"斷血"樓盤轉(zhuǎn)讓 開發(fā)商能發(fā)收回前期投入

    “收購珠三角地產(chǎn)項(xiàng)目，扛不住的就賣給我。”最近一段時(shí)間，在深圳某投資公司擔(dān)任副總的劉剛(化名)屢屢放出豪言。他已與一些資金鏈緊張的開發(fā)商接觸，準(zhǔn)備抄底部分樓盤項(xiàng)目。

    劉剛所在的投資公司此前也做房地產(chǎn)項(xiàng)目，但出于對(duì)形勢(shì)的研判，最近兩三年已不再開發(fā)新項(xiàng)目，而是介入PE投資等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但持續(xù)施壓的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓劉剛又看到了房地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。

    “最近兩三個(gè)月，一些開發(fā)商想把手中的一些項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去，以解決資金‘斷血’的問題。”劉剛說，這給他們這種前期項(xiàng)目已結(jié)束、資金豐厚的公司帶來了機(jī)會(huì)。

    今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)并購案例大增。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國房地產(chǎn)企業(yè)并購案例近90起，總并購金額近260億元，比去年增長(zhǎng)120%。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部不完全統(tǒng)計(jì)，前10個(gè)月，在北京、上海、天津和重慶四地產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目數(shù)量出現(xiàn)“井噴”，總數(shù)超過600宗，而去年同期不足300宗。

    在資金壓力下，一些小開發(fā)商主動(dòng)找上門來，和劉剛談起了買賣。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，劉剛在挑選項(xiàng)目時(shí)以珠三角地區(qū)的住宅為主，甚至要求項(xiàng)目離深圳的車程最好不超過兩小時(shí)。劉剛認(rèn)為，他對(duì)珠三角的公司比較熟悉，考察項(xiàng)目也方便，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)相對(duì)理性，同全國一些空置率高的城市相比，安全邊際更高。他的另一個(gè)考慮是，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期很長(zhǎng)，公司投資需量力而行，戰(zhàn)線不宜拉得太長(zhǎng)。

    為什么資金鏈緊張的開發(fā)商不選擇降價(jià)出貨，而寧愿將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓呢？劉剛說，一些項(xiàng)目證照不齊，現(xiàn)在沒法通過“零售”回籠資金，而后續(xù)開發(fā)資金又不足，只能選擇整體出售。在眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華看來，降價(jià)出貨是開發(fā)商很不愿意走的一步棋，因?yàn)橐坏潜P開始降價(jià)，購房者觀望情緒會(huì)更濃，而打包整體出售可以在最短時(shí)間內(nèi)收回先期投入。

    深圳一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“斷血”房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓此前就存在，但大都在圈內(nèi)私下進(jìn)行，出讓項(xiàng)目的開發(fā)商不希望外界知道，以免引來大家對(duì)其資金狀況的猜疑。在產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌不僅對(duì)開發(fā)商的聲譽(yù)影響很大，價(jià)格也不理想?，F(xiàn)在，用這種公開形式來找尋買家的開發(fā)商有所增加，這些開發(fā)商是不得已而為之。他們的資金鏈已特別緊張，但一時(shí)難以找到下家接盤，只得公開掛牌。

    融資困難與市場(chǎng)資金看空樓市、不愿接最后一棒有關(guān)。林曉華說，自貨幣政策緊縮后，許多房地產(chǎn)開發(fā)商通過發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，一些信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)資金一改此前對(duì)房地產(chǎn)信托的熱捧狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)商融資更加困難。如果通過民間借貸，成本又太高，借來的高息資金用于拿地過程中的資金騰挪還行，但用于開發(fā)是無法承受的。

    不過，雖然越來越多的開發(fā)商找劉剛談轉(zhuǎn)讓，但他認(rèn)為目前報(bào)價(jià)仍然過高。“愿意轉(zhuǎn)讓的信息多了，但對(duì)方出貨還不是特別迫切，估計(jì)還能扛一段時(shí)間。”劉剛說，真正的抄底機(jī)會(huì)可能在明年顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)部分地區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)下跌百分之二三十。雖然投資機(jī)會(huì)逐漸顯現(xiàn)，但他也看到了其中的風(fēng)險(xiǎn)。他的策略是，不預(yù)測(cè)具體的底部，也不預(yù)測(cè)底部的具體時(shí)間，靜觀調(diào)控形勢(shì)的發(fā)展，隨市場(chǎng)風(fēng)向而變，畢竟暴利的年代已結(jié)束，房地產(chǎn)以后可能變成一個(gè)很平常的傳統(tǒng)行業(yè)。