二手房市場觀望情緒趨重 預計年底成交仍低

     相比于新房降價的“猶抱琵琶半遮面”，北京的二手房價已然步入全面下降通道。

“我的房子現(xiàn)在價格是175萬，如果誠心買還可以見面再商量。”最近一段時間，在北環(huán)外有一套66平方米一居室出售的小董在接到中介電話時都是這套說辭。而在一個月之前，他的底線還是：190萬以下免談。小董告訴《第一財經（微博)日報》，“即便現(xiàn)在降到了175萬，也幾乎沒遇到有誠意的買家，中介詢過價之后也都很少有下文。”

北京市房地產交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房網(wǎng)簽總套數(shù)為7262套，環(huán)比9月份的8750套下降了17%左右，相比去年同期的下調幅度則達到了48.7%。

“最近三個月的二手房市場成交量已經接近2008年下半年市場最低迷時期的水準。”北京中原市場部分析師張大偉表示，10月已是北京二手房月成交量連續(xù)7個月不足萬套，更是創(chuàng)下了34個月以來最低值。

在成交量持續(xù)低迷的帶動之下，二手房成交價格的下跌趨勢也逐漸明朗。

據(jù)“鏈家地產”市場研究部統(tǒng)計，10月份二手住宅成交均價為22967元/平方米，環(huán)比下降了3.2%，與今年的1月份相比，下降了6.7%。

“鏈家地產”首席分析師張月表示，10月份二手樓市價格下降趨勢表現(xiàn)出兩方面的特點：首先，各城區(qū)價格幾乎呈現(xiàn)全面下降，最高降幅達10.6%。全市僅有西城區(qū)成交價小幅上漲1.5%。其中大興區(qū)房價為14434元/平方米，今年價格首次下降至14000元/平方米左右，與9月份16144元/平方米相比大約下降了10.6%。

從各環(huán)線下降的情況來看，當前房價降勢已經開始逐漸由外環(huán)向內環(huán)蔓延。張月舉例說，10月份二環(huán)內成交均價為30436元/平方米，與9月份相比，成交下降4.7%。是當月降幅最明顯的區(qū)域。此外五環(huán)外房價目前下降至16700元/平方米，環(huán)比下降4.6%。

統(tǒng)計顯示，調控前后相比，二環(huán)內成交量大約下降了50%。“去年調控后，城區(qū)房價沒有下降而市場成交已經回暖；今年調控后，連續(xù)多月成交未回暖，城區(qū)價格已經進入下降通道。”張月認為，在需求大幅減少的狀態(tài)之下，目前業(yè)主的心態(tài)已經開始轉變，扛價能力減弱。

價格全面下降的同時，北京二手房價的下降幅度也逐漸加速。據(jù)“鏈家地產”市場研究部監(jiān)測，調控后至9月的5個月時間里，北京二手房均價從25119元/平方米下降至23793元/平方米，下降額度達到1326元/平方米；而從9月到10月這1個月的時間，則從23793元/平方米下降至22967元/平方米，下降額度達到了826元/平方米。“可見當前已經進入了房價加速下降的階段。”張月稱。

“買方市場在二手房交易中占據(jù)主動地位的優(yōu)勢正在日益擴大，并且在短期之內這種情況不會有明顯改變。”張大偉表示，尤其是最近幾年商品房供應明顯上漲的區(qū)域，商品房轉化成二手房的總量逐漸加大，供需比將繼續(xù)逆轉。

張月也認為，從當前的成交情況來看，消費者觀望情緒趨重，至今年年底的低成交的狀態(tài)不會有明顯改變。加之信貸政策以及其他的因素干擾，消費者出手謹慎。預計年底的成交量仍然維持低位，整體市場進入下行階段，對于進一步拉動房價下降提供了動力。