天津星耀五洲深陷信托門(mén) 董事長(zhǎng)顏語(yǔ)否認(rèn)破產(chǎn)

　　2011年10月19日下午2點(diǎn)，一條名為“海川之寧”的微博宣稱，“天津星耀投資有限公司于2011年10月19日向法院申請(qǐng)了破產(chǎn)保護(hù)，破產(chǎn)程序已經(jīng)通過(guò)并正式啟動(dòng)。”星耀破產(chǎn)或許將不會(huì)是特例，隨著第四季度信貸的持續(xù)收緊、信托的從嚴(yán)監(jiān)管，無(wú)疑讓房企繃緊的資金鏈再次雪上加霜。

　　高息信托融資

　　隨著破產(chǎn)消息在網(wǎng)上迅速傳播，星耀五洲被推到了輿論的風(fēng)口浪尖。10月20日上午，星耀五洲在其銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)舉行了媒體新聞發(fā)布會(huì)，星耀集團(tuán)副總裁楊文枝表示，“破產(chǎn)傳聞子虛烏有，目前該事件正在調(diào)查中。同時(shí)，星耀五洲項(xiàng)目整體進(jìn)展很正常。當(dāng)下樓市正在經(jīng)受深度調(diào)控，資金鏈問(wèn)題是擺在所有地產(chǎn)企業(yè)面前的問(wèn)題，星耀五洲確實(shí)面臨一定的融資問(wèn)題，但是在政府和信托伙伴的支持下不會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。”

　　11月1日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者撥通了天津星耀投資有限公司董事長(zhǎng)顏語(yǔ)的電話，他對(duì)記者表示，“破產(chǎn)肯定是謠言！我們正在追查此事。目前不宜透露任何細(xì)節(jié)，但我可以告訴的是，對(duì)方已道歉，我們?cè)谶M(jìn)一步交涉之中。”

　　但為何星耀五洲會(huì)卷入破產(chǎn)的謠言中呢？

　　據(jù)記者調(diào)查了解，星耀五洲是星耀集團(tuán)在天津的著名項(xiàng)目。作為昆明的地方龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，2007年10月，星耀五洲以62.9億元人民幣一舉拿下天津市天嘉湖地塊，成為當(dāng)年的“地王”。而當(dāng)時(shí)該地塊最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是中信地產(chǎn)。“當(dāng)年星耀是以高于起拍價(jià)格1倍多的價(jià)格拿下這塊地的，而且是現(xiàn)金付賬。”星耀五洲的工作人員安寧對(duì)記者說(shuō)道。當(dāng)時(shí)的土地出讓合同規(guī)定：30天內(nèi)繳清全部土地出讓金；協(xié)議簽訂后3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，3年內(nèi)住宅項(xiàng)目竣工80%；2年半內(nèi)酒店等經(jīng)營(yíng)性公建和非經(jīng)營(yíng)性配套項(xiàng)目竣工，5年內(nèi)整個(gè)區(qū)域所有項(xiàng)目要全部竣工。

　　該項(xiàng)目總投資超過(guò)260億元，資金的不足從一開(kāi)始就顯而易見(jiàn)。因此2007年12月，星耀攜手中信集團(tuán)旗下的中信信托，發(fā)行“昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，擬募集資金額高達(dá)30億元。此后，在不到一年的時(shí)間內(nèi)，星耀集團(tuán)與中信信托提前終止了“昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，改由“中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃”替代，這也是當(dāng)時(shí)中國(guó)最大規(guī)模的地產(chǎn)信托基金，發(fā)行規(guī)模高達(dá)68.9億元。

　　雖然信托融資時(shí)間短、成本高，但對(duì)流動(dòng)性渴求的房企還是先后選擇加入信托高息舉債融資的道路。根據(jù)華融國(guó)際信托截至6月30日對(duì)天津星耀作出的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中顯示，天津星耀共有非流動(dòng)負(fù)債47.51億元。而這些非流動(dòng)負(fù)債應(yīng)主要為長(zhǎng)期借款。而在星耀五洲的借款中，多數(shù)都是來(lái)自信托貸款，其中中信信托的貸款為36億元。

　　根據(jù)“中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃”的清算報(bào)告顯示，截至2010年4月21日，星耀向中信信托共貸款36億元人民幣，而在推介期僅僅利息的支付就需要近98萬(wàn)元人民幣。除此之外，加上八次收益分配的金額，星耀五洲將支付中信信托約44.1億元人民幣。相關(guān)資料顯示，2009年，天津星耀的全年銷(xiāo)售回款為18.8億元，而在2010年，天津星耀全年的銷(xiāo)售回款僅為9.85億元，相比上一年減少了近一半。除此以外，據(jù)記者獲悉，天津星耀在2009年僅支付利息一項(xiàng)就花去了13億元，并且當(dāng)年歸還的借款本金高達(dá)33億元，因此，可以判斷，天津星耀僅靠經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，根本無(wú)法到期償付借款本息。

　　“信托門(mén)” 以新還舊

　　面對(duì)如此沉重的本息壓力，天津星耀何以為繼？

　　早在星耀五洲與中信信托合作還沒(méi)結(jié)束時(shí)，星耀五洲便與華能?chē)?guó)際集團(tuán)下的華能貴城信托開(kāi)始了合作的洽談。2009年6月，雙方攜手成立了一只名為“星洲1號(hào)信托項(xiàng)目”的信托產(chǎn)品，周期為兩年，募集資金規(guī)模達(dá)32.94億元。

　　只是如今華能貴城也面臨已到期的信托回款，隨著信貸持續(xù)收緊、信托從嚴(yán)監(jiān)管，星耀五洲的資金鏈冰山才浮出水面。

　　根據(jù)華融國(guó)際信托報(bào)告顯示，在天津星耀的借款中，有一筆來(lái)自2010年6月24日華融國(guó)際信托的23.278億元信托貸款，包括兩年期貸款9.802億元，該部分貸款及至2011年6月30日應(yīng)計(jì)入流動(dòng)負(fù)債。

　　但是，天津星耀2011年二季度的簽約銷(xiāo)售金額僅4900萬(wàn)元，取得銷(xiāo)售回款只有3040萬(wàn)元，2011年一季度天津星耀的簽約銷(xiāo)售金額為1.32億元，銷(xiāo)售回款8860萬(wàn)元。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，不難看出，星耀五洲一直是靠不斷借新還舊的方式，來(lái)勉強(qiáng)維持公司運(yùn)作。

　　對(duì)此，國(guó)投信托有限公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)經(jīng)理劉擎對(duì)記者說(shuō)道，“房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險(xiǎn)正在加大：產(chǎn)品到期后，如遇開(kāi)發(fā)商無(wú)法順利銷(xiāo)售回籠資金，有可能會(huì)以標(biāo)的物抵押折現(xiàn)形式償還投資者，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，雖然拿到了房子，但無(wú)法順利變現(xiàn)，前期投資無(wú)疑成為了‘燙手的山芋’。”

　　銷(xiāo)售回籠不利

　　雖然天津地王項(xiàng)目星耀五洲開(kāi)發(fā)商星耀投資相關(guān)負(fù)責(zé)人一再向記者否認(rèn)破產(chǎn)傳聞，但星耀五洲項(xiàng)目與多只房地產(chǎn)信托間錯(cuò)綜復(fù)雜的糾結(jié)，在貨幣收緊的當(dāng)下，仍顯得突出和沉重。雪上加霜的是未來(lái)銷(xiāo)售資金的回籠也并不樂(lè)觀。

　　10月27日上午，記者來(lái)到了星耀五洲的售樓處，上千平方米的大廳里，除了工作人員，看房的只有記者一人，“由于今天天氣不好，再加上不是周末，所以看房的人少。”一名售樓小姐解釋道。

　　該項(xiàng)目于2008年4月開(kāi)工，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年上半年，星耀五洲項(xiàng)目只銷(xiāo)售了48萬(wàn)平方米住宅。2011年11月2日上午，記者的手機(jī)收到了這樣一條廣告，“天津星耀五洲每平方米2700元。”對(duì)于如此低迷的市場(chǎng)，星耀五洲還動(dòng)用了當(dāng)下最流行的模式——“團(tuán)購(gòu)”。“30個(gè)人起團(tuán)，我們可以打九折。如果買(mǎi)小戶型的精裝，我們不僅送一個(gè)5至7萬(wàn)的車(chē)位，同時(shí)還給辦理天津市藍(lán)印戶口。”星耀五洲的銷(xiāo)售總監(jiān)王熠表示，“如果不辦理戶口，我們的折扣還會(huì)更低一些，如果量達(dá)到，折扣都是可以商量的，也許7折，或者更低一些。”

　　對(duì)此，天津某房地產(chǎn)投資咨詢公司的負(fù)責(zé)人金友林表示，開(kāi)發(fā)商如此迫切地銷(xiāo)售房子，說(shuō)明它的資金鏈肯定是有問(wèn)題的，而且相當(dāng)嚴(yán)重。

　　星耀五洲是否還有其他退路呢？

　　根據(jù)星耀五洲與中信信托的信托協(xié)議內(nèi)容顯示，雙方約定的優(yōu)先級(jí)年投資收益率必須達(dá)到14%，扣除認(rèn)購(gòu)費(fèi)，回報(bào)要在12%以上。“從目前市場(chǎng)上來(lái)看，12%回報(bào)率對(duì)于房地產(chǎn)信托利潤(rùn)并不高，一般而言，很多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都在20%左右。”東方資產(chǎn)相關(guān)工作人員告訴記者。

　　俗話說(shuō)，天上不會(huì)掉餡餅。那么是什么理由讓中信信托接受一個(gè)利潤(rùn)并不高的項(xiàng)目呢？

　　據(jù)《中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃》中顯示，若開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金不足以償付，受托人會(huì)向具有收購(gòu)實(shí)力的第三方公司出讓該信托計(jì)劃持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，為投資者按時(shí)足額獲得本息收益提供流動(dòng)性保障。與此同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，在該信托認(rèn)購(gòu)的優(yōu)先級(jí)投資受益人卻是中信集團(tuán)和中信信托。

　　也就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商到期能夠按時(shí)償付超優(yōu)先和優(yōu)先級(jí)信托本金及收益，那么中信方面可以得到12%的回報(bào)；如果回報(bào)達(dá)不到預(yù)先承諾，那么中信地產(chǎn)將有機(jī)會(huì)折價(jià)收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目。

　　“雖然中信地產(chǎn)與天嘉湖擦身而過(guò)，但中信信托以資金監(jiān)管者身份的介入，又將中信地產(chǎn)引回這個(gè)地王項(xiàng)目，并且可以坐收利益。”天津某信托公司人員對(duì)記者說(shuō)道。

　　星耀五洲的銷(xiāo)售總監(jiān)王煜在接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)下樓市正在經(jīng)受深度調(diào)控，資金鏈問(wèn)題是擺在所有地產(chǎn)企業(yè)面前的問(wèn)題，星耀五洲確實(shí)面臨一定的融資問(wèn)題，但是在政府和信托伙伴的支持下不會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，也不會(huì)被中信地產(chǎn)所取代。