史上最嚴(yán)限購令下 龍頭房企“Hold”不住了

    樓價(jià)大幅下滑，各地樓盤降價(jià)的消息不斷出現(xiàn)，造成住戶“抗議”不斷……面對(duì)號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)“hold不住”了。記者對(duì)上市房企三季度的業(yè)績(jī)進(jìn)行梳理，在銷售量普遍下滑的形勢(shì)下，迫于近期銷售壓力，部分龍頭房企開打價(jià)格戰(zhàn)。

    上市房企三季度存量再增

    前三季度過后，調(diào)控的影響開始大面積體現(xiàn)到上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中，上市房企存貨高企。截至10月末，滬深兩市交易所公布的131家上市房企三季報(bào)中，在營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)兩項(xiàng)核心指標(biāo)上，前三季度同比增速放緩，第三季度環(huán)比大幅下降，其中凈利潤(rùn)下降近三成。

    從明細(xì)來看，前三季度131家A股上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2092億元，同比增長(zhǎng)14.4%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)263.8億元，同比增長(zhǎng)14.31%。同時(shí)，131家A股上市房企第三季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入699.58億元，環(huán)比下降8.15%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)73.19億元，環(huán)比下降29.36%。其中，凈利潤(rùn)環(huán)比下降的公司共77家，占比達(dá)58.7%。萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等一線房企三季度業(yè)績(jī)均出現(xiàn)不同程度下滑。

    從存貨指標(biāo)來看，131家房企三季度末存貨達(dá)9838億元，較去年同期的6788億元大增44.93%；同時(shí)，131家房企今年6月底存貨為8759億元，第三季度環(huán)比增幅達(dá)12.31%。積壓跡象明顯。

    其中，庫存最高的前幾名房企分別為：萬科、金地、招商、首開、濱江集團(tuán)。這幾家房企的庫存總額高達(dá)4540.7億元，總量同比增幅高達(dá)46.87%，快于行業(yè)整體水平。

    值得注意的是，雖然存貨合計(jì)仍在持續(xù)增長(zhǎng)，但存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)顯示，今年第三季度房地產(chǎn)公司顯然已開始加大促銷力度，大部分房企的三季度存貨周轉(zhuǎn)率比上半年有了增長(zhǎng)，平均存貨周轉(zhuǎn)率從今年上半年的0.5697%，上升至今年三季度的0.7367%；而去年三季度上市房企的存貨周轉(zhuǎn)率平均值僅有0.52%。分析人士認(rèn)為，隨著年末回款壓力的增大，預(yù)計(jì)在四季度房地產(chǎn)公司的存貨周轉(zhuǎn)率會(huì)進(jìn)一步提升。

    調(diào)控不可回頭

    自2009年12月以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂是一浪高過一浪，但眼下，在各地降價(jià)潮和放松限購令的呼聲下，調(diào)控政策似乎將慢慢轉(zhuǎn)向風(fēng)平浪靜。

    10月27日，在十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議上，對(duì)于全國(guó)人大常委會(huì)財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員吳曉靈的一番“目前限購政策太嚴(yán)厲”的說法，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新的解釋是，限購是個(gè)行政辦法，是不得已而采取的辦法，并稱“在住房信息完善后將不再限購”。這一解釋當(dāng)即被市場(chǎng)推測(cè)為房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號(hào)。但隨后國(guó)務(wù)院的表態(tài)擊退了這一猜想。

    10月29日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開了國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議提出，堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

    清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵近期在2011匯豐財(cái)富論壇上則表示，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控不可能走回頭路，即使中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度再次放緩，也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行大調(diào)整。李稻葵說，中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)格局正在發(fā)生變化，過去若干年靠高投資，靠地方政府賣地，靠房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的這種比較簡(jiǎn)單、粗魯、原始的發(fā)展方式已走到盡頭，房地產(chǎn)價(jià)格不可能再像過去幾年那樣以每年10%以上的速度上升。

    “房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控不可能走回頭路，不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)問題，增長(zhǎng)速度再往下降我也不認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)重新回到過去的形勢(shì)。已經(jīng)出臺(tái)的限購政策我認(rèn)為不會(huì)輕而易舉地縮回去，也可能逐步微調(diào)，但不可能很快往回走。中國(guó)經(jīng)濟(jì)靠賣地、靠房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲這個(gè)發(fā)展模式已經(jīng)過去了。”李稻葵說。至于貨幣政策，李稻葵表示：“相信未來5到10年都不會(huì)有重大放松，會(huì)比較謹(jǐn)慎。”

    政策未來難松

    最近一段時(shí)間，高層多次表明繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的堅(jiān)定決心。當(dāng)?shù)貢r(shí)間11月6日下午，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡表示，房?jī)r(jià)這一個(gè)月已經(jīng)開始松動(dòng)，但調(diào)控決不可有絲毫動(dòng)搖，要使房?jī)r(jià)回歸合理的價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總理此番表態(tài)再度表明，房地產(chǎn)調(diào)控短期不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。在此背景下，房?jī)r(jià)能否回歸合理水平，就成為目前樓市成交能否走出低迷的決定性因素。而隨著開發(fā)商降價(jià)潮的蔓延，樓市已動(dòng)了真格，預(yù)計(jì)年底各地可能有更多房源出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

    雖然房?jī)r(jià)已現(xiàn)降價(jià)之勢(shì)，但調(diào)控政策仍然不會(huì)放松。瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在一份最新研究報(bào)告中也指出，即使到2012年一季度，政府也不會(huì)放松房地產(chǎn)的相關(guān)政策。但他同時(shí)認(rèn)為，到那時(shí)會(huì)出現(xiàn)明顯的宏觀政策放松，包括增加財(cái)政支出和信貸額度。

    不過，市場(chǎng)也不乏有一些樂觀人士。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央的調(diào)控政策會(huì)持續(xù)到明年初，因?yàn)榘凑债?dāng)前態(tài)勢(shì)，隨著經(jīng)濟(jì)下滑和通脹緩解，經(jīng)濟(jì)政策還將持續(xù)放松，房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)到明年一季度將有明顯松動(dòng)，預(yù)期年底會(huì)有少數(shù)城市如期取消限購。

    對(duì)于市場(chǎng)對(duì)政策微調(diào)的諸多猜測(cè)，汪濤明確指出，這是面對(duì)溫和放緩的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)困境以及依然處于高位的通脹水平，政府為中小企業(yè)放松信貸條件、減稅并釋放了不再繼續(xù)收緊貨幣政策的信號(hào)。在他看來，政策微調(diào)并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

    據(jù)報(bào)道，溫家寶總理在圣彼得堡談到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)說：“房地產(chǎn)調(diào)控，說起來我們已經(jīng)進(jìn)行兩年了，一些重大的措施都已經(jīng)出臺(tái)，特別是我們今年要確保1000萬套保障性安居工程的房屋建設(shè)，這勢(shì)必會(huì)緩解房?jī)r(jià)的壓力，緩解居民的需求。”溫家寶表示，目前房?jī)r(jià)總的形勢(shì)還處于僵持階段，但是這一個(gè)月來也開始出現(xiàn)松動(dòng)。

    溫家寶特別強(qiáng)調(diào)：“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。”

    9月份以來，高層多次表明對(duì)于繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定態(tài)度。9月，溫家寶總理在《求是》雜志發(fā)表署名文章指出，“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。

    專業(yè)人士表示，高層近來頻頻表明繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的決心，無疑是給當(dāng)前處于降價(jià)風(fēng)波中的樓市明確了方向。雖然部分開發(fā)商目前有一定壓力，但政府推進(jìn)調(diào)控的決心堅(jiān)定，政策短期不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步向合理水平回歸。

    從目前調(diào)控政策的執(zhí)行效果來看，“限購令”和緊縮的房貸政策的確對(duì)樓市的成交產(chǎn)生了較大的抑制作用。購房者多抱以觀望態(tài)度，入市謹(jǐn)慎，使大部分新推樓盤均面臨銷售困境。但在房地產(chǎn)拐點(diǎn)到來的熱議中，深層次的博弈依然激烈。