陳義楓：樓市拐點(diǎn)已到 很多人不敢承認(rèn)而已

　　深圳德信資本董事長陳義楓：樓市拐點(diǎn)已到，很多人不敢承認(rèn)而已

　　艾經(jīng)緯

　　房地產(chǎn)市場中嗅覺靈敏的一是炒房投機(jī)客，二可能則數(shù)房地產(chǎn)私募基金。當(dāng)房價(jià)下跌開始擴(kuò)散時(shí)，房地產(chǎn)私募基金是如何看待市場的呢？

　　“目前樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來了，只是市場中很多人不敢承認(rèn)而已。”深圳德信資本董事長陳義楓對第一財(cái)經(jīng)日報(bào)《財(cái)商》表示，房價(jià)將短期下跌，中期震蕩，長期還是會上升的。

　　《財(cái)商》：近期一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降價(jià)潮，您認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場的樓市拐點(diǎn)是否正在到來？

　　陳義楓：我認(rèn)為拐點(diǎn)已經(jīng)到來了，只是市場中很多人不敢承認(rèn)而已。目前雖然是一線城市的郊區(qū)板塊房價(jià)在下跌，而黃金旺地比較抗跌，但是也不見得不跌。如果時(shí)間周期稍微拉長些，房價(jià)下跌很可能向二三線城市蔓延。

　　《財(cái)商》：您認(rèn)為拐點(diǎn)已經(jīng)到來，那么您所理解的拐點(diǎn)的周期是怎么樣的？

　　陳義楓：這也可以說是拐多長的問題，我認(rèn)為未來一年房地產(chǎn)市場將處于下跌通道中。但如果把時(shí)間周期再拉長些(比如以5年為考察周期)，目前的拐點(diǎn)是趨勢性的拐點(diǎn)而非一直下跌。是從前幾年房價(jià)的上漲通道轉(zhuǎn)為橫盤震蕩通道。可以說，房價(jià)將短期下跌，中期震蕩，長期還是會上升的。

　　《財(cái)商》：短期下跌的幅度會有多大？

　　陳義楓：全國性的市場很難說，因?yàn)槟壳叭珖莻€結(jié)構(gòu)性的市場，有高端也有低端，有住宅有商業(yè)還有旅游地產(chǎn)，應(yīng)該結(jié)構(gòu)性地去理解。譬如一線城市房價(jià)下跌的幅度會在20%左右，而一般地級市可能只縮量但不跌價(jià)，但也有一些樓價(jià)過度泡沫化的城市(如個別旅游城市)可能會出現(xiàn)大跌。

　　《財(cái)商》：這輪房價(jià)下跌和2008年有何差異呢？

　　陳義楓：2008年房價(jià)下跌是國內(nèi)宏觀調(diào)控和國際環(huán)境惡化雙重效應(yīng)疊加導(dǎo)致，目前雖然國內(nèi)國際效應(yīng)疊加也有，但2008年外部環(huán)境對投資者情緒影響更大。

　　房地產(chǎn)既是投資品，也是消費(fèi)品，目前這輪房價(jià)下跌是由國內(nèi)政策主導(dǎo)的，所以下跌的過程會相對緩慢，持續(xù)的時(shí)間也可能較長。從去年開始大力調(diào)控，到目前房價(jià)下跌，應(yīng)該說調(diào)控效應(yīng)正在逐步發(fā)揮作用。

　　《財(cái)商》：從你們的接觸來看，目前地產(chǎn)商是不是普遍存在融資難的情況？

　　陳義楓：這是肯定的，現(xiàn)在開發(fā)商融資難是登峰造極的狀態(tài)。

　　《財(cái)商》：雖然目前出現(xiàn)多起先前買房者抵制房價(jià)下跌，但據(jù)您了解，地產(chǎn)商降價(jià)的壓力和動力如何？

　　陳義楓：地產(chǎn)商降價(jià)的壓力和動力各有不同，這要看他們是否理性以及抗壓的資金實(shí)力。從開發(fā)商與政府博弈角度而言，政策是無窮供給(利空政策)，而開發(fā)商融資有限，所以目前開發(fā)商誰先降價(jià)回籠資金，誰就將日子更好過。

　　2008年萬科拋出拐點(diǎn)論，說明萬科是理性的決策者，率先領(lǐng)跌者抓住市場購買力，就可以贏得領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　也有些開發(fā)商是不愿意降價(jià)的，這從融資上就可以看出來的，目前銀行信貸收緊，房地產(chǎn)信托計(jì)劃也在收縮，融資的年化成本正常是20%左右，甚至25%，與其高成本融資，不如降價(jià)。當(dāng)然降價(jià)是有副作用的，會影響先前買房者的情緒，引起糾紛，但是一些地產(chǎn)商的售樓處是不是被真的砸了，或者說嚴(yán)重程度是不是被夸大了，這是很難說的。

　　《財(cái)商》：目前的市場對你們地產(chǎn)私募基金是不是也很不利？

　　陳義楓：恰恰相反，目前我們可以挑最有實(shí)力的地產(chǎn)商及最好的項(xiàng)目進(jìn)行合作，我們選擇地產(chǎn)商及項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)水漲船高。雖然在募集資金上會存在些困難，用時(shí)相對長一些，但是客戶質(zhì)量提高了，投資收益率也上去了。而從投資時(shí)點(diǎn)上來說，目前是很好的時(shí)機(jī)，我們的資金投入期限一般在2年，我們相信2年后市場會不錯的。

　　《財(cái)商》：那你們目前業(yè)務(wù)集中在哪些城市？

　　陳義楓：主要是二三線城市、中西部的省會城市以及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地級市。我們主要避開房價(jià)過高的地區(qū)，有效控制結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。