星星之火可以燎原 房價有望跌回2009年

　　監(jiān)管層面近期屢屢發(fā)出調(diào)控不會放松的信號。對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，房地產(chǎn)調(diào)控的目標是要使房價回歸到合理的價格。多位專家表示，調(diào)控不會放松的陣陣"強音"會讓開發(fā)商真正認清房地產(chǎn)調(diào)控的決心和方向，不能再心存僥幸。業(yè)內(nèi)人士表示，北京等一線城市的部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)大幅降價現(xiàn)象，未來降價趨勢或向更大范圍蔓延，房價降幅有望加大，不排除回歸到2009年水平的可能?？傮w看，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會松動，樓市已經(jīng)進入整體下行階段。(圖片來源：中國證券報)
　　購房人：能跌回2009年水平嗎
　　降價"星火燎原"
　　中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京房價已有結(jié)構(gòu)性下跌的跡象，比如郊區(qū)降價趨勢正向主城區(qū)蔓延。
　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)方面的監(jiān)測，目前北京市二環(huán)、三環(huán)部分區(qū)域的房價已開始松動。其中，以方莊、宣武門、西直門、工體、國展、和平里等區(qū)域的降幅最為明顯。多位中介人員表示，二環(huán)、三環(huán)區(qū)域的房子雖然占據(jù)地理優(yōu)勢，但部分房源房齡較老、戶型較差，在當前的"買方市場"下優(yōu)勢不明顯，老業(yè)主只能"降價求售"。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，與去年調(diào)控相比，目前降價樓盤已經(jīng)蔓延至核心城區(qū)，城區(qū)價格已經(jīng)進入下降渠道。
　　在上海，中海御景熙岸每平方米單價從23000元/平方米"跳水"到17000元/平方米。此后，龍湖地產(chǎn)、星河灣、綠地等知名開發(fā)商加入降價隊伍，上海長泰東郊、西郊別墅宣布各自下調(diào)售價達20%-25%。近期保利家園部分樓盤被網(wǎng)友曝"變相降價"，通過贈送車庫和免契稅等方式加大優(yōu)惠幅度。6日，上海閘北區(qū)一樓盤開盤，開發(fā)商打出了最高總價減30萬元的優(yōu)惠折扣，當天成交40套，市中心樓盤打折銷售的序幕正式拉開。但是，有購房人稱："小幅優(yōu)惠沒有市場，七折才能打動我。"
　　中房信分析師薛建雄認為，上海樓市的下跌，正在從個別案例擴大到更廣的范圍，目前已逐漸形成全面的跌勢。預(yù)計明年一季度還將持續(xù)下跌，未來半年內(nèi)很難看到房價回升。佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅表示，上海樓市調(diào)控進入關(guān)鍵期，降價換量已是大勢所趨，部分資金鏈緊張的項目以價換量也已經(jīng)失去了最好的時期，需要用更大的代價才能刺激市場來換量。
　　而深圳樓市顯得相對平靜。2008年，深圳曾經(jīng)因為"房鬧"事件引起廣泛關(guān)注，如今吸取教訓的深圳開發(fā)商們顯得格外低調(diào)。一位深圳房地產(chǎn)中介人士向中國證券報記者表示，至少到目前為止，深圳房價還沒有出現(xiàn)全面松動，因為開發(fā)商對于2008年發(fā)生的經(jīng)歷甚為忌憚，并不敢輕易降價。"2008年的深圳樓市很鬧心。"有業(yè)內(nèi)人士曾在公開場合表示。據(jù)不完全統(tǒng)計，那一年深圳至少有十幾個樓盤發(fā)生因降價而導致老業(yè)主維權(quán)事件。"當時情況比今年上海發(fā)生的事情嚴重得多。"
　　然而，該來的遲早都會來。11月5日，30位業(yè)主來到位于深圳龍崗的萬科清林徑項目，他們以新推項目出現(xiàn)降價為由，向開發(fā)商提出經(jīng)濟補償。萬科方面表示，這是通過干擾正常銷售秩序的方式向開發(fā)商施壓，上門業(yè)主所購項目已經(jīng)銷售完畢，目前新推的項目與已售項目"在戶型、面積、位置方面均完全不同，價格不具有可比性"。
　　開發(fā)商：降到多少算合理
　　樓市調(diào)控不放松
　　此前大型房企"領(lǐng)跌"一線城市，已經(jīng)使得整個房地產(chǎn)市場"人心惶惶"。多位專家認為，調(diào)控不放松"強音"傳來，房地產(chǎn)開發(fā)商的僥幸心理恐將徹底落空。
　　北京市房協(xié)秘書長陳志表示，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的大方向和基調(diào)短期內(nèi)不可能松動。"房地產(chǎn)調(diào)控政策必須有其持續(xù)性。"他表示，為了使得房價回歸到合理水平，未來的貨幣政策、財政政策、稅收政策等都有可能再"發(fā)力"。
　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉分析認為，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸落實到"降價"環(huán)節(jié)。"從全國來看，樓市拐點已經(jīng)接近。"
　　上海一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商在接受中國證券報記者采訪時表示，降價后，房子確實賣得很好。"誰先降價，誰就會先搶得潛在的購房需求?，F(xiàn)在最關(guān)鍵的問題是，如何活下去，以后再考慮修復品牌。"
　　曾寄予厚望的"金九銀十"在今年淪為了"銅九鐵十"，開發(fā)商被慘淡的成交擊碎了幻想。"目前上海降價的樓盤大多處于原南匯區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)等郊區(qū)，部分樓盤降價甚至超過30%達到40%。"市場人士稱，開發(fā)商是迫于地區(qū)公司銷售任務(wù)的壓力，希望在年底之前再快速回籠一筆資金。
　　上海綠地(集團)有限公司董事長、總裁張玉良7日在接受中國證券報記者采訪時表示，對房地產(chǎn)調(diào)控的高層表態(tài)深有感觸，符合中國地產(chǎn)發(fā)展的實際情況。但具體房價下調(diào)多少是合理的，并沒有總的控制目標。其實三四個月前，開發(fā)商降價促銷已在進行。綠地集團會充分站在消費者立場，在適當?shù)臅r候會以適當?shù)姆绞阶饕恍┭a償。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，事實上，不管是降價還是不降價，都讓開發(fā)商們感到尷尬。深圳實行嚴格的限購政策，還有購房資格的投資需求已經(jīng)寥寥無幾，目前手中握有"房票"的人群以剛需為主?，F(xiàn)在剛需們的降價預(yù)期越來越強烈，選擇觀望的越來越多，從而導致深圳一二手房的成交量越來越少。
　　成交繼續(xù)下挫，價格或面臨全面調(diào)整，中介機構(gòu)對于市場的判斷趨于一致。有業(yè)內(nèi)人士表示，總體看，樓市僵持依舊，不僅購房者買房意愿較低，開發(fā)商也放慢了推盤的步伐，就連二手房的掛牌量也出現(xiàn)下降。
　　投資客：政策之"緊"多年未見
　　投資需求大幅減少
　　中國證券報記者在北京調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前中介的生意非常冷淡。一家中介公司位于東四環(huán)某小區(qū)的門店工作人員杜建稱："限購以后，單純投資的需求大大減少了，同比去年至少減少了一半。今年下半年以來，投資需求買房的就更少了，因為弄到購房資格、走程序都要花費不少精力、財力。"杜建表示，他手頭有位顧客從6月就開始掛牌賣房，但是直到過了"金九銀十"也沒有賣出去，最后實在著急用錢，就以比市場價低將近100萬元的價格"賤賣"了一套房子。
　　房價能跌回2009年的水平嗎？中國首家在線房產(chǎn)交易門戶EJU.com推出的大型房產(chǎn)促銷活動"房價可以重來，夢回2009"折射了買房人的一個心態(tài)。該公司相關(guān)人士表示，參與此次促銷的樓盤共計300多個新盤，包括北京、上海、廣州、深圳等12個重點城市，讓利總計可達億元。
　　一位炒房多年的資深炒房客小薄告訴記者，目前一線城市的調(diào)控政策之"緊"確實是自己多年未見過的。因此，他決定在一線城市按兵不動，轉(zhuǎn)向投資二三線城市。"比如天津、山東等地區(qū)，即使不能短期套利，但我覺得這些地方的房價還是有上漲空間的。"
　　張月稱，目前北京核心城區(qū)內(nèi)的部分房源降價，說明業(yè)主心態(tài)開始轉(zhuǎn)變。城區(qū)房價基本已經(jīng)停漲，部分二手房業(yè)主調(diào)低了房價，但房價仍沒有全面下降。這反映出當前核心城區(qū)業(yè)主的扛價能力有所減弱。目前來看，市場已經(jīng)進入了下行階段，預(yù)計未來核心城區(qū)房價將會進一步下降。
　　一些城市部分樓盤價格大幅回調(diào)至2009年水平
　　地區(qū)項目目前在EJU.com的獨家優(yōu)惠2009年價格2011年價格
　　杭州保利灣天地7折8500元/平米(同區(qū)域價格) 8900元/平米
　　上海香馥灣總價減10萬23000元/平米22000元/平米
　　九城湖濱總價減40萬11500元/平米19000元/平米
　　武漢祥生柏景灣86折4650元/平米(同區(qū)域價格) 5750元/平米
　　天津天津?qū)汖垏H中心優(yōu)惠15萬11000元/平米14000元/平米
　　保利金香檳8折，最高優(yōu)惠25萬18000元/平米19000元/平米