住宅市場(chǎng)低迷催熱房企轉(zhuǎn)“商” 暗含風(fēng)險(xiǎn)不可小視

　　當(dāng)前，受樓市限購(gòu)、限貸等一系列調(diào)控政策影響，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)低迷，被不少開(kāi)發(fā)商視為樓市調(diào)控“避風(fēng)港”的商業(yè)地產(chǎn)則呈現(xiàn)出一派繁榮景象。

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫除了受商品住宅市場(chǎng)調(diào)控外，也和我國(guó)城市化加速下的房企轉(zhuǎn)型密不可分。盲目涉足商業(yè)地產(chǎn)同樣暗含風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)避免投機(jī)心理，要做好市場(chǎng)調(diào)研和后期的管理、運(yùn)營(yíng)。

　　住宅市場(chǎng)暗淡無(wú)光 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起

　　當(dāng)前，全國(guó)住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷，降價(jià)潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三線(xiàn)城市，包括萬(wàn)科、富力、恒大等龍頭開(kāi)發(fā)商集體拉開(kāi)房?jī)r(jià)下跌序幕，有的在售樓盤(pán)降幅達(dá)到20%。市場(chǎng)普遍認(rèn)為樓市拐點(diǎn)已經(jīng)臨近。

　　此外，10月底公布的70家房地產(chǎn)上市公司第三季度財(cái)報(bào)顯示，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。中國(guó)最大的房地產(chǎn)商萬(wàn)科于近日發(fā)布的10月份銷(xiāo)售公告顯示，其銷(xiāo)售面積100.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額103.4億元，同比分別下降23%和33%，降幅擴(kuò)大。

　　相比持續(xù)低迷的商品住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)卻日漸升溫。據(jù)戴德梁行、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)發(fā)布的第二季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，北京、上海、廣州、深圳等大城市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金及售價(jià)均有明顯上升。以廣州為例，據(jù)新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，該市11月1日至3日全市有三個(gè)住宅項(xiàng)目獲批預(yù)售證，其中就包括兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)成為廣州11月開(kāi)月絕對(duì)主角，共推房1845套，占總推房數(shù)90%。

　　此外，萬(wàn)科、保利、金地等房產(chǎn)企業(yè)也高調(diào)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)了解，萬(wàn)科計(jì)劃未來(lái)持有型物業(yè)將占其20%的開(kāi)發(fā)比例;保利計(jì)劃到2012年在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資將占到其總投資額的30%;金地2011年的土地投資額中有20%的資金投向商業(yè)項(xiàng)目。

　　近日，在太原召開(kāi)的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商大會(huì)上，不少開(kāi)發(fā)商更是看好尚待開(kāi)發(fā)的二、三線(xiàn)城市。他們紛紛表示，商業(yè)地產(chǎn)相比商品住宅市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，在二、三線(xiàn)城市更是前景一片光明。

　　樓市調(diào)控企業(yè)轉(zhuǎn)型 開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)“商”有沖動(dòng)

　　不少開(kāi)發(fā)商表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)升溫與商品住宅市場(chǎng)的調(diào)控密切相關(guān)，其資金開(kāi)始溢向商業(yè)地產(chǎn)。

　　“樓市調(diào)控催熱商業(yè)地產(chǎn)繁榮。”唐山一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人佟干城認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)火爆與住宅市場(chǎng)嚴(yán)厲的調(diào)控有關(guān)。他認(rèn)為，相比普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)還算是起步階段，回報(bào)率也相對(duì)更高，所以不少開(kāi)發(fā)商會(huì)更加青睞商業(yè)地產(chǎn)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹前不久在山西曾表示，目前商業(yè)地產(chǎn)仍然是投資領(lǐng)域最熱的板塊，在北京、上海的中心區(qū)域，投資商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率比住宅等高2-2.5倍。

　　中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，調(diào)控政策深度影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)限購(gòu)，投資需求明顯被抑制，投資者開(kāi)始尋求新的投資方向，而商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu)，發(fā)展前景較好，為投資者打開(kāi)一扇新的投資大門(mén)。山西振鵬投資開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理李杰說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)之所以“非?；鸨?rdquo;，在住宅市場(chǎng)遭遇限購(gòu)下，不乏投資客進(jìn)入不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)。李杰說(shuō)，不少資金雄厚有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)逐步提高開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)比重。

　　然而，有專(zhuān)家認(rèn)為，樓市調(diào)控并非開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)“商”的主要原因，商業(yè)地產(chǎn)熱度升溫與我國(guó)城市化發(fā)展下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)系密切。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云認(rèn)為，隨著我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、住宅市場(chǎng)推動(dòng)以及城市面貌的提升，需要與之配套的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)。此外，我國(guó)城市化加速發(fā)展也是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫的重要因素。

　　絕非蓋樓那么簡(jiǎn)單 涉足商業(yè)地產(chǎn)須謹(jǐn)慎

　　當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)“大干快上”、盲目發(fā)展已經(jīng)引起監(jiān)管層注意，調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)正在累積。此外，就商業(yè)地產(chǎn)本身而言，投資商業(yè)地產(chǎn)將對(duì)開(kāi)發(fā)商提出更高的要求，絕非只是蓋一幢大樓那么簡(jiǎn)單。

　　今年以來(lái)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)曾多次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，明確要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信貸以降低風(fēng)險(xiǎn)。山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副教授耿曄強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策可能性不大，但是目前調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)正在累積。

　　此外，從商業(yè)地產(chǎn)本身來(lái)看，短期投資客進(jìn)入，開(kāi)發(fā)企業(yè)可能已經(jīng)魚(yú)龍混雜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)并非蓋樓那么簡(jiǎn)單，不是有資金就能做好商業(yè)地產(chǎn)。

　　山西九昌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理張萌盛則認(rèn)為，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)人群不一樣，因此在規(guī)劃時(shí)要充分考慮其規(guī)模、配套、定位和周邊環(huán)境。“開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中承擔(dān)的社會(huì)職能相對(duì)更多一些，責(zé)任更重，風(fēng)險(xiǎn)也更大。”張萌盛說(shuō)，普通商品住宅資金回收期一般為2-3年，而商業(yè)地產(chǎn)一般則5-10年。

　　不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，如果供應(yīng)量超過(guò)市場(chǎng)消化能力，必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)滯銷(xiāo)，進(jìn)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂。張萌盛說(shuō)，涉足商業(yè)地產(chǎn)是一種投資行為，但是不能有投機(jī)心理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要有專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)做好后期運(yùn)行。

　　“蓋一幢商業(yè)大廈容易，但維持運(yùn)轉(zhuǎn)和運(yùn)營(yíng)最難。”蔡云說(shuō)，業(yè)內(nèi)有一句話(huà)是“大廈真正開(kāi)業(yè)那天，才是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始的那天。”所以，商業(yè)地產(chǎn)除了考慮市場(chǎng)支撐外，需要開(kāi)發(fā)商有后期運(yùn)行和管理等能力。

　　“相比商品住宅，投資商業(yè)地產(chǎn)拼的是真本事。”山西大同開(kāi)發(fā)商趙志毅認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅需要有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，更需要獨(dú)到的眼光和對(duì)項(xiàng)目后期運(yùn)行管理能力。