房地產(chǎn)信托融資額收縮 開(kāi)發(fā)商資金鏈更緊張

    日前，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，第三季度信托公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新提供的融資較第二季度減少17%。分析師預(yù)計(jì)，年底這一兩個(gè)月，房地產(chǎn)信托融資額減少的趨勢(shì)不會(huì)改變，中小房地產(chǎn)商將度過(guò)一個(gè)刺骨的寒冬。

    凈資本約束、收益率減少

    今年二季度，銀行收縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸之后，信托公司第二季度向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的融資幾乎較第一季度增加一倍。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)累積，監(jiān)管層要求信托公司房地產(chǎn)信托項(xiàng)目由事后報(bào)備改為事前報(bào)批，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行驟然減少。前段時(shí)間傳言銀監(jiān)行動(dòng)升級(jí)，暫停部分信托公司相關(guān)業(yè)務(wù)，再度對(duì)房地產(chǎn)信托敲響警鐘。

    數(shù)據(jù)顯示，7、8、9三個(gè)月，信托公司共向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供融資人民幣1139億元，遠(yuǎn)低于第二季度的人民幣1367億元，環(huán)比下降16.66%。前三季度，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金達(dá)3216.67億元。

    “實(shí)際上，三季度房地產(chǎn)信托逐漸放緩已在我們的意料之中，而且受《凈資本管理辦法》結(jié)算期將近的影響以及監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的愈加重視與嚴(yán)格控制的形勢(shì)不會(huì)有變，因此，未來(lái)房地產(chǎn)信托依然走弱也是大勢(shì)所趨。” 用益信托工作室理財(cái)分析師岳婷表示。2011年底《凈資本管理辦法》將進(jìn)入清算期，多數(shù)信托公司的凈資本告急，而房地產(chǎn)信托是凈資本占用比例最高的產(chǎn)品之一。

    此外，2011年上半年特別是二季度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率區(qū)間為9%-13%，不少產(chǎn)品甚至達(dá)到14%的高收益，該類產(chǎn)品融資方大多是更具有強(qiáng)烈資金需求的中小房地產(chǎn)商，但到了三季度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益區(qū)間更多為10%-12%，而13%-14%的產(chǎn)品幾乎絕跡。房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)在增加但收益卻在下降，使得房地產(chǎn)信托產(chǎn)品對(duì)大額資金吸引力大幅下降，從而導(dǎo)致募集規(guī)模較大的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品募集速度大幅放緩。

    據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)顯示，在今年三季度各月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)逐月下降的態(tài)勢(shì)，發(fā)行數(shù)量分別為100個(gè)、84個(gè)和49個(gè)，發(fā)行規(guī)模依次為260.55億元、239.09億元和121.27億元。

    信托紛紛收縮降低風(fēng)險(xiǎn)

    目前不少信托公司都在紛紛收縮高風(fēng)險(xiǎn)信托業(yè)務(wù)，但市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信托累計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)依然非常擔(dān)憂。用益信托首席分析師李旸昨日接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)信托體現(xiàn)的主要還是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別項(xiàng)目的情況和風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有暴露。年底前由于各方資金開(kāi)始?xì)w集，一些項(xiàng)目也集中到期，會(huì)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)點(diǎn)。但是他認(rèn)為信托公司會(huì)加強(qiáng)項(xiàng)目管理包括動(dòng)用抵押物、擔(dān)保這些來(lái)解決風(fēng)險(xiǎn)情況，暴露的可能性不會(huì)很大。

    “到最后實(shí)在沒(méi)有辦法時(shí)，信托公司才會(huì)任由風(fēng)險(xiǎn)暴露，但我估計(jì)按照目前的情況，信托公司不會(huì)走到這一步。若真的風(fēng)險(xiǎn)暴露，對(duì)整個(gè)行業(yè)帶來(lái)的影響會(huì)非常大，公司也會(huì)因此被摘牌。”李旸表示。

    他分析指出，股權(quán)類產(chǎn)品的相對(duì)減少，使得一般具有充足的抵押擔(dān)保、融資方資質(zhì)較好的貸款類和權(quán)益投資類產(chǎn)品占比則相應(yīng)提高。由于監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管日趨嚴(yán)厲，并至三季度開(kāi)始對(duì)信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托逐個(gè)審批，不能滿足“四三二”標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品將較難通過(guò)審核。以往該類產(chǎn)品可以通過(guò)股權(quán)投資的方式進(jìn)行融資，但有假股權(quán)、真貸款的嫌疑，現(xiàn)在這類產(chǎn)品已難獲得監(jiān)管層的審核通過(guò)。

    開(kāi)發(fā)商資金鏈將更緊張

    房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市，買賣雙方拉鋸僵持，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商銷售回款少于預(yù)期，其他融資渠道較少的開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向信托融資。但是鑒于監(jiān)管層的嚴(yán)格審查以及信托公司對(duì)項(xiàng)目公司更加謹(jǐn)慎的選擇，以至于三季度融資方具有二級(jí)資質(zhì)的產(chǎn)品占比增加，而二級(jí)資質(zhì)以下的開(kāi)發(fā)商參與信托融資的占比減少。

    “我們可以預(yù)測(cè)，如若房地產(chǎn)銷售在未來(lái)數(shù)月仍舊疲弱，一些開(kāi)發(fā)商尤其是一些資產(chǎn)負(fù)債表過(guò)度擴(kuò)張的中小型開(kāi)發(fā)商的資金鏈將更加緊張，甚至將面臨財(cái)務(wù)問(wèn)題，而另外一些大型開(kāi)發(fā)商可能會(huì)趁此機(jī)會(huì)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合，也許房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的整合之路將由此展開(kāi)。”用益信托分析師表示。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)大型開(kāi)發(fā)商的其他融資渠道較寬裕，對(duì)房地產(chǎn)信托的發(fā)行熱度較一般。而這一狀況在三季度表現(xiàn)更加明顯，三季度發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量最多、融資規(guī)模最大的為恒大地產(chǎn)，也僅發(fā)行了6款共14.6億元。“相對(duì)于其他融資渠道，成本較高的信托渠道作為一個(gè)補(bǔ)充渠道的情況，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)較大變化。”