiáng)化了緊縮預(yù)期。

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶上周末表示，中國(guó)的下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不能有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。

　　徐楓認(rèn)為，此番表態(tài)表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度沒(méi)有變，打消了一些開(kāi)發(fā)商或地方政府放松調(diào)控的念頭。

　　中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，中央下調(diào)房?jī)r(jià)的決心是堅(jiān)定的，房?jī)r(jià)不回歸，政策不回歸，房?jī)r(jià)不降，調(diào)控絕不松，預(yù)計(jì)近期房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)受影響的程度可能進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　事實(shí)上稍早些時(shí)候，珠海出臺(tái)“雙限令”已向市場(chǎng)傳遞了短期調(diào)控風(fēng)向難以轉(zhuǎn)變的信號(hào)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然“雙限令”相對(duì)較為寬松，但再次給予了此前市場(chǎng)稍露端倪的樂(lè)觀政策預(yù)期以沉重打擊。

　　在信貸政策方面，大部分城市“限貸”政策被嚴(yán)格執(zhí)行，已經(jīng)成為市場(chǎng)低迷的最主要因素之一。據(jù)中原地產(chǎn)上周對(duì)杭州、溫州、武漢、寧波、福州和長(zhǎng)沙等二、三線(xiàn)城市的調(diào)研顯示，長(zhǎng)沙四大國(guó)有銀行的首套利率提高了5%～10%；杭州大部分銀行首套房貸上浮10%，部分銀行甚至達(dá)15%～25%，放款排期已到明年。武漢的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收緊信貸的可能，不過(guò)，這不算是新的政策，應(yīng)是在已有的政策框架之下所做出的調(diào)整。”徐楓說(shuō)。

　　在市場(chǎng)成交整體低迷、政策從緊基調(diào)不斷強(qiáng)化的形勢(shì)之下，購(gòu)房者的價(jià)格預(yù)期也逐漸調(diào)整。央行此前發(fā)布的2011年第3季度調(diào)查顯示，有75.6%的居民認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)“過(guò)高，難以接受”，比上季度提高了1.3個(gè)百分點(diǎn)，為2009年有調(diào)查以來(lái)的最高值。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，多方力量的膠著博弈將逐漸走出僵局。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)成交低迷狀況難以有較大幅度改善，大范圍價(jià)格下調(diào)跡象已越來(lái)越明顯。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上月發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格比8月份僅上漲了0.003%，接近停漲。北京、上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比再次全面持平停漲，連續(xù)第三個(gè)月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。徐楓認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，按照這樣的走勢(shì)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)很可能在11月來(lái)臨。王海斌預(yù)測(cè)，年底前市場(chǎng)各方的觀望情緒將逐漸消退，屆時(shí)，打折促銷(xiāo)項(xiàng)目會(huì)大幅增加，年底到明年一季度整體均價(jià)同比可能會(huì)有10%到20%的下調(diào)。