“維權(quán)事件”“限降令”政府與房企博弈

　　“政府對(duì)樓市調(diào)控的目標(biāo)是降價(jià)20%左右，超過(guò)40%將會(huì)救市。”面對(duì)不斷蔓延的“降價(jià)潮”，有房企老板日前放言。

　　似乎是印證其判斷，上海房管局針對(duì)近來(lái)由降價(jià)引發(fā)的“維權(quán)事件”，專門出臺(tái)了全國(guó)首個(gè)“限降令”：房?jī)r(jià)降幅超20%，需要重新備案。“20%”，難道這正是地方政府所能承受的房?jī)r(jià)跌幅“極限”和此輪樓市調(diào)控的終極目標(biāo)？難道房企老板的“20%定律”并非空穴來(lái)風(fēng)？

　　超過(guò)40%的跌幅，政府會(huì)不會(huì)“救市”？銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康不久前所說(shuō)“最新房?jī)r(jià)壓力測(cè)試顯示，即使在最極端的房?jī)r(jià)下跌40%的情形下，銀行業(yè)仍風(fēng)險(xiǎn)可控”，或可啟示人們，既然“房?jī)r(jià)下跌40%”是“最極端”情況，那么，“40%”或許正是銀行業(yè)所能承受的房?jī)r(jià)跌幅“極限”。超過(guò)這一幅度，鑒于房貸的風(fēng)險(xiǎn)敞口，政府也許會(huì)出手“救市”。

　　看來(lái)房?jī)r(jià)下跌確實(shí)隱隱存在著一個(gè)“定律”。問(wèn)題是，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌那么大幅度？

　　先看看當(dāng)前樓市現(xiàn)狀：目前實(shí)施“限購(gòu)令”的一二線城市，一方面，成交量低迷不振；另一方面，價(jià)格上漲大多停滯，有的城市比如北京，甚至已連續(xù)停漲3個(gè)月。“成交低迷而價(jià)格停漲”的現(xiàn)狀表明，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商與地方政府之間已陷入僵持格局，“房?jī)r(jià)總的形勢(shì)還處于僵持階段”，大家都在采取靜觀其變的態(tài)度。那么，博弈的天平最終會(huì)傾斜向其中哪一方？

　　從國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議日前所重申的“要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果”、11月1日珠海推出的“限購(gòu)令”，以及溫總理在圣彼得堡的最新表示，“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格”中，人們不難看出，中央對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度沒(méi)有改變、政策也沒(méi)有調(diào)整跡象，期待政策松動(dòng)只是一廂情愿。只要樓市調(diào)控政策持續(xù)不變，隨著樓市調(diào)控的深入和“年關(guān)”的到來(lái)，房企因資金壓力而被迫降價(jià)造成的“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)”，將會(huì)不期而至。

　　除了政策不變外，“加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)”、“增加普通商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整”也是推動(dòng)房?jī)r(jià)下降的一個(gè)不容忽視的力量。住建部部長(zhǎng)姜偉新不久前透露，截至9月底，今年1000萬(wàn)套保障性住房開(kāi)工986萬(wàn)套，占年度計(jì)劃的98%，預(yù)計(jì)在11月底前全部開(kāi)工。隨著保障房大量投入使用，供需將得到一定程度的緩解，房?jī)r(jià)也會(huì)因此展開(kāi)“合理調(diào)整”。

　　此外，財(cái)政部有關(guān)官員日前也表示，上海和重慶已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快稅收政策的制定，推進(jìn)房產(chǎn)稅實(shí)施，發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)程當(dāng)中的調(diào)控作用。如果房產(chǎn)稅逐步推開(kāi)，稅收杠桿將會(huì)打破目前“停漲而不下跌”的樓市僵局。

　　事實(shí)上，中國(guó)樓市目前可能正處于“降價(jià)20%”的前夜。之所以“房?jī)r(jià)停漲而不下降”，是因?yàn)橐廊挥幸恍┓科笮拇鎯e幸，期待政策放松，以至寧愿死扛也不降價(jià)；更有開(kāi)發(fā)商執(zhí)著于“銷售”或者“騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目”而非“將房?jī)r(jià)一降到底”來(lái)騰挪資金，應(yīng)對(duì)樓市“寒冬”。然而，正如業(yè)內(nèi)人士所言，如果大家都靜觀其變，那將是非常危險(xiǎn)的狀態(tài)。各家開(kāi)發(fā)商都等到最后一刻才降價(jià)，則整個(gè)房?jī)r(jià)要么不跌，要跌將是“斷崖式下跌”，下跌20%或者40%也非危言聳聽(tīng)。畢竟，最新公布的房企三季報(bào)已經(jīng)顯示，A股144家上市房企，存貨總量高達(dá)1.22萬(wàn)億元，較去年同期的0.86萬(wàn)億元上升41.86%；與此同時(shí)，三季度144家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率也環(huán)比攀升1.63個(gè)百分點(diǎn)。

　　一方面存貨增加，一方面?zhèn)_(tái)高筑。嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)讓一些大開(kāi)發(fā)商未雨綢繆、開(kāi)始了降價(jià)促銷之旅。人們屢屢聽(tīng)到的老業(yè)主維權(quán)案，或可視為更大規(guī)模、更大幅度降價(jià)前，開(kāi)發(fā)商對(duì)老業(yè)主反應(yīng)的小心試探。在沒(méi)有“限降令”的城市，房?jī)r(jià)的跌幅或?qū)⒊跞藗冾A(yù)期。如果房?jī)r(jià)步入拐點(diǎn)，跌幅達(dá)到20%和40%時(shí)，房?jī)r(jià)下跌“定律”是否會(huì)發(fā)生作用？市場(chǎng)將會(huì)給出答案。

　　房?jī)r(jià)調(diào)整序幕拉開(kāi)

　　記者趙洋某網(wǎng)站近日對(duì)北京樓市做了一份調(diào)查，其中有兩個(gè)問(wèn)題頗引人關(guān)注，一是經(jīng)過(guò)調(diào)控后，你認(rèn)為目前北京的房?jī)r(jià)情況怎樣；二是北京樓市是否已經(jīng)進(jìn)入降價(jià)周期。對(duì)前者的回答，基本沒(méi)有懸念：超過(guò)九成的人認(rèn)為還是偏高，有降價(jià)空間；而后一個(gè)問(wèn)題則分歧較大，51.8%的人認(rèn)為進(jìn)入降價(jià)周期，48.2%的人則持否定態(tài)度。從這兩個(gè)問(wèn)題的調(diào)查結(jié)果看，公眾期待高高在上的北京房?jī)r(jià)下調(diào)的同時(shí)，對(duì)目前房?jī)r(jià)到底降沒(méi)降持懷疑態(tài)度。

　　對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)與否的爭(zhēng)議，來(lái)自普通百姓的切身感受。不過(guò)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前給出了更為明確的答案：房?jī)r(jià)總的形勢(shì)還處于僵持階段，但是這一個(gè)月來(lái)已開(kāi)始松動(dòng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，北京的房?jī)r(jià)的確開(kāi)始了調(diào)整。剛剛過(guò)去的兩個(gè)月，北京商品房住宅成交均價(jià)為每平方米20723元，這一價(jià)格雖然比去年同期依然上漲了7.6%，但較今年7至8月均價(jià)還是下降了6%。而最近北京通州更是有部分樓盤明確打出降價(jià)旗幟。對(duì)于這一下降，業(yè)內(nèi)的共識(shí)是，這只是樓市調(diào)控成果的一小步，房?jī)r(jià)調(diào)整的序幕剛剛拉開(kāi)。

　　為什么說(shuō)房?jī)r(jià)調(diào)整的序幕剛剛拉開(kāi)？首先，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)改變的預(yù)期，將加重房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力。已經(jīng)持續(xù)近兩年的樓市調(diào)控政策，在一連串“組合拳”打出之后，快速上漲的房?jī)r(jià)勢(shì)頭得以明顯遏制，部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了松動(dòng)，此時(shí)市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)樓市調(diào)控將放松的聲音。實(shí)際上，這不過(guò)是部分人士的“一廂情愿”。10月29日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，增加普通商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。“堅(jiān)定不移”與“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行”的措辭，給市場(chǎng)以明確的政策信號(hào)：樓市調(diào)控政策基調(diào)沒(méi)有改變。與此同時(shí)，廣東珠海于11月1日起，實(shí)行樓市限購(gòu)與限價(jià)政策，這一舉動(dòng)，不僅意味著限購(gòu)政策短期不會(huì)退出，還在進(jìn)一步擴(kuò)圍，這無(wú)疑讓很多期待“限購(gòu)令”政策退出的人大跌眼鏡。

　　其次，樓市成交低迷，而房地產(chǎn)商存貨高企，加大了房企降價(jià)的意愿。隨著樓市調(diào)控措施的持續(xù)落實(shí)，從一線城市到二線城市，成交量大幅下滑成為最為明顯的現(xiàn)象。以北京為例，北京中原地產(chǎn)根據(jù)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，包括商品住宅新房和二手房在內(nèi)，北京9月、10月兩月成交不超過(guò)2.7萬(wàn)套，這一數(shù)字對(duì)比2010年9月、10月兩月的50582套下降近五成，和2009年“金九銀十”的74690套相比，降幅則超過(guò)六成。成交量的大幅下滑，帶來(lái)的結(jié)果是，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨大幅增加。剛剛公布的上市公司三季度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，131家房企三季度末存貨高達(dá)9838億元，較去年同期的6788億元增長(zhǎng)44.93%，比今年6月底8759億元的存貨，環(huán)比增幅達(dá)12.31%。其中地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]三季度末存貨增至1926億元，同比增長(zhǎng)約57%，存貨積壓跡象明顯。

　　第三，時(shí)近年關(guān)，高額的存貨以及回籠的壓力，將逼迫房地產(chǎn)企業(yè)加快降價(jià)銷售的步伐。每年業(yè)內(nèi)期待的樓市“金九銀十”，今年沒(méi)有如約而至，這似乎擊潰了眾多房企的心理防線，價(jià)格大戰(zhàn)隨即開(kāi)始上演。在北京通州，去年3月份報(bào)價(jià)還在每平方米25000元以上的京貿(mào)國(guó)際城[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]，10月23日再次開(kāi)盤起始價(jià)格僅為每平方米13400元，通州東亞逸品閣[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]擬以每平方米13200元于年底入市，且贈(zèng)送有10%至15%的面積。更值得注意的是，一線城市的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)開(kāi)始加入降價(jià)的隊(duì)伍，中海地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、龍湖地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、萬(wàn)科、招商等，均在北京、上海、深圳等地掀起降價(jià)潮。如萬(wàn)科北京公司旗下金隅萬(wàn)科城[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]即將于11月推出三期新房源，均價(jià)每平方米14000元，比之上期房源低了每平方米3000元，此外，深圳萬(wàn)科公園里、惠州萬(wàn)科城、東莞紫臺(tái)等項(xiàng)目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。大型房企降價(jià)的背后，有不斷高企的存貨壓力，也是年末回籠資金、沖擊銷售業(yè)績(jī)的現(xiàn)實(shí)需要。

　　綜合看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)大幕已經(jīng)拉開(kāi)，隨著“進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果”的政策推進(jìn)，全國(guó)性的降價(jià)潮或?qū)⑸涎?。研究機(jī)構(gòu)高盛高華在最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告中認(rèn)為，由于限購(gòu)令政策放松的可預(yù)見(jiàn)性較低，未來(lái)12個(gè)月主要城市房?jī)r(jià)由當(dāng)前水平下降15%至20%，并且到2013年前不會(huì)反彈。上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭同樣表示，樓市價(jià)格拐點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生，春節(jié)之前，樓市將保持價(jià)跌量平態(tài)勢(shì)，明年一季度繼續(xù)低迷。