中央樓市調(diào)控信心堅(jiān)決 地方希望松綁

        據(jù)投資者報(bào)報(bào)道，自2009年12月以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂是一浪高過一浪，但眼下，在各地降價潮和放松限購令的呼聲下，調(diào)控政策似乎將慢慢轉(zhuǎn)向“風(fēng)平浪靜”。

        10月27日，在十一屆全國人大常委會第二十三次會議上，對于全國人大常委會財(cái)經(jīng)委員會副主任委員吳曉靈的一番“目前限購政策太嚴(yán)厲”的說法，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)部長姜偉新的解釋是，限購是個行政辦法，是我們不得已而采取的辦法，并稱“在住房信息完善后將不再限購”。這一解釋當(dāng)即被市場推測為房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號。

        但隨后國務(wù)院的表態(tài)擊退了這一猜想。10月29日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開了國務(wù)院常務(wù)會議。會議提出，堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

        住建部與中央目前對房地產(chǎn)調(diào)控不同的表態(tài)，讓市場頗為困惑。眼下房地產(chǎn)調(diào)控似乎又走到了左右搖擺的十字路口：如果調(diào)控繼續(xù)加碼，則投資會下滑，可能令已明顯放緩的經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下滑；但如果放松，則房地產(chǎn)市場的泡沫會繼續(xù)膨脹，房價可能會重蹈2009年報(bào)復(fù)性反彈的覆轍。

        中央決心堅(jiān)定　地方希望松綁

        從近兩年來中央出臺的一系列嚴(yán)厲調(diào)控政策以及今年以來高層連續(xù)的表態(tài)來看，中央調(diào)控房地產(chǎn)的決心是堅(jiān)定的。

        從10月29日國務(wù)院會議的內(nèi)容可看出，該會議主要還是表示調(diào)控政策不會放松，并且言辭上也發(fā)生了一些微妙變化，即房地產(chǎn)調(diào)控從“加強(qiáng)”到“鞏固”。

        今年1月至7月，溫總理曾多次談及房地產(chǎn)調(diào)控時都明確表示“加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控”。

        9月份，溫總理在《求是》雜志發(fā)表文章談及房地產(chǎn)調(diào)控的時候，也明確表示“調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。

        顯見，中央對房地產(chǎn)調(diào)控的力度不會放松。但受訪專家也認(rèn)為，后期調(diào)控政策加碼的可能性不大。

        對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受記者采訪時表示，中央調(diào)控的目標(biāo)是希望房價穩(wěn)定，房價能保持相對平穩(wěn)發(fā)展，既不會大幅度上升，也不會大幅度下降。也可以說是，穩(wěn)中有升，或穩(wěn)中有降。

        在房價問題上，地方政府一直被人們視為最大的受益者。因房價越高，土地價值就越大，土地收益、財(cái)政稅收也就自然越多。

        而隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，地方政府有些坐不住了。近來傳聞多省政府主要負(fù)責(zé)人不斷進(jìn)京會晤住建部以及國土資源部等相關(guān)負(fù)責(zé)人。

        “目前調(diào)控政策不具備放松條件，部分調(diào)控措施可能持續(xù)一段時間。”住建部政策研究中心副主任王玨林態(tài)度明確，若今年不加大樓市調(diào)控力度，房價走勢難以想象。因此各地的限制措施不能短期，否則房價可能快速反彈。

        有分析人士也對記者表示，現(xiàn)在不能放松調(diào)控，否則房價出現(xiàn)的不是一般性反彈，而是洪水般上漲。

        事實(shí)上，近期有的地方已悄然放松限購政策，佛山就是一個典例。

        10月11日，廣東省佛山市住建局在其網(wǎng)站上發(fā)布公告稱，自10月12日起放寬限購條件。這稱得上是全國第一個明確放松限購政策的城市。但有趣的是，僅僅12小時后，該政策就被緊急叫停。當(dāng)晚11時，該局又在網(wǎng)站上通告稱，為“綜合評估政策影響”，暫緩執(zhí)行該政策。

        如此看來，地方政府希望放松樓市調(diào)控的愿望暫時恐難實(shí)現(xiàn)。一位業(yè)內(nèi)分析師向記者表示，面對中央的壓力，地方政府現(xiàn)在也不敢輕易放松對房地產(chǎn)的調(diào)控，尤其是地方政府現(xiàn)在正處于換屆之時。

        可見，無論是住建部還是地方政府，未來一段時間，至少年內(nèi)，他們?nèi)钥赡軙?zhí)行中央部署的房地產(chǎn)調(diào)控政策，跟中央步調(diào)保持一致。

        開發(fā)商的預(yù)期更悲觀

        不僅如此，開發(fā)商也對年內(nèi)政策放松不抱希望。

        日前，北京一位不愿具名的房地產(chǎn)商向坦言，“我們此前一直在觀望，但是現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商管理層認(rèn)可政府對樓市的調(diào)控至少年內(nèi)不會放松。”

        多數(shù)房企已付諸行動，一些開發(fā)商們正大幅縮減在建項(xiàng)目，小型開發(fā)商甚至準(zhǔn)備“冬眠”，即較大幅度暫停建設(shè)以等待下一個周期。并且，開發(fā)商降價行動眼下不斷在上海、深圳等大城市上演。

        近期，星河灣、中海、龍湖、綠地這些房企在上海實(shí)施率先降價行動，其降價的幅度跟前期相比高達(dá)20%，有的甚至30%。以上房企屬于國內(nèi)大型知名開發(fā)商。

        另外，房地產(chǎn)龍頭萬科也加入了降價同盟。該北京公司旗下的金隅萬科城即將于11月推出三期新房源，均價14000元/平方米，與上期房源比較，下降了3000元/平方米。同時，深圳萬科公園里、惠州萬科城、東莞紫臺等項(xiàng)目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。今年以來，萬科的降價一直在持續(xù)，只不過降價信息有些隱蔽。

        高華證券指出，近期他們通過對深圳、惠州兩地包括萬科、金地集團(tuán)以及招商地產(chǎn)等幾家主要開發(fā)商的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些開發(fā)商對限購在2012年底前取消的預(yù)期依然較低。 

        購房者希望調(diào)控繼續(xù)加碼

        調(diào)控政策不斷加碼以及解讀之聲“正反”迥異，造成了當(dāng)下房地產(chǎn)市場亂象叢生：想購房者猶豫不決；已購房者不斷涌現(xiàn)退房潮；投資客則在極力拋房。

        事實(shí)上，在這場博弈中，最弱勢的力量就是購房的老百姓。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)準(zhǔn)備的購房者，他們當(dāng)前的態(tài)度是持幣觀望，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為未來房地產(chǎn)調(diào)控還會加碼。

        “我們已看了半年的房子了，但遲遲未下定買房的決心，因?yàn)閲椅磥砜赡苓€會出臺一些嚴(yán)厲的調(diào)控措施，房價應(yīng)該還會降吧。”王浩（化名）這樣認(rèn)為。

        王浩夫婦都是山西人，他們自今年“五一”結(jié)婚起就開始看房，跑了不少地方，北京城內(nèi)以及郊區(qū)，包括通州、昌平與燕郊等地方的房子。不過他最近看到媒體報(bào)道上海、深圳的一些樓盤在降價促銷，并且中央政府強(qiáng)調(diào)調(diào)控力度不會放松，進(jìn)而選擇了繼續(xù)觀望。

        像王浩這樣有剛性需求而持觀望態(tài)度的人不少。中原地產(chǎn)分析師告訴記者，雖然像北京這樣的城市大部分商品房項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度和二手房的議價空間都有所增加，但相比購房者的心理價位差距依然巨大。并且，目前購房者對未來信心不足。因此即便是現(xiàn)在部分項(xiàng)目下調(diào)交易價格，也很難吸引處于觀望中的購房者馬上入市交易。

        事實(shí)上，雖然房價有些松動，但房價下調(diào)比較緩慢。那么房價何時會出現(xiàn)購房者預(yù)期的價位，即房價出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降？

        著名房地產(chǎn)專家、財(cái)經(jīng)專欄作家陳真誠對記者分析稱，房價下降有一個過程，至少要等到明年兩會前后，因?yàn)榻衲晔袌鎏幱诜磻?yīng)前期，但隨著時間的推進(jìn)，大家對降價的反應(yīng)漸漸發(fā)酵，產(chǎn)生降價的預(yù)期更強(qiáng)烈，屆時開發(fā)商也會從現(xiàn)在少數(shù)企業(yè)的降價行為演變成群體的降價促銷潮，房價到時自然會出現(xiàn)明顯實(shí)質(zhì)性下降。

        政策未來一段時間難以放松

        雖然房價已現(xiàn)降價之勢，但調(diào)控政策仍然不會放松。

        上海一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，中央政府不會放松調(diào)控，如果放松可能要等到明年政府換屆的時候。

        瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在給記者的一份最新研究報(bào)告中也指出，即使到2012年一季度，政府也不會放松房地產(chǎn)的相關(guān)政策。但她同時認(rèn)為，到那時會出現(xiàn)明顯的宏觀政策放松，包括增加財(cái)政支出和信貸額度。

        另外，至于市場對政策微調(diào)的諸多猜測，汪濤明確指出，這是面對溫和放緩的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)困境以及依然處于高位的通脹水平，政府為中小企業(yè)放松信貸條件、減稅并釋放了不再繼續(xù)收緊貨幣政策的信號。在她看來，政策微調(diào)并不是針對房地產(chǎn)市場的。

        不過，市場也不乏有一些樂觀人士。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭就是其中一位。他認(rèn)為，中央的調(diào)控政策會持續(xù)到明年初，因?yàn)榘凑债?dāng)前態(tài)勢，隨著經(jīng)濟(jì)下滑和通脹緩解，經(jīng)濟(jì)政策還將持續(xù)放松，房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)到明年一季度將有明顯松動，預(yù)期年底會有少數(shù)城市如期取消限購。

        值得一提的是，社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立當(dāng)前還呼吁政府要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。他建議，政府應(yīng)該明確房地產(chǎn)調(diào)控的政策目標(biāo)，如果目標(biāo)是穩(wěn)定房價，則應(yīng)該始終堅(jiān)持該目標(biāo)不動搖。

        在尹中立看來，當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控的效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，部分城市的房價出現(xiàn)了明顯回落，這個時候最關(guān)鍵的是要“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”，如果因?yàn)檫@樣或那樣的原因而動搖房地產(chǎn)調(diào)控，則政府的信用會徹底喪失，以后的房地產(chǎn)調(diào)控的成本將成倍增加。