政府宏觀調(diào)控阻斷開(kāi)發(fā)商臆造所謂商品房“投資價(jià)值”

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不斷深入，使開(kāi)發(fā)商開(kāi)始感受到沉重的壓力，不得不想辦法“出貨”。比如，上海已出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在大幅降價(jià)20%的同時(shí)，還推出了針對(duì)前期業(yè)主的“保價(jià)方案”：承諾降價(jià)后對(duì)前期以原價(jià)購(gòu)房的業(yè)主，一律補(bǔ)與差價(jià)；而每一個(gè)購(gòu)買(mǎi)特價(jià)房的客戶，都可簽訂保值協(xié)議，保證在交房前3個(gè)月，如果有任何一筆房源售價(jià)低于此次特價(jià)的，將一律按最低售價(jià)補(bǔ)償差價(jià)。再比如，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平利用其與馬云的私交，由馬云號(hào)召阿里員工買(mǎi)綠城的打折住宅。

    上海的這家開(kāi)發(fā)商推出“保價(jià)方案”，也許只是一種營(yíng)銷(xiāo)策略，但是從中也可看出，一些二線房企面臨的資金壓力確實(shí)不小，必須盡快將手中積壓的樓盤(pán)脫手以求生存。但透過(guò)這一個(gè)堪稱(chēng)“跳水”的行動(dòng)，我們可以看出商品房定價(jià)上的亂象。開(kāi)發(fā)商能夠大幅降價(jià)，說(shuō)明其原先的定價(jià)充滿了泡沫，他們?cè)诖嘶A(chǔ)上銷(xiāo)售的樓盤(pán)其實(shí)產(chǎn)生了暴利，這種泡沫的廣泛存在也使房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了暴漲暴跌的可能性，對(duì)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展乃至社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生了極大的負(fù)面作用。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的降價(jià)只是減少了這種暴利，而他們?cè)诮祪r(jià)完成銷(xiāo)售以后，仍然能夠保證一定的盈利。開(kāi)發(fā)商之所以能夠有勇氣向前期業(yè)主推出“保價(jià)方案”，不過(guò)是把原先獲得的不正當(dāng)暴利還給前期業(yè)主，而這正是市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)該達(dá)到的目的。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，在前一陣滬上樓盤(pán)因降價(jià)出現(xiàn)的風(fēng)波中，前期業(yè)主的訴求其實(shí)是處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暴利的一種反抗，如果政府不能從中意識(shí)到問(wèn)題所在，只是簡(jiǎn)單地要求業(yè)主遵守合同，實(shí)際上很可能對(duì)開(kāi)發(fā)商的暴利形成支持，與市場(chǎng)調(diào)控的根本目的并不相符。

    按照一般的原則，房屋作為一種商品，其價(jià)格的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)是由市場(chǎng)來(lái)決定，也就是買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)博弈來(lái)產(chǎn)生價(jià)格。但是，由于長(zhǎng)期以來(lái)保障房供應(yīng)上的嚴(yán)重缺位，形成了居住型需求與投資投機(jī)型需求共同擠在商品房市場(chǎng)上的格局，使商品房市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)定價(jià)掌握了完全的操控權(quán)，消費(fèi)者只能被動(dòng)地接受開(kāi)發(fā)商定出的價(jià)格。在這樣一種格局之下，開(kāi)發(fā)商出于其逐利的本性，將投資功能過(guò)多地賦予商品房，從而使定價(jià)充滿了泡沫。現(xiàn)在所開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)控，從某種角度來(lái)說(shuō)，就是要還市場(chǎng)以本來(lái)面目，重塑商品房市場(chǎng)的功能，而上海一些樓盤(pán)前期出現(xiàn)的降價(jià)風(fēng)波，其實(shí)是在倒逼市場(chǎng)必須重塑商品房的定價(jià)模式。

    在各地目前不斷推出的調(diào)控措施中，由政府出面進(jìn)行限購(gòu)限價(jià)已經(jīng)成為主要手段，并且對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了直接的影響。但是，目前的限價(jià)并未觸及商品房定價(jià)上的要害，難以起到將商品房市場(chǎng)引導(dǎo)到以安居型需求為主的軌道上來(lái)。因此，針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的降價(jià)風(fēng)波，政府應(yīng)該因勢(shì)利導(dǎo)，在限購(gòu)限價(jià)的基礎(chǔ)上引導(dǎo)市場(chǎng)建立科學(xué)的商品房定價(jià)模式。簡(jiǎn)單地說(shuō)，這個(gè)模式就是“成本+利潤(rùn)”，將在所謂商品房投資功能掩蓋下所產(chǎn)生的泡沫從定價(jià)中撇除。要給開(kāi)發(fā)商制定出合理的利潤(rùn)空間，再也不能由開(kāi)發(fā)商任意臆造所謂商品房的“投資價(jià)值”，從而把房?jī)r(jià)像股價(jià)一樣肆意炒作上去。

    當(dāng)然，要確定房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理利潤(rùn)空間，使商品房能夠在“成本+利潤(rùn)”的基礎(chǔ)上確定合理定價(jià)，恐怕還得從政府的自我約束做起。在目前房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素中，土地和稅費(fèi)成本占有重要的比例，在由政府主導(dǎo)的土地入市過(guò)程中，同樣充斥著對(duì)所謂商品房“投資價(jià)值”的預(yù)期。這也證明了一個(gè)道理，市場(chǎng)調(diào)控只要下真功夫，就一定會(huì)觸及形成市場(chǎng)亂象的最關(guān)鍵因素，如果刻意回避這個(gè)主要矛盾，那么，調(diào)控就難以取得真正的成功。