龍頭房企降價(jià) 中小房企“賣身”立冬剛過(guò)已身處寒冬

    “金九銀十”的成交慘淡讓開(kāi)發(fā)商失去了最后的翻盤機(jī)會(huì)，隨著溫總理誓將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底的講話發(fā)布，留給開(kāi)發(fā)商的可能只剩下降價(jià)求生或是轉(zhuǎn)嫁他人。綠城破產(chǎn)的風(fēng)波已經(jīng)鬧得業(yè)內(nèi)人人自危，特別是綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平表示，許多企業(yè)今年的年關(guān)難過(guò)。

    截止到昨日，萬(wàn)科、保利、金地等品牌房企陸續(xù)公布了10月的銷售業(yè)績(jī)，讓本已蕭條的樓市更是雪上加霜，龍頭房企業(yè)績(jī)紛紛出現(xiàn)銷售額、銷售面積雙降的局面，而中小房企的整合速度繼續(xù)加快，僅上周在四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)到了8家，涉及金額60億元。

    龍頭房企降價(jià)

    距綠城破產(chǎn)事件僅僅幾天之隔，各大龍頭房企就公布了10月的銷售業(yè)績(jī)，正如宋衛(wèi)平所言“秋日天涼，并非只籠罩一城一池，今日由于調(diào)控嚴(yán)厲遭遇生存困境的，是中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)”。今年10月對(duì)于房企來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)收獲的季節(jié)。

    萬(wàn)科公司10月實(shí)現(xiàn)銷售面積100.4萬(wàn)平方米，同比下降23.2%；銷售金額103.4億元，同比下降了33.3%。與9月銷售金額125.1億元相比，下降幅度頗大，達(dá)17.34%。保利地產(chǎn)公司10月實(shí)現(xiàn)簽約面積56.94萬(wàn)平方米，同比下降26.79%；實(shí)現(xiàn)簽約金額54.2億元，同比下降39.27%。金地集團(tuán)公司10月實(shí)現(xiàn)簽約面積19萬(wàn)平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。碧桂園10月單月銷售額錄得44億元，較去年同期的51億元同比下跌14%。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，在公布10月業(yè)績(jī)的9家企業(yè)中，萬(wàn)科、碧桂園、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)6家上市公司10月業(yè)績(jī)同比下降。萬(wàn)科、保利、富力降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。其中連續(xù)三月同比下降的房企有萬(wàn)科、富力。連續(xù)兩月業(yè)績(jī)下降的有碧桂園、保利。

    面對(duì)業(yè)績(jī)的大幅下滑，降價(jià)已經(jīng)成為了其不二的選擇。為完成年度目標(biāo)，萬(wàn)科繼龍湖、中海之后，在北京掀起了促銷潮，金地集團(tuán)在未來(lái)兩月將在廣州等17城市集中推出20個(gè)新盤。

    鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，10月房企業(yè)績(jī)下滑進(jìn)一步加劇，連月下降的態(tài)勢(shì)很可能會(huì)延續(xù)到明年年初。臨近年底，各種工程款項(xiàng)和貸款面臨結(jié)算，上市公司還有股東分紅等支出，業(yè)績(jī)之外的資金周轉(zhuǎn)壓力將凸顯，結(jié)算后的資金儲(chǔ)備將影響到明年的項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)擴(kuò)張，房企不得不未雨綢繆。房企降價(jià)已成未來(lái)的必然趨勢(shì)，但當(dāng)前房企降價(jià)也顧慮重重。

    從部分房企前10月銷售目標(biāo)達(dá)成率來(lái)看，萬(wàn)科、保利、富力、融創(chuàng)均不到80%。按照時(shí)間進(jìn)度上計(jì)算的達(dá)成率應(yīng)為83.3%。而去年多數(shù)房企的業(yè)績(jī)達(dá)成率都超過(guò)100%，如保利去年業(yè)績(jī)目標(biāo)達(dá)成率132%，萬(wàn)科為132%，富力為107%。

    中小房企“賣身”

    即使面對(duì)這樣的危機(jī)，綠城也表示企業(yè)依然有著騰挪之地，也顯示出了大房企對(duì)于危機(jī)的抵抗能力，而中小房企則顯得回天乏術(shù)被迫“賣身”。

    進(jìn)入11月后，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的速度進(jìn)一步加快。上周，在上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)成交金額居首位的是房地產(chǎn)業(yè)，一周成交3宗，成交金額合計(jì)達(dá)到12.66億元。上周，掛牌金額最多的行業(yè)也是房地產(chǎn)業(yè)，一周新推掛牌項(xiàng)目4宗，掛牌金額合計(jì)為22.1億元；在北京產(chǎn)權(quán)交易所企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)新增掛牌項(xiàng)目宗數(shù)和金額較前周再次大幅放大，共掛牌33宗，掛牌金額達(dá)到45.31億元。房地產(chǎn)業(yè)、采礦業(yè)、批發(fā)零售業(yè)位居掛牌金額前三位，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌4宗，掛牌金額38.82億元。

    隨著宏觀調(diào)控進(jìn)入樓市冰河期，融資困難疊加銷售萎縮，使得中小房企賣掉公司或者抱團(tuán)取暖成為現(xiàn)在最靠譜的選擇，截至10月，對(duì)北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目出現(xiàn)了井噴，總數(shù)超過(guò)600宗。而去年同期則不足一半。

    截至日前，四大交易所已經(jīng)有93宗房地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)交易掛牌，達(dá)到了同期的最高值。其中掛牌價(jià)格超過(guò)5000萬(wàn)元的項(xiàng)目共有40個(gè)，12個(gè)項(xiàng)目超過(guò)1億元，總共轉(zhuǎn)讓金額接近150億元。

    今年1-10月僅北京產(chǎn)權(quán)交易所共成交房地產(chǎn)股權(quán)類項(xiàng)目75宗，總成交金額達(dá)70.11億元，而從8月開(kāi)始房地產(chǎn)掛牌項(xiàng)目開(kāi)始呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。僅9月和10月兩個(gè)月房地產(chǎn)的項(xiàng)目掛牌總金額就達(dá)到了50.34億元，居各行業(yè)之首。其中單筆最高掛牌金額達(dá)到18億元。

    目前來(lái)看，銷售業(yè)績(jī)好的房企，主要市場(chǎng)更集中在二三線市場(chǎng)，以恒大為例：當(dāng)前該集團(tuán)100多個(gè)項(xiàng)目，超過(guò)40%位于三線城市，萬(wàn)科等企業(yè)在三線的比例也比較高。今年來(lái)的調(diào)控政策在三線城市影響明顯要小于一線城市，大型企業(yè)進(jìn)入三線城市也增加了企業(yè)并購(gòu)的總量。