陳劍：地產(chǎn)泡沫破滅并不可怕 就怕毫無(wú)準(zhǔn)備

　　美國(guó)約翰霍普金斯大學(xué)金融學(xué)及房地產(chǎn)學(xué)兼職教授陳劍：

　　地產(chǎn)泡沫破滅并不可怕，就怕毫無(wú)準(zhǔn)備

　　艾經(jīng)緯

　　今年8月以來(lái)，房?jī)r(jià)下跌開始蔓延。大洋彼岸的美國(guó)聯(lián)邦房貸公司（房地美）的風(fēng)險(xiǎn)及建模總監(jiān)陳劍從9月末開始，分別從中國(guó)、政府角色、開發(fā)商以及投資者等四個(gè)角度，撰寫了如何應(yīng)對(duì)房市崩盤的四篇系列文章。

　　在此之前，他還對(duì)中美房?jī)r(jià)做了系統(tǒng)比較，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)全面超過(guò)美國(guó)房?jī)r(jià)。

　　陳劍還是美國(guó)約翰霍普金斯大學(xué)金融學(xué)及房地產(chǎn)學(xué)兼職教授，世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)理事會(huì)理事。近日，他接受了第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》的專訪。他認(rèn)為，中國(guó)房市的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，房地產(chǎn)泡沫開始破滅，但他同時(shí)表示泡沫破滅并不可怕，可怕的是對(duì)此毫無(wú)準(zhǔn)備，應(yīng)對(duì)無(wú)方，舉止失當(dāng)，雪上加霜，使得局部的危機(jī)變成全局的危機(jī)。

　　中國(guó)房市的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)

　　《財(cái)商》：近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些變局，您就此寫了《如何應(yīng)對(duì)房市崩盤》四篇系列文章，按您判斷，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)是否已經(jīng)到來(lái)？或者是泡沫正在開始破滅？

　　陳劍：從各種指標(biāo)（包括房?jī)r(jià)、銷量）和某些市場(chǎng)參與者的行為（包括開發(fā)商大幅降價(jià)、外資開始撤離）來(lái)看，中國(guó)房市的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，房地產(chǎn)泡沫開始破滅了。

　　只不過(guò)泡沫破滅的方式，是雪崩式的崩盤（collapse），還是逐漸地下行（deflate），還屬未知。如同我在博客中所說(shuō)，泡沫破滅并不可怕，可怕的是對(duì)此毫無(wú)準(zhǔn)備，應(yīng)對(duì)無(wú)方，舉止失當(dāng)，雪上加霜，使得局部的危機(jī)變成全局的危機(jī)。

　　《財(cái)商》：從房地產(chǎn)的周期來(lái)看，如果進(jìn)入拐點(diǎn)時(shí)段，會(huì)持續(xù)多久？

　　陳劍：從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，正常市場(chǎng)情況下的房地產(chǎn)周期，大約十年，這是指從頂峰到低谷再到頂峰的時(shí)間，比如上世紀(jì)80年代末的新英格蘭、90年代初的南加州。但是如果泡沫化過(guò)于嚴(yán)重的話，那很可能持續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間，比如日本自從90年代中期房市崩潰，至今尚未走出蕭條。美國(guó)的房市從2006年開始下跌，目前也未曾見底。

　　中國(guó)除了海南在1993年房市崩潰，其他主要城市尚未完整地走過(guò)一個(gè)周期，而且其泡沫化的程度在國(guó)際上也是罕見的，所以很難預(yù)測(cè)會(huì)持續(xù)多久。

　　房?jī)r(jià)最終的決定因素是家庭收入

　　《財(cái)商》：您對(duì)中美房?jī)r(jià)做了比較，一是用指標(biāo)中位住房?jī)r(jià)格，發(fā)現(xiàn)中國(guó)城市平均房?jī)r(jià)比美國(guó)高14%；二是用房?jī)r(jià)中非建筑成本所占的比例這一指標(biāo)，中國(guó)（64%）已經(jīng)超過(guò)美國(guó)房市接近巔峰時(shí)的指標(biāo)數(shù)（51%）。是否還有其他指標(biāo)？

　　陳劍：其實(shí)還有許多其他的常見指標(biāo)，比如大家常用的房?jī)r(jià)收入比，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在正常情況下，房?jī)r(jià)收入比一般是3~4倍左右，現(xiàn)在是2.7倍；另一指標(biāo)是房?jī)r(jià)房租比，這與投資民用住宅的回報(bào)率（cap rate）相關(guān)，如果回報(bào)率為8%，那這一比例應(yīng)該在12（基于每年的凈租金收益）左右，如果回報(bào)率為5%，那這一比例在20左右；還有住房承受能力指數(shù)（housing affordability index）,住房機(jī)會(huì)指數(shù)（housing opportunity index）等等，這些指標(biāo)還同時(shí)考慮收入和融資成本，在此就不詳細(xì)解釋了。

　　《財(cái)商》：對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)性變化判斷，您的分析框架是怎樣的？

　　陳劍：非常簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)最終的決定因素是家庭收入。在完全市場(chǎng)化的情況下，房產(chǎn)作為投資品，其價(jià)值來(lái)自未來(lái)的現(xiàn)金流，也就是租金，也是和收入掛鉤的。如果我們期望居民家庭收入增長(zhǎng)高于GDP增長(zhǎng)，那房?jī)r(jià)增長(zhǎng)高于GDP增長(zhǎng)也是合理的。如果房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入增長(zhǎng)，那就很可能是泡沫。

　　《財(cái)商》：很多人強(qiáng)調(diào)中國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用，您怎么看？

　　陳劍：中國(guó)政府是一個(gè)很泛泛的概念，包括中央政府、地方政府、立法機(jī)構(gòu)、國(guó)有銀行、監(jiān)管機(jī)構(gòu)等利益不盡相同的實(shí)體。地方政府和商業(yè)銀行在房地產(chǎn)泡沫化的過(guò)程中起到了不少推波助瀾的作用，在可能的房市崩盤下，也會(huì)承受巨大的壓力。

　　中央政府、監(jiān)管部門一直在試圖減小經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。所以我特別給地方政府、商業(yè)銀行、立法機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出了應(yīng)對(duì)房市崩盤的一些建議，希望能起到拋磚引玉的作用。

　　很高興看到住建部姜偉新部長(zhǎng)最近提到的幾個(gè)政策新動(dòng)向都與我的建議不謀而合。

　　中國(guó)地產(chǎn)走勢(shì)由自身的泡沫化決定

　　《財(cái)商》：目前很多分析認(rèn)為是國(guó)內(nèi)調(diào)控導(dǎo)致了房?jī)r(jià)下跌，那么您怎么看美元近期升值對(duì)房?jī)r(jià)下跌的影響，會(huì)不會(huì)是導(dǎo)火索之一（前期在上海的一些海外投機(jī)客也在拋售房產(chǎn)）？

　　陳劍：我不認(rèn)為這是房市下跌的主要原因，甚至不能稱其為原因之一。蘇軾有一首寫春天的詩(shī)，其中有兩句:“竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知”，“鴨先知”是后果，“春江水暖”是原因。同樣，海外投資客拋售房產(chǎn)是后果，房市泡沫破滅是原因，至于他們套現(xiàn)之后是否投資美元資產(chǎn)與此沒(méi)有太大關(guān)系。

　　《財(cái)商》：美元近期走出反彈行情，您對(duì)美元未來(lái)的趨勢(shì)怎么看？

　　陳劍：我并非貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)家，所以只能發(fā)表一些非權(quán)威看法。個(gè)人認(rèn)為，美元在這個(gè)動(dòng)蕩的時(shí)代，依然是無(wú)法替代的避風(fēng)港，所以應(yīng)該會(huì)保持強(qiáng)勢(shì)。

　　從2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)的洗牌已經(jīng)基本完成，金融監(jiān)管改革已經(jīng)基本就位，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也在緩慢復(fù)蘇。盡管出現(xiàn)了國(guó)會(huì)兩黨互相扯皮，美債降級(jí)，但是美國(guó)的財(cái)政政策和貨幣政策基本能夠相互配合，輔以依然強(qiáng)大的軍事力量、健康的人口走勢(shì)、豐富的自然資源和最具有創(chuàng)新精神的企業(yè)家群體，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)在西方發(fā)達(dá)國(guó)家里依然會(huì)是一枝獨(dú)秀。

　　看看美元的替代品:歐元、日元、新興國(guó)家貨幣，沒(méi)有一個(gè)可以替代美元。歐洲版的金融危機(jī)才剛剛開始，而且這次危機(jī)是四重危機(jī)合一：1. 歐元區(qū)的設(shè)計(jì)危機(jī)：財(cái)政政策和貨幣政策的脫節(jié)使其無(wú)法自行穩(wěn)定；2.以希臘為導(dǎo)火索的南歐元區(qū)的財(cái)政危機(jī)；3.整個(gè)歐元區(qū)的赤字及內(nèi)部的不平衡（inbalance）；4.由可能的債權(quán)債務(wù)違約所帶來(lái)的銀行業(yè)危機(jī)。歐元能否繼續(xù)存在都是一個(gè)未知數(shù)。日本依然自顧不暇。新興國(guó)家貨幣尚無(wú)挑戰(zhàn)美元的實(shí)力。

　　《財(cái)商》：您怎么看美元升值對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的資本外逃？

　　陳劍：如上所說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)走勢(shì)是由自身的泡沫化決定的，與美元升值沒(méi)有太多關(guān)系，就如同美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫主要是由美國(guó)政府的貨幣政策、稅收政策、房產(chǎn)政策決定，而并非中國(guó)買了太多美國(guó)國(guó)債或是房貸抵押債券一樣。