樓市低迷 房?jī)r(jià)松動(dòng) 明年下降趨勢(shì)可持續(xù)

　　近期，受樓市限購(gòu)、限貸等一系列調(diào)控政策影響，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)低迷，降價(jià)潮蔓延各地。對(duì)房?jī)r(jià)的未來(lái)趨勢(shì)，眾多業(yè)內(nèi)人士持下行預(yù)期，并呼吁調(diào)控決不能松勁。

　　龍頭開發(fā)商紛紛降價(jià)

　　兩年多來(lái)，中國(guó)持續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，并出臺(tái)了一系列重大措施，特別是保障性安居工程的房屋建設(shè)，對(duì)緩解房?jī)r(jià)的壓力，起到了巨大作用。雖然目前房?jī)r(jià)總的形勢(shì)還處于僵持階段，但是也開始出現(xiàn)了松動(dòng)。

　　繼傳統(tǒng)“金九銀十”后，進(jìn)入11月，越來(lái)越多的房企開始作出價(jià)格調(diào)整，其中不乏大型房企。樓市的慘淡現(xiàn)狀讓大小開發(fā)商都倍感壓力，小開發(fā)商降價(jià)，大開發(fā)商也不甘落后，龍頭開發(fā)商集體拉開房?jī)r(jià)下跌序幕，有的在售樓盤降幅達(dá)到20%。

　　二手房方面，由于成交量屢創(chuàng)新低，一些城市的房產(chǎn)中介也出現(xiàn)了關(guān)店潮。“鏈家地產(chǎn)”日前發(fā)布研究統(tǒng)計(jì)稱，今年以來(lái)北京二手房中介共關(guān)閉門店約1000家左右，為3年來(lái)最多，其中10月關(guān)閉門店177家，已連續(xù)多月單月關(guān)閉中介門店超過(guò)100家，其中約73%為中小經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。一中介公司負(fù)責(zé)人表示，二手房成交量創(chuàng)新低是主因，在市場(chǎng)低迷的情況下，企業(yè)關(guān)店是為了生存。

　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員余豐慧對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入貫徹落實(shí)，調(diào)控成果初步顯露：房?jī)r(jià)瘋漲勢(shì)頭得到遏制，漲幅明顯回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量大幅下滑；土地成交量下降并且價(jià)格走低、賣地收入減少。特別值得欣慰的是，房?jī)r(jià)下降的市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)形成，百姓對(duì)調(diào)控取得最終成效的信心大大增強(qiáng)。

　　三因素支撐房?jī)r(jià)下行判斷

　　對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)初現(xiàn)，向下的趨勢(shì)明顯，明年也不會(huì)反彈。

　　中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，當(dāng)下并不好判斷房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)怎么走，但是到明年上半年可以有很清晰的預(yù)測(cè)，就是向下的趨勢(shì)，而且趨勢(shì)會(huì)非常明顯。只要堅(jiān)持限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)就會(huì)顯現(xiàn)原形。

　　馬光遠(yuǎn)具體分析說(shuō)，現(xiàn)在整體的價(jià)格趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，經(jīng)過(guò)一系列的調(diào)控，無(wú)論是70個(gè)大中城市，還是重點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)基本已停漲，包括萬(wàn)科這樣的龍頭開發(fā)商已出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的降價(jià)行動(dòng)，這說(shuō)明，包括限購(gòu)等在內(nèi)的一系列調(diào)控措施起到了作用，有效地遏制了投資投機(jī)。

　　馬光遠(yuǎn)說(shuō)，未來(lái)，有三個(gè)方面的因素可以支撐房?jī)r(jià)的下行判斷：一、堅(jiān)定的調(diào)控政策使得整個(gè)房地產(chǎn)供需局面出現(xiàn)了改變，限購(gòu)使大量不正常的投資投機(jī)需求被遏制，正常的居住需求則得到了支持，這使得需求正在回歸到正常層面，供需緊張得到緩解；二、目前的貨幣政策不會(huì)改變，雖有微調(diào)的可能性，但調(diào)出來(lái)的錢不會(huì)流向房地產(chǎn)，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的高壓態(tài)勢(shì)非常明顯，這使得開發(fā)商的資金鏈非常緊張，不降價(jià)賣房就可能會(huì)破產(chǎn)，沒有了資金“彈藥”，就只有降價(jià)回籠資金，這是轉(zhuǎn)折性的力量對(duì)比；三、無(wú)論是炒房者，還是開發(fā)商，還是普通民眾，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期正在回歸理性。

　　調(diào)控不能輕言收兵

　　業(yè)內(nèi)人士紛紛呼吁，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，絕不可有絲毫動(dòng)搖，更不可輕言收兵。

　　“沒有任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)有這么堅(jiān)強(qiáng)，越調(diào)控越厲害，每年都在吃藥，越調(diào)價(jià)越高，越調(diào)越成問(wèn)題。”馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控就放過(guò)一次，隨后引發(fā)房?jī)r(jià)一發(fā)不可收拾。房?jī)r(jià)之所以反復(fù)暴漲，就是因?yàn)檫^(guò)去的調(diào)控政策沒有堅(jiān)持到底，令市場(chǎng)預(yù)期缺乏信心，這也是調(diào)控了這么久房?jī)r(jià)才開始下降的原因之一，政策為什么堅(jiān)持不住，就是因?yàn)槔骀湻浅?fù)雜，對(duì)抗力量非常強(qiáng)大。

　　“樓市調(diào)控正在進(jìn)入深度博弈期，調(diào)控政策的不確定性有所增加，在此情況下尤需堅(jiān)持下去。”余豐慧說(shuō)，從宏觀經(jīng)濟(jì)面來(lái)說(shuō)，保增長(zhǎng)、穩(wěn)增長(zhǎng)呼聲此起彼伏，而房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的傳統(tǒng)動(dòng)力，使得調(diào)控政策飽受爭(zhēng)議和面臨空前壓力。此外，房地產(chǎn)調(diào)控使得地方政府三減少：GDP減少、土地財(cái)政收入減少、房地產(chǎn)稅收減少。來(lái)自地方政府、開發(fā)商以及前期投資投機(jī)者等方方面面希望放松調(diào)控的壓力巨大。

　　馬光遠(yuǎn)說(shuō)，房?jī)r(jià)會(huì)怎么走，取決于調(diào)控的松緊。目前來(lái)看，還沒有想出放松的理由，除非出現(xiàn)替代限購(gòu)的政策，限購(gòu)才可以放松，而限購(gòu)一旦放松，未來(lái)房?jī)r(jià)如何走，就必須要看制度建設(shè)。