樓市調(diào)控：深水區(qū)的挑戰(zhàn)

　　靠近年底之際，房地產(chǎn)業(yè)形勢日趨嚴峻：銷售大幅下滑，資金鏈緊張，退房潮不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的冬天是否已經(jīng)來臨？在通脹、經(jīng)濟下滑等多重矛盾的交織下，政府多次表明了房地產(chǎn)調(diào)控的堅定決心，這輪調(diào)控又將以何種方式繼續(xù)？為探討上述問題，本報本期采訪了國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟學(xué)會秘書長王建、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生、法國巴黎銀行亞洲證券首席經(jīng)濟學(xué)家陳興動，是為21世紀北京圓桌第319期。

　　樓市調(diào)控：現(xiàn)狀與效果

　　我們只能說調(diào)控的重點城市呈現(xiàn)了交易量大幅下挫和個別樓盤深度打折的情況，但這不是全國的普遍情況。

　　《21世紀》：近期各地掀起了開發(fā)商打折促銷風(fēng)潮，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場總體狀況如何？ 如何評價調(diào)控效果？

　　聶梅生：根據(jù)國家統(tǒng)計局百城數(shù)據(jù)，8、9、10三個月的情況差不多，漲幅收窄、環(huán)比停漲，10月份也基本延續(xù)了這一情況，降價和持平的城市在增加，漲價的城市基本維持在24個左右，整體態(tài)勢是在持續(xù)回調(diào)，而這種回調(diào)還會繼續(xù)下去。

　　但媒體所說的金九銀十全都落空了，數(shù)據(jù)不支持這種說法。今年8月房屋銷售量是7817萬平方米，9月份則達到了1.1435億，環(huán)比上升；同比去年9月份(1.0446億平方米)也有所上升。這主要是因為二、三、四線城市住宅和一線城市商業(yè)地產(chǎn)銷量上升，而一線城市受調(diào)控影響較大，所以從全國數(shù)據(jù)來看，并未呈現(xiàn)明顯的量縮和拐點。

　　因此，我們只能說調(diào)控的重點城市呈現(xiàn)了交易量大幅下挫和個別樓盤深度打折的情況，但這不是全國的普遍情況，因為限購的城市只有40多個，而全國則有600多個城市。

　　王建：從當(dāng)前情況看，房價下跌已成必然趨勢。目前房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，調(diào)控政策仍將持續(xù)下去，甚至有加大力度的可能性。盡管房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)破裂，很多人擔(dān)心其對經(jīng)濟會造成劇烈沖擊，但實際上這一輪房地產(chǎn)泡沫，在程度上遠不及日本的房地產(chǎn)泡沫和美國次貸危機那樣嚴重。

　　美國和日本在發(fā)生危機時，房地產(chǎn)已成為主導(dǎo)經(jīng)濟和金融的產(chǎn)業(yè)，尤其是美國，在房地產(chǎn)泡沫高峰時，近一半的經(jīng)濟增長都靠房地產(chǎn)來貢獻，有超過一半的家庭靠按揭貸款買房，而中國遠沒有達到那樣的比例。近兩年在房價走高的情況下，房地產(chǎn)年銷售額達五萬億，而每年社會商品零售總額約為十幾萬億，房地產(chǎn)銷售占年GDP的百分之十幾。所以即便未來房價下跌，也不會引發(fā)日本、美國那樣的泡沫崩潰。

　　陳興動：房地產(chǎn)調(diào)控政策實施一年多之后，目前進入了一個關(guān)鍵時期，開發(fā)商的庫存在大規(guī)模上升，資金非常緊缺，開始打折促銷回籠資金。比較理想的調(diào)控效果是，從現(xiàn)在開始房價逐步下調(diào)，到明年年中平均價格下調(diào)10%-15%，這樣既不會對宏觀經(jīng)濟走勢造成重大沖擊，又能夠滿足公眾對房地產(chǎn)調(diào)控的基本預(yù)期，也和政治周期相吻合。

　　但現(xiàn)在的問題是，房市恐怕并不能按照理想的預(yù)期發(fā)展。打折降價一旦出現(xiàn)，價格下調(diào)的速度可能比預(yù)期要快，想要控制房價下跌的幅度和時間是比較難的。所以，一方面房價調(diào)控方向不會改變，因為政策一旦放松，價格肯定會反彈，政府就必須被迫采取新一輪調(diào)控；另一方面，房價劇烈下跌對經(jīng)濟的沖擊也不容忽視。

　　《21世紀》：那么此輪調(diào)控是否達到了初衷？

　　聶梅生：應(yīng)該說，調(diào)控已經(jīng)達到了初衷。這次調(diào)控主要有以下目的：一是擠出投機，通過限購、限貸、對二套房的限制，這個目的顯然達到了。二是控制熱點、重點城市房價過快上漲?，F(xiàn)在雖然從全國還看不出下降，但70個城市房價環(huán)比停漲和下降的數(shù)目比上漲的多得多，既使環(huán)比上漲的也只有0.2%-0.3%。三是房價不能高于經(jīng)濟增長，并要與人均收入掛鉤。前三個季度GDP增長了9.1%，人均收入減掉通脹后增長了7.8%，而房價上漲的城市也不過是5%，而且越來越少，像北京市如果把保障房算進去，價格下降約6%多。四是遏制資金過快進入房地產(chǎn)，形成資產(chǎn)泡沫?，F(xiàn)在資金鏈全線緊張，房地產(chǎn)投資也從35%穩(wěn)步下降到32%左右，預(yù)計四季度可能低于30%。最后，保障房建設(shè)已超額完成，今年加上新開工的1000萬套，實際在建的保障性住房是1500萬套左右，而且100%開工是毫無懸念的。所以，當(dāng)初設(shè)定的調(diào)控目標現(xiàn)在已是勝券在手。

　　當(dāng)然，我們看到調(diào)控的并發(fā)癥也很清晰。首先，由于交易量下降，存量住宅大幅增加，特別是調(diào)控的重點城市。這帶來的一個后果就是開發(fā)商少拿地、少投資，將來的竣工量會減少，這對后期房價是促升而不是促降的；二是地方政府拿不到房地產(chǎn)稅收和土地收益，對明年的保障房建設(shè)投資是個考驗。不論是對哪個行業(yè)，庫存增加對后市都會有長遠影響。

　　其次，資金鏈全線緊張，貸款風(fēng)險上升。雖然央行一再表示沒有風(fēng)險，可以抗跌40%等等；但真到那時候，并不是說抵押給銀行的房子或土地不值那么多錢，其實當(dāng)時抵押的時候就是打了折的，問題是你出不了手，開發(fā)商都賣不掉的房子，銀行能賣掉嗎？

　　再次，上下游產(chǎn)業(yè)鏈萎縮。從11月份開始將比較明顯，幾大鋼鐵企業(yè)存量增加，裝飾裝修企業(yè)告急、建筑用工工資下降。一開始我們得到的消息是今年施工隊農(nóng)民工工資上漲，成本上升，最近則出現(xiàn)下降，這會引起用工就業(yè)等問題。

　　因此，后續(xù)的調(diào)控既不能讓房地產(chǎn)像去年那樣泡沫化影響經(jīng)濟，也不應(yīng)該讓房地產(chǎn)下挫過猛影響經(jīng)濟，這個度應(yīng)該拿捏好。

　　貨幣政策微調(diào)不改緊縮方向

　　政策調(diào)整有兩層涵義：是否要調(diào)轉(zhuǎn)調(diào)控方向；調(diào)整松緊程度和時間節(jié)奏。

　　《21世紀》：開發(fā)商整體資金狀況如何？在一系列經(jīng)濟指標下滑后，貨幣政策出現(xiàn)了微調(diào)預(yù)調(diào)的跡象，部分人士認為貨幣政策定向?qū)捤梢呀?jīng)展開。這對房地產(chǎn)市場有何影響？

　　聶梅生：當(dāng)前資金鏈達到了近十年來最緊的程度，根據(jù)136個房地產(chǎn)上市公司半年報，平均負債率達71.28%多，估計三季度數(shù)據(jù)更高。既然上市公司負債率都這么高，其它房企也不會低，甚至更高。

　　資金鏈斷裂實際已經(jīng)出現(xiàn)，它不體現(xiàn)在倒閉，而體現(xiàn)在并購上。近來并購案例增多，僅10月一個月就比前幾個月增加了2-3倍。通常是連項目帶土地全部轉(zhuǎn)讓，這樣有資金的公司就不用通過招拍掛拿地了。并購形勢越來越猛，體現(xiàn)了資金鏈的緊張。

　　當(dāng)前的貨幣政策是定向?qū)捤?，針對中小企業(yè)、轉(zhuǎn)型企業(yè)，而不是房地產(chǎn)企業(yè)。相反我們看到的是房地產(chǎn)資金緊縮的升級，好幾個城市、大銀行都取消了房貸7折利率優(yōu)惠，并將利率提高至1.1倍，這等于是對首套房個人抵押貸款加息兩次。所以，這次適當(dāng)寬松不是全行業(yè)的，而是定向、有針對性、差別化的貨幣政策。

　　陳興動：政策調(diào)整有兩層涵義：是否要調(diào)轉(zhuǎn)調(diào)控方向；調(diào)整松緊程度和時間節(jié)奏。目前的預(yù)調(diào)和微調(diào)并不會改變政策的整體方向，因此對市場影響并不大?，F(xiàn)在政策的焦點是小企業(yè)和微型企業(yè)的融資困境，總體經(jīng)濟應(yīng)該不會有太大問題。但10月PMI數(shù)據(jù)強化了市場對經(jīng)濟增長動力不足的擔(dān)憂。10月PMI跟市場預(yù)期不相符，匯豐預(yù)期10月PMI比9月漲了1.2個百分點，但CFLP(中國物流與采購聯(lián)合會)的PMI下降了0.8點。這表明市場目前對經(jīng)濟增長動力是否不足還有一定分歧，形成共識恐怕還需要一段時間。

　　銀行壓力測試結(jié)果表明銀行不會放松房貸條件，強調(diào)了調(diào)控政策的決心。但如果房價真的下調(diào)40%以上，對銀行業(yè)的沖擊是相當(dāng)大的。壓力測試采取的是算總賬的方法，如算房地產(chǎn)貸款總量，包括開發(fā)、抵押貸款等，占全國貸款余額17%左右，這個比例比較小，尤其是今年以來更小了，這樣風(fēng)險是可以承受的。但如果房價真下降那么多，就不僅影響房地產(chǎn)貸款本身，而是會對實體經(jīng)濟產(chǎn)生極大沖擊。

　　《21世紀》：在房市成交量進入冰凍期后，政府多次表示了不會放松調(diào)控的決心，但另一方面也表達了對于經(jīng)濟下滑的擔(dān)憂，您認為未來的經(jīng)濟走勢會否改變房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向？

　　陳興動：房地產(chǎn)和36個行業(yè)相聯(lián)系，房價大幅下跌會引發(fā)經(jīng)濟衰退。溫總理在廣西的講話，關(guān)于房地產(chǎn)講了兩點：一是房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)在進入關(guān)鍵時刻，政策不能放松；二是要求地方政府增加普通商品房用地供給。我個人理解，第二點表明了總理的擔(dān)心，即房價下跌對經(jīng)濟的沖擊太大，所以需要采取一定的方法來對沖。

　　王建：現(xiàn)在民生領(lǐng)域的焦點是通脹和房價。通脹依然高企，房地產(chǎn)調(diào)控效果剛剛顯露。對房地產(chǎn)的調(diào)控，中央下了極大決心，采用了限購這樣的行政手段，現(xiàn)在終于初見成效，絕不會輕易放松。最近一些城市進一步提高了房貸利率，我個人推測明年可能還會有更嚴厲的措施出臺。

　　中國有兩大資本市場——房市和股市。在負利率情況下，資金需要一個釋放的出口。房市調(diào)控是不會放松的，但股市則有可能。明年是地方債的還債高峰，現(xiàn)在地方政府的土地財政收入驟減，融資平臺債務(wù)違約將是一個嚴重問題。地方政府持有的上市公司股權(quán)規(guī)模大概在十幾萬億左右，股市如果不好，地方政府的資金將會更緊張。所以未來對資本市場的政策放松，比較可能發(fā)生在股市上。

　　住房保障：實物與貨幣之爭

　　不論是實物保障還是貨幣補貼，關(guān)鍵問題都是資金來源。

　　《21世紀》：公租房、經(jīng)適房等保障性住房建設(shè)一直是一種重要的調(diào)控方式，住建部日前表示，中國住房保障方式將逐步轉(zhuǎn)到貨幣補貼為主。您怎么看？

　　陳興動：保障房今年1000萬套，作為硬任務(wù)，地方不得不去做。但當(dāng)作為政治任務(wù)完成的時候，往往不可持續(xù)。“十二五”規(guī)劃提出要完成3600萬套保障性住宅，現(xiàn)在盡管開工了1000萬套，但保障性住宅方案還存在很多爭論，如實物分配還是貨幣補貼，怎么分配，退出機制如何，這一系列問題都還沒有解決。只能是邊干邊總結(jié)，這必然會導(dǎo)致保障房在建設(shè)、分配、管理、退出等方面存在一系列矛盾和沖突，想要形成成熟的機制，恐怕還需一段時間。

　　貨幣補貼給了老百姓更多的自由度，是值得提倡的。全世界范圍內(nèi)，保障性住宅都是一個巨大的挑戰(zhàn)，新加坡、香港等地在保障性住宅方面的成功經(jīng)驗可以借鑒。目前國內(nèi)保障房面臨的最大問題是法律框架和社會基礎(chǔ)還不完善，即便轉(zhuǎn)為貨幣補貼，仍存在分配機制是否公平等問題。如一部分高收入者擠進了保障性住宅分配，缺乏有效的監(jiān)督和懲罰機制，違規(guī)、違法成本非常低。所以，保障房機制的健全還面臨很多復(fù)雜的問題，不能一蹴而就。

　　王建：保障性住房今年開工已達1000萬套，但施工周期有多長還很難說，這牽涉到后續(xù)資金的問題。保障性住房的資金來源是地方政府土地收入，今年土地收入銳減，很多地方的土地都流拍了。保障性住房的進度，關(guān)鍵還要看明年，今年開工的1000萬套到時完工率是多少，竣工面積是多少，明年的500萬套開工率又是多少，都需密切關(guān)注。

　　不論是實物保障還是貨幣補貼，關(guān)鍵問題都是資金來源。貨幣補貼是中央出還是地方出？中央不出的話，地方哪來錢補貼？問題的根源還是財政體制沒有理順，地方政府的財權(quán)和事權(quán)始終不匹配，造成了圍繞資金產(chǎn)生的種種問題。

　　聶梅生：貨幣補貼應(yīng)是一個常態(tài)，實物保障只是這段時期的過渡。正因為我們保障房缺失了很多年，它有一個量的缺少，若采取貨幣補貼，一下子補不上這么多量。所以，等這個量平衡以后，政府補錢老百姓就能買到或租到房子，就能實行貨幣補貼了。

　　其次，今年對商品房市場的調(diào)控，需通過保障房投資補上。前三個季度房地產(chǎn)投資4.4萬億，起碼有1/4是保障房投資，否則商品房投資萎縮，鋼筋、水泥更賣不出去，因此，拉動GDP很重要的一點就是靠保障房。這也是一個政策設(shè)計，是彌補調(diào)控并發(fā)癥的一個方法。

　　貨幣補貼的錢應(yīng)從財政中來。中國當(dāng)前有兩大不合理：一是財政收入增幅是GDP增幅的3倍多(前8個月全國財政收入74286.29億元，同比增長30.9%)，二是M2的發(fā)行量比GDP總量高很多，去年GDP總量40多萬億，M2總量現(xiàn)在卻達到了80萬億，錢都跑到哪里去了？美國的經(jīng)濟總量比我們高一倍多(2010年美國為14.6萬億美元，中國為6.07萬億美元)，但我們的M2卻比美國高得多，這樣怎么會沒有通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫呢？因此，把多發(fā)的貨幣留在實體經(jīng)濟，把財政多收的錢補給納稅人，社會才會更公平。