四面楚歌 房企的冬天真的來了

　　廣州南站賣地8天內(nèi)兩次緊急叫停，“金九銀十”淪為“銅九鐵十”，樓市一時(shí)間似乎黑云壓城。

　　廣州市房協(xié)昨日召開房地產(chǎn)形勢分析研討會(huì)，保利、中海、恒大等13家房企巨鱷扎堆赴會(huì)，專題研討樓市走勢，第一道題目便是樓市拐點(diǎn)是否正在來臨。會(huì)上，廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長曹志偉舉起“拖”字牌，強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策已經(jīng)拖住房價(jià)漲幅，多家開發(fā)商甚至毫不諱言“冬天來了”。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)巨頭抱團(tuán)開會(huì)研討樓市普遍認(rèn)為樓市寒冬到來，在近幾年的調(diào)控中十分少見。

　　拐點(diǎn)

　　關(guān)鍵詞

　　1

　　副會(huì)長稱“談拐點(diǎn)為時(shí)尚早”

　　“房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從緊，樓市拐點(diǎn)是否將來臨？”擺在各大開發(fā)商面前的研討會(huì)材料，第一道問題便直指老百姓最為關(guān)注的話題。

　　在今年的廣州房博會(huì)，身為開發(fā)商的廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長曹志偉一句“房價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)降，如果明年降了，我賠你”，引起了軒然大波。昨日，曹志偉出人意料地亮出了兩張白紙：一張寫著“拖”，另一張紙上寫著“托”并打上了紅叉。

　　“廣州一方面抓好保障房建設(shè)，另一方面認(rèn)真執(zhí)行限購政策，連增城、從化不限購的地區(qū)也實(shí)行限價(jià)政策，這些政策拖住了房價(jià)的漲幅。”曹志偉強(qiáng)調(diào)。

　　他指出，樓市真正的拐點(diǎn)應(yīng)該是一段較長時(shí)間內(nèi)銷量和價(jià)格與歷史同期銷量和價(jià)格發(fā)生50％的變化并呈長期趨勢，這才能稱之為拐點(diǎn)出現(xiàn)。“現(xiàn)在談拐點(diǎn)為時(shí)尚早。不能因?yàn)槟壳巴恋厥袌鼋灰桌涞驼J(rèn)為要出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)。”

　　他分析，房價(jià)的漲跌過程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣都是波浪式前進(jìn)、螺旋式上漲的，一時(shí)間的波動(dòng)只是發(fā)展過程中的一部分，并不意味著房價(jià)就不再漲或不再跌了，“無論是政府還是百姓都無需因?yàn)槭袌鰞r(jià)格的調(diào)整而大呼小叫或拍案而起”。

　　他表示，房子作為兼具居住和抗通脹功能的大件耐用商品，從長遠(yuǎn)來看，趁早選房、選好房是正確的。“今年年底至明年第三季度前是自住型購房者在廣州購房的適當(dāng)時(shí)機(jī)。”

　　“拐點(diǎn)還沒有到來。”世聯(lián)地產(chǎn)的代表說，目前的市場還處于博弈階段，一線城市確實(shí)有部分樓盤降價(jià)，二三線城市卻未見動(dòng)作，而廣州大幅降價(jià)的樓盤也較少。他認(rèn)為，隨著廣州樓市庫存進(jìn)一步放大，明年上半年可能拐點(diǎn)會(huì)到來。

　　廣州市社科院研究員彭澎則認(rèn)為：“樓市的谷底還沒有到來，但是轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，一線城市房價(jià)開始止?jié)q。”

　　2

　　開發(fā)商計(jì)劃理性收縮

　　在樓市風(fēng)聲鶴唳的背景下，開發(fā)商扎堆開會(huì)，頗具意味。

　　盡管樓市拐點(diǎn)何時(shí)到來未有定論，日益萎縮的成交卻讓不少房產(chǎn)巨鱷的代表在會(huì)上紛紛發(fā)出“冬天來了”的感慨。

　　有開發(fā)商表示，目前，企業(yè)針對(duì)目前的樓市狀況正在全國50多個(gè)城市深入調(diào)研。“短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場會(huì)有寒冬，現(xiàn)在正在形成價(jià)格下降的通道，但是拐點(diǎn)的話，我們內(nèi)部不會(huì)有這樣一個(gè)論點(diǎn)形成。我們會(huì)通過努力度過這個(gè)艱難的階段，長期來看房地產(chǎn)業(yè)還是向上的。”

　　“寒冬是要來了。”珠江投資相關(guān)負(fù)責(zé)人直言不諱說。

　　他表示，寒冬到來后，就是收縮、減少費(fèi)用，精細(xì)化管理，對(duì)整個(gè)行業(yè)發(fā)展有好處。“以前市場好，我們不講產(chǎn)品、戶型，什么都可以賣出去，現(xiàn)在市場不好，如果你的戶型好、實(shí)用率好、配套好、性價(jià)比高，照樣賣得動(dòng)。”

　　“確實(shí)現(xiàn)在是冬天了。”金穗集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人頗具意味地感慨。“練好內(nèi)功，控制好成本，搞好營銷，肯定能度過低潮。”他這樣給同行們“加油鼓勁”。

　　有開發(fā)商表示，冬天來臨，房企要理性收縮，“一二線城市的布點(diǎn)已經(jīng)沒有那么有用，要考慮未來80％的市場要放在三四線城市”。

　　樓市成交持續(xù)冷清，開發(fā)商接下來會(huì)不會(huì)以價(jià)換量？

　　保利地產(chǎn)的代表表示，將更緊密監(jiān)控整個(gè)市場的變化，讓價(jià)格能更貼近市場。

　　越秀地產(chǎn)的代表則在未雨綢繆：明年的銷售指標(biāo)會(huì)有一定壓力。她發(fā)現(xiàn)，廣州樓市的準(zhǔn)購房客心理正在發(fā)生微妙變化，認(rèn)為房價(jià)還沒有到底，反映在成交量上會(huì)有一定縮減，至少到年底前不會(huì)積極入市。

　　“我們現(xiàn)在手里沒有可以賣的新房，零庫存。”另一上市房企負(fù)責(zé)人的話，讓正在為“過冬”發(fā)愁的同行倍感“羨慕嫉妒恨”。她說，該企業(yè)在樓市調(diào)控政策出臺(tái)后反應(yīng)迅速，將今明兩年的貨量全部售出，“在廣州沒有體會(huì)到冬天”。

　　中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心教授魏清泉卻唱起反調(diào)。他說，開發(fā)商利潤減少了，碰到困難了就覺得寒冬到來臨，但是對(duì)于老百姓而言，房價(jià)上漲勢頭停滯，開始出現(xiàn)松動(dòng)，老百姓可能會(huì)感覺“暖流來了”。

　　房鬧

　　關(guān)鍵詞

　　3

　　售樓部被砸成交大漲 專家質(zhì)疑苦肉計(jì)

　　近日，多地新樓盤大幅降價(jià)促銷，引發(fā)部分已購房業(yè)主的不滿。從上海到安徽，一些要求“補(bǔ)償”甚至“退房”的老業(yè)主，甚至選擇打砸售樓處等泄憤。

　　這種因降價(jià)引發(fā)的“退房潮”，在網(wǎng)上一度還被貼上“房鬧”標(biāo)簽。

　　在昨日的會(huì)議上，某大型房企的代表“喊冤”說，該企業(yè)在全國的兩百多個(gè)樓盤，僅有兩個(gè)樓盤由于降價(jià)幅度過大出現(xiàn)新舊業(yè)主糾紛，“比例并不高”。

　　另一開發(fā)“巨鱷”的代表卻注意到這樣的現(xiàn)象：該公司在上海附近某樓盤的售樓部也被砸了，樓盤以前沒有什么名氣，售樓部被砸后，名氣反而大了，“天天有客戶來買房，逼著我們賣房，成交了100多套房，從來都沒有過”。“可能老百姓覺得價(jià)格較合理了，趕緊入市。”

　　“這是不是苦肉計(jì)啊，給個(gè)糖想吸引購房者？”有專家插話說。

　　“我們搞房地產(chǎn)和農(nóng)民差不多，只不過農(nóng)民在地里種莊稼，我們是種房子，他們是看天吃飯，我們很大程度要依賴政策。”恒鑫地產(chǎn)的代表形象地說，在現(xiàn)在的嚴(yán)峻形勢下，政府不會(huì)因?yàn)榉績r(jià)會(huì)出現(xiàn)可能的變化對(duì)政策進(jìn)行大的調(diào)整，房價(jià)可能是在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)再出現(xiàn)上漲，會(huì)出現(xiàn)一定的下調(diào)。

　　地價(jià)

　　關(guān)鍵詞

　　4

　　現(xiàn)在拿地?fù)?dān)心拿到燙手山芋

　　廣州土地市場寒流來襲，計(jì)劃供應(yīng)的29幅廣州南站地塊只有5幅底價(jià)成交，24幅地塊先后兩次被緊急叫停，光是按照底價(jià)計(jì)算，因故中止出讓的24幅地塊至少“損失”130.3億元的土地出讓金。

　　賣地兩遇尷尬，甚至被解讀為廣州未來樓市的一大風(fēng)向標(biāo)，可能加速未來房價(jià)調(diào)整。

　　在昨日的研討會(huì)上，廣州土地市場的異動(dòng)引起各大開發(fā)商的關(guān)注。

　　“政府不要對(duì)地價(jià)期望值過高。”有開發(fā)商說。她表示，廣州南站7000元/平方米的地價(jià)仍然很高，盡管看好該區(qū)域的未來前景，但是“吃下這塊地，這么高的價(jià)格，就是燙手山芋，大家畏懼不前”。她還提出，廣州南站的地塊分割得較小，而企業(yè)更希望規(guī)模開發(fā)，建成配套齊全的生活社區(qū)，而單純是蓋幾棟樓，“拿著難受”。

　　恒大地產(chǎn)的代表說，今年廣州的地價(jià)比去年普遍上升，并且多要一次性付款，拿下一幅地塊可能就要六七億元左右，幾幅地塊拍下來一次性付款壓力非常大，而且在廣州拿一塊地的資金都可以在其他城市拿多幾塊地。她建議，在目前的市場狀況下，應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整地價(jià)，調(diào)整土地付款方式。

　　“廣州南站此次推出的地塊都是潛力股，賭的是前景和未來，但是目前無論是經(jīng)濟(jì)前景還是地產(chǎn)未來都是尚未明朗的，開發(fā)商慎重一些很正常。年底推地也與開發(fā)商的全年用資計(jì)劃錯(cuò)時(shí)，時(shí)機(jī)上不配合。”曹志偉分析廣州賣地遇冷的一系列原因：下半年，多數(shù)公司受限購、限價(jià)影響，資金回籠不暢；房企庫存普遍較大，而且在建工程需支付大量年底工程款；融資受限，難以在短期內(nèi)籌款支付地價(jià)；底價(jià)比以往高，起拍價(jià)本身不低，底價(jià)成交也正常。