樓市拐點？美元升值亦可能是因素之一

    編輯有話說

    未來永遠(yuǎn)是模糊與未知的，但從歷史的后視鏡中去觀察，房價下跌的路徑還是很清晰的，而趨勢演變的邏輯也逐漸明了。這是我瀏覽完本報今年以來的房地產(chǎn)報道最鮮明的感覺。

    除了貨幣緊縮與房地產(chǎn)調(diào)控的疊加效應(yīng)

    10月底的一個下午，當(dāng)一輛豪華大巴慢慢駛近上海青浦區(qū)的一個別墅區(qū)門口，原本三三兩兩閑聊的一群房產(chǎn)中介呼啦一下子涌過來，手里舉著牌子，還有人忙不迭地從景觀樹后跑過來。

    這不過是房價下跌中的一線城市的房地產(chǎn)市場的一個縮影，雖然牌子上的標(biāo)價依然是上百萬甚至千萬，但是架勢并不比賣白菜酷多少。

    房價下跌路線圖

    盡管今年3月就有一些地產(chǎn)商開始打折銷售，但這輪降價潮蔓延得從8月的北京通州算起。

    北京中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，通州目前在售住宅成交均價為15000~16000元/平方米，比去年年初降20%左右。而該地區(qū)土地成本均價5000元/平方米左右，顯然大部分開發(fā)商有足夠的降價空間。

    接著是上海，10月浦東中海御景熙岸[最新消息 價格 戶型點評]從2.3萬元/平方米降至1.6萬元/平方米；嘉定新城龍湖酈城[最新消息 價格 戶型點評]從1.8萬元/平方米直降到1.4萬元/平方米。10月22日，因降價幅度較大，龍湖地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]上海嘉定酈城、綠地秋霞坊、閔行星河灣[最新消息 價格 戶型 點評]等售樓處被業(yè)主砸得一片狼藉。

    砸爛的樓盤模型并沒有降低其他購房者的熱情，10月25日夜間，上海中海[簡介最新動態(tài)]御景熙岸重新開始售房，房價為1.75萬元/平方米。

    進(jìn)入11月，深圳接棒上海，掀起又一輪降價潮。諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國性的降價潮大幕或?qū)㈤_啟。

    深圳德信資本董事長陳義楓對第一財經(jīng)日報《財商》表示，目前房價下跌可以看作是先前貨幣緊縮與房地產(chǎn)調(diào)控的疊加效應(yīng)逐漸體現(xiàn)的結(jié)果。

2010年4月中旬，國務(wù)院出臺的“新國十條”拉開了本輪房地產(chǎn)調(diào)控序，今年1月底，上海和重慶分別開征房產(chǎn)稅，但房價并沒有下跌。

    不過，從3月開始，地產(chǎn)商融資難的現(xiàn)象逐步顯現(xiàn)，其中浙江地產(chǎn)大鱷綠城集團(tuán)[簡介最新動態(tài)]再啟內(nèi)部融資，年化成本為12%。由于國內(nèi)上市融資受阻，到了5月，很多房地產(chǎn)企業(yè)排隊爭取海外上市。

    隨著樓市低迷，6月份出現(xiàn)了炒房團(tuán)向海外轉(zhuǎn)移的跡象，開發(fā)商拿地積極性也大大降低，還有一個顯著的信號出現(xiàn)了——深圳出現(xiàn)一二手房倒掛現(xiàn)象，這種情形在2008年年底、2010年5月均出現(xiàn)過，而這通常是市場回調(diào)的前兆。

    到了8月，隨著上市公司半年報的披露，地產(chǎn)商資產(chǎn)負(fù)債率上升的情況暴露出來。溫州炒房者也開始了拋售行動，國慶前后溫州當(dāng)?shù)氐拿襟w擠滿了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的廣告。

    與此同時，限購令正在向二三線城市蔓延。8月底，浙江臺州市發(fā)布限購政策，成為首個被納入限購的二三線城市，并且沒有明確限購政策截止日期。10月31日，珠海市緊急出臺限購和限價的“雙限令”，成為全國首個實行樓市雙限政策的城市。

    而根據(jù)住建部先前公布的新增限購城市的五條標(biāo)準(zhǔn)，不少二三線城市將陸續(xù)出臺類似限購政策。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，二三線城市的限購政策比較靈活，尤其是以“限價”代替“限購”的行為，歸根結(jié)底是為了保證市場的基本成交量。

    再看海外，看空中國房地產(chǎn)的聲音去年以來一直不斷，9月開始進(jìn)一步放大音量。9月27日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布報告稱，如果2012年住房銷售驟降30%，諸多中國房地產(chǎn)開發(fā)商都將承受嚴(yán)重的現(xiàn)金壓力，維持對中國房地產(chǎn)行業(yè)的“負(fù)面”展望。28日，穆迪同時將合生創(chuàng)展(00754.HK)、華南城(01668.HK)兩家內(nèi)地房地產(chǎn)公司評級展望由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面。

    顯然一些地方政府坐不住了，10月11日，佛山市出臺限購放寬政策，但又在當(dāng)日晚間緊急撤銷，真可謂朝令夕改。

    美元升值：一個不可忽略的因素

    貨幣緊縮與房地產(chǎn)調(diào)控的疊加效應(yīng)導(dǎo)致了房價下跌固然不錯。但中國的房地產(chǎn)市場作為全球資產(chǎn)市場中的一環(huán)，顯然不能遺世獨立。而近期美元升值是房價下跌的一個不可忽略的因素。

    據(jù)本報報道，9月中旬起上海出現(xiàn)不少境外投資客拋售房產(chǎn)，10月中旬，有10多位美國投資客集體拋售上海某酒店70余套房，涉及金額約1.26億。一些中介稱，上海閔行金虹橋、長寧古北等外籍人士居住較為集中的板塊，境外業(yè)主拋盤現(xiàn)象正明顯增加。

    有中介解釋，部分境外房地產(chǎn)市場租金回報率較高是這些境外人士離場的原因之一，以倫敦為例，租金回報率5%~6%，而在上海只有約1.5%。

    但一位不愿透露姓名的機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理表示，境外人士拋售房產(chǎn)看上去是個案，但近期美元升值的背景不可小覷。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，美元指數(shù)從5月以來一直在上行，已從72.7上漲至77左右。

    “近些年來雖然美元多處于頹勢，但就如同1980年代的拉美危機(jī)以及1990年代的東南亞危機(jī)一樣，當(dāng)歐債危機(jī)愈演愈烈時，美元便會走出升值勢頭。”上述投資經(jīng)理表示，美元升值意味著避險資金將買入美元或流入美國實體經(jīng)濟(jì)，而這勢必要拋售人民幣或者撤出中國。

    央行三季度金融數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，國家外匯儲備余額為32017億美元。其中，7月、8月外匯儲備分別增加478億美元、172億美元，但9月份減少了608億美元，這是16個月來首次單月下降。

    雖然不能說外匯儲備減少就說明資本在外逃，但與此同時存款數(shù)據(jù)也在下降。9月M2增速為13.0%，創(chuàng)2001年10月份以來新低，M2的下降緣于企業(yè)存款的下降，9月企業(yè)存款比8月少增6862億元。有機(jī)構(gòu)分析是資金向海外轉(zhuǎn)移。

    上述投資經(jīng)理表示，如果因美元升值而出現(xiàn)資本外逃，那么房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。

    上半年我國人民幣房地產(chǎn)貸款增量約為7912億元，同比少增5985億元，余額同比增長16.9%。在信貸規(guī)?？刂葡?，房地產(chǎn)行業(yè)貸款下滑在意料之中，但從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增幅來看，很多資金可能來自境外融資。

    世聯(lián)地產(chǎn)研究部的一份報告顯示，自2011年1月起，多家大型房企紛紛啟動海外融資。截至6月底融資規(guī)模超過1000億元，而去年全年為560億元。

    如恒大地產(chǎn)今年1月19日發(fā)行兩批分別于2014年和2016年到期的合成式人民幣債券(人民幣標(biāo)價但以美元結(jié)算)，募集92.5億元人民幣資金，票面息率分別為7.5%和9.25%。

    此外，外匯局2月17日披露的境外資本流動監(jiān)測報告顯示，從2001年至2010年房地產(chǎn)業(yè)中FDI(外國對華直接投資)占外資流入總量的比例基本保持在10%以上，2006年以后逐步提高，2010年達(dá)到23%，其中2010年房地產(chǎn)業(yè)中FDI為271億美元，較上年增長78%。

    至于目前房地產(chǎn)行業(yè)中外資比例究竟有多少，很多人表示無法統(tǒng)計。南京一位地產(chǎn)行業(yè)人士告訴本報，雖然無法統(tǒng)計，但是個案不少，南京一家地產(chǎn)商高管曾直言不諱地告訴他資金就是從海外來的。

    但也有人認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)中外資比例不會很高。

    “一般地產(chǎn)商融資95%來自于銀行貸款、銷售回款以及自籌，至于海外來的資金最多2%~3%。”洲聯(lián)集團(tuán)五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，鑒于1990年代日本以及東南亞危機(jī)時大量外資從房地產(chǎn)行業(yè)撤走的教訓(xùn)，國家一直嚴(yán)控外資進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。

    拐點？

    一片肅殺的市場氣氛下，關(guān)于樓市“拐點”的討論再出江湖。

    “嚴(yán)格意義上說，業(yè)內(nèi)所說的拐點是錯誤的，學(xué)過微積分的人都知道拐點指該點的二階導(dǎo)數(shù)為零，且三階導(dǎo)數(shù)不為零，是個增速變化概念。”上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成告訴本報，業(yè)內(nèi)更多是把房價下跌視為拐點。

    張宏偉認(rèn)為，所謂拐點，必須是宏觀樓市成交均價下跌10%或15%以上，而非局部個案樓盤策略性降價或直接降價，非短期變化，這樣的拐點1~10月沒有出現(xiàn)，未來出現(xiàn)的可能性也不大。

    同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，上海2011年9~10月成交量同比去年同期出現(xiàn)大幅下滑，但成交均價并未出現(xiàn)下調(diào)跡象。

    陳義楓則表示，拐點已經(jīng)到來了，只是市場中很多人不敢承認(rèn)而已。

    “拐點可以說從8月開始，和CPI同步而來。”世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)首席分析師吳志輝告訴本報，可以通過存貨變化判斷拐點的時間。

    吳志輝表示，目前到2012年6月將是房地產(chǎn)去庫存的階段，明年6月以后，隨著房屋供應(yīng)量的減少，市場將進(jìn)入再庫存階段。

    上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭認(rèn)為，樓市價格拐點已經(jīng)發(fā)生，春節(jié)之前，樓市將保持價跌量平態(tài)勢，明年一季度繼續(xù)低迷。

    拐點階段會有多長？跌價幅度會有多大呢？

    一家國資地產(chǎn)基金投資經(jīng)理韓先生告訴本報，目前地產(chǎn)商融資難已經(jīng)成為一個普遍現(xiàn)象，地產(chǎn)基金牽線融資，但由于投資人趨于謹(jǐn)慎，通常成功率也就10%。

    韓先生還談到，令他有點詫異的是，南京一個開發(fā)商將即將封頂?shù)淖≌椖看虬D(zhuǎn)讓，有可能是基于未來銷售不樂觀的考慮。

    德信資本高級投資經(jīng)理劉聰則告訴本報，目前房地產(chǎn)行業(yè)正常的融資成本都在年化20%~25%，甚至月息6~7分(即年化72%~84%)的也并不少見。

    鄒毅表示，今年房價下跌體現(xiàn)在一二線城市，明年很可能將波及到三四線城市，這輪房價下跌有可能持續(xù)2~3年，但具體能持續(xù)多長時間，取決于貨幣政策因素，而非市場因素。

    周建成認(rèn)為，到今年年底房價將保持下跌趨勢，跌幅不會超過30%，跌幅在20%的樓盤應(yīng)該并不稀奇，但明年開春后政策可能出現(xiàn)放松，畢竟房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)基本達(dá)到。

    吳志輝也認(rèn)為對房地產(chǎn)市場的后續(xù)走勢還要考慮政策的非穩(wěn)定性，因為現(xiàn)在到明年3月其間有中央經(jīng)濟(jì)工作會議和“兩會”。

    如果把時間周期再拉長，楊紅旭則預(yù)測，未來十年，中國樓市暴利時代不再，投機(jī)性購房需求也將萎縮，市場波動的頻率和幅度將明顯小于過去十年。

    周建成認(rèn)為，未來房價很難再現(xiàn)過去10年那種非理性的增長，但也不會如日本那般長期低迷，這是由我國的土地制度決定的，政府可以通過拆遷和改造等措施來激活市場。

    如果政策繼續(xù)從緊，美元保持升值態(tài)勢，參照2008年的情形，可以預(yù)料的是，購房者斷供、開發(fā)商破產(chǎn)的新聞將很快就出現(xiàn)，但最最可怕的還是外資出逃。