一線城市同掀降價風(fēng)暴 專家稱僅10%房企能活

    11月1日深夜，綠城中國掌門人宋衛(wèi)平發(fā)表公開信稱，市場若一直處于如此蕭條狀態(tài)，停留于谷底，恐怕一些企業(yè)真就會走上絕路。銷售不暢，加上信貸緊縮，一個最符合邏輯的推斷就是企業(yè)過不了年關(guān)。“慘啊。”11月2日，SOHO中國董事長潘

    石屹在微博上如是評價廣州拍地時遭到的冷遇。眼下看來，一邊是房地產(chǎn)企業(yè)的呼號連天，一邊則是決策層還在不斷地念著“堅定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控”的緊箍咒。10月份，本是房地產(chǎn)企業(yè)收獲碩果的季節(jié)，但在這個深秋季節(jié)，更像是凜冽寒風(fēng)即將襲來的前奏。

上海成交量跌至7年最低

    從區(qū)域上看，上海無疑已經(jīng)成為此輪降價潮的漩渦中心。

    上周，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價促銷，降幅高達(dá)20%至40%。較此前龍湖等房企在重慶、青島的8%至10%的降價幅度不可謂不猛。“樓市降價無論從速度還是深度上都超過了市場預(yù)期。”某集團(tuán)分析師薛建雄表示。

    據(jù)媒體調(diào)查，包括華潤外灘九里這種上海頂級公寓也開始悄然調(diào)整價格。代理機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，目前華潤外灘九里推出2、3層特價房源，單價已經(jīng)低于8萬元/平方米。而其在3月以來所售的十余套房源中，單價多在9萬至12萬元/平方米。

    在房企巨頭紛紛領(lǐng)降的情況下，上海房價上周繼續(xù)下行。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示10月17至23日，上海商品住宅成交面積再次跌破10萬平方米，環(huán)比減少19%。成交均價21247元/平方米，環(huán)比下降5%。至此，10月前三周上海市共計成交一手商品住宅30.27萬平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成為近7年有數(shù)據(jù)歷史以來的最低水平。“從郊區(qū)到市區(qū)、從普通商品房到高檔別墅，房價下跌形勢已經(jīng)可以用慘烈來形容。”薛建雄稱。

北京住宅用地價格大降40%

    上述龍湖、中海、綠地等房企在上海掀起的降價潮正在不斷地發(fā)酵升級，也引發(fā)了北京樓市的連鎖反應(yīng)。早在7、8月就開始率先降價的通州樓市，近期驚現(xiàn)出了1.3萬元/平方米的低價盤，同時北京萬科旗下的金隅萬科城(樓盤資料業(yè)主論壇)即將推出1.4萬元/平方米的新房源，相比此前下調(diào)了3000元/平方米。

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月北京商品房住宅合計總簽約套數(shù)為12760套，創(chuàng)造了全面網(wǎng)簽來的最低紀(jì)錄。而北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，住宅庫存已經(jīng)達(dá)到了11.8萬套，創(chuàng)造了2009年6月8日以來的庫存最高點。

    同時，北京住宅土地市場寒冬早至。隨著樓市調(diào)控的深入，今年北京住宅成交樓面單價呈下降趨勢。去年全年北京成交樓面均價6224元/平方米，而到今年10月，下降至4840元/平方米，降幅超過40%。當(dāng)?shù)夭糠謪^(qū)域下降幅度超過50%，例如豐臺區(qū)。

深圳成交量和均價雙雙領(lǐng)跌

    根據(jù)資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年10月，北京商品住宅成交面積54.92萬平方米，上海成交45.7萬平方米，廣州成交面積62.8萬平方米，而深圳成交18.35萬平方米，成交面積僅僅相當(dāng)于北京的33%、上海的40%和廣州的29%。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，深圳市新建商品住宅成交均價為19119元/平方米，較去年10月份的21516元/平方米下跌11%，跌幅創(chuàng)下年內(nèi)新高，位居國內(nèi)一線城市之首。

     實際上，在北京、上海等多個樓盤集中降價之前，房地產(chǎn)市場化程度相對較高的深圳早已開始了降價博弈，多個大型開發(fā)商率先降價并引發(fā)中小房企跟進(jìn)。早在今年5月，首個限價樓盤中?？党前l(fā)售，單價比預(yù)期低了1000-2000元/平方米，揭開了深圳房地產(chǎn)降價序幕。

    但降得早不意味著庫存少，正如上述數(shù)據(jù)顯示，市場消化緩慢，深圳樓市庫存量也不斷累積。截至2011年10月31日，深圳全市新建商品住宅可售總面積219萬平方米，可售套數(shù)為23436套。如果按近8周來深圳全市新建住宅每周平均476套的銷售速度，目前庫存的新房消化時間還需一年。

廣州一手房成交降二手房價格跌

    廣州的房價在全國一線城市中算是最為理性的一員，眼下在各地樓市一片哀嚎的降價潮中，這里也還未出現(xiàn)非常慘烈的狀況，不過，價格的基石已經(jīng)開始動搖。

    廣州陽光家緣的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，10月廣州全市一手住宅網(wǎng)簽5603套，銷售面積近63萬平方米，成交均價11035元/平方米。環(huán)比9月，量價齊跌，成交量環(huán)跌4.92%，成交均價跌801元/平方米，環(huán)跌6.77%。而同比方面，成交量暴跌10938套，跌幅達(dá)到66.13%。然而這并未讓廣州一手房成交價出現(xiàn)下降，網(wǎng)簽成交均價為11566元/平方米，同比仍基本持平。

    不過，二手房成交價開始下跌。滿堂紅的成交數(shù)據(jù)顯示，10月份，荔灣區(qū)和番禺區(qū)二手房價分別下跌了7.5%和10%。其中，番禺區(qū)10月份的二手住宅成交均價僅9995元/平方米，最近八個月以來首次回到萬元以下的水平。

    而從土地拍賣情況也可見一斑，廣州樓市不可能獨善其身。由于土地市場低迷，開發(fā)商投資意愿不高，11月1日，廣州市政府在開拍前3小時取消年度最大規(guī)模的土地拍賣會，12幅地流拍。

    廣州市同創(chuàng)卓越房產(chǎn)公司總經(jīng)理趙卓文稱，第四季度廣州樓價下降恐怕成為定局了，目前處于一個階段性的，供過于求的階段，所以樓價下行的壓力很大。同時，從很多調(diào)查報告看來，目前消費者的購房意愿，已經(jīng)降到了5年內(nèi)的新低。 

     生存，還是死亡？這個冬天成為國內(nèi)不少房企必須面對的問題。知名財經(jīng)評論員葉檀預(yù)計，在未來五年內(nèi)，僅10%的房企能活下來。

    隨著史上最慘淡的“金九銀十”結(jié)束，房企也紛紛亮出了三季度業(yè)績。益盟操盤手的數(shù)據(jù)表明，今年前三季，滬深兩市152家房地產(chǎn)上市公司凈利合計達(dá)241.29億元，同比減少了53.69億元，降幅達(dá)18.20%。同期房企存貨余額也飆升40.74%。

    資金壓力加大的同時，融資成本也不斷上升。9月末上市房企短期負(fù)債合計達(dá)4550億元，為其賬面現(xiàn)金的2倍。能不能撐下去，關(guān)鍵就看資金狀況了。市場預(yù)計，房地產(chǎn)市場洗牌局面已然上演。

上市房企存貨超1.2萬億

    一旦將來房價下降，巨額存貨意味著存貨跌價準(zhǔn)備的計提，這對上市房企來說，無疑是巨大的“堰塞湖”。

    高華證券研究員王逸直言，對上市房企而言，當(dāng)前最大的風(fēng)險在于資金風(fēng)險和資產(chǎn)減值。

    數(shù)據(jù)顯示，今年前三季上市房企期末存貨余額飆升至12076.8億元，同比增幅高達(dá)40.74%。其中又以“招保萬金”四大房企巨頭為首的上市房企分別占據(jù)了該榜單的前四席。其中，萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)今年三季度末存貨余額分別為1929.36億元、1471.89億元、652.62億元、469.78億元，合計高達(dá)4523.65億元。

    與去年三季度末相比，報告期內(nèi)存貨余額同比增幅分別為56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。而去年同期上述四大房企巨頭存貨余額分別是1231.96億元、1015.78億元、470.12億元、354.65億元，合計達(dá)3072.51億元。

    中信證券研究員陳聰表示，在體量龐大的存貨面前，如果考慮存貨跌價準(zhǔn)備，上市房企有限的業(yè)績只能說是微不足道。

    而依據(jù)三季報，有統(tǒng)計的131家房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)632.5億元，去年同期為負(fù)543.58億元，同比降幅為16.37%，環(huán)比降幅為19.31%。

    從整體情況來看，三季度房企業(yè)績不佳，存貨量激增，現(xiàn)金流緊張已經(jīng)是不爭的事實。顯然，上半年的樓市調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)的影響正在全面顯現(xiàn)，分析人士預(yù)測，存貨量增加，未來房企資產(chǎn)負(fù)債有惡化趨勢。

資金緊張融資困難

    同時，三季度房企預(yù)收賬款增加606億元，環(huán)比下降33%，顯示出第三季度銷售業(yè)績不佳的狀況。同時，本年度在信貸緊縮和行業(yè)調(diào)控背景下，地產(chǎn)行業(yè)的融資也很困難。前三季度房企融資現(xiàn)金凈流入僅為634億元，同比大幅下降41%。而財務(wù)費用則達(dá)到47億元，同比上升27%。相比于上市房企，缺乏融資渠道、在建項目和儲備比較有限的中小房企的日子更是難熬?，F(xiàn)在已有不少中小房企已經(jīng)出現(xiàn)賣掉公司或者部分項目的情況。

    根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至10月上半月，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達(dá)90余起，超過去年全年的并購數(shù)量。中小房企還通過拋售項目、轉(zhuǎn)型礦業(yè)等手段躲避財務(wù)風(fēng)險，據(jù)統(tǒng)計，至今已有25家左右房企涉足礦業(yè)，約占房地產(chǎn)上市板塊的五分之一。

    中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認(rèn)為，政府封閉了房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸渠道以及證券融資渠道，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)壓力，股權(quán)融資、項目融資、降價等措施的根本目的在于保證企業(yè)資金鏈穩(wěn)健。在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，房企只有通過這些渠道擴(kuò)大融資范圍、加速資金回流。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在保證資金穩(wěn)健的情況下，積極拓展項目開發(fā)，以快速經(jīng)營的模式維持資金回流速度，以不斷縮短資本收益周期，從而解除經(jīng)營困局。

行業(yè)洗牌與調(diào)整期到來

    “金九銀十”的慘淡，持續(xù)低迷的成交量，使市場對樓市四季度的預(yù)期并不樂觀。有人預(yù)測，下個季度，中國房市的關(guān)鍵詞是分化加劇，拐點將至，行業(yè)洗牌。

    殷旭飛稱，“在經(jīng)歷上半年盈多虧少、總量增加的發(fā)展趨勢后，我們認(rèn)為第四季度上市房企業(yè)績整體增長的趨勢未發(fā)生改變，但是上市企業(yè)業(yè)績將趨于兩極分化，部分企業(yè)的虧損面將加大，部分上市房企負(fù)債率將大幅上升。這與資金鏈壓力與項目開發(fā)數(shù)量有著直接關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)供需市場的假象平衡決定著資本競爭已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)競爭的主要方式。”

    中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉在接受記者采訪時說：“從現(xiàn)有的趨勢看，上海外環(huán)線房價下跌，接近拐點，北京通州房屋成交量下滑10%，也接近拐點，但這些區(qū)域還無法反映出全部情況。”

    下一季度，不論房價拐點是否實質(zhì)性到來，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)和趨勢來看，房企業(yè)績繼續(xù)兩極分化應(yīng)是在所難免。房地產(chǎn)行業(yè)已逐步步入行業(yè)洗牌與調(diào)整的階段。針對調(diào)整政策，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，短期內(nèi)參考融資成本和項目的收益率所決定的盈虧平衡點進(jìn)行降價；中長期行業(yè)的分化與整合，房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)。

市場觀點

葉檀：未來五年內(nèi)僅一成房企能存活

    如果中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不斷，那么房地產(chǎn)企業(yè)家數(shù)（不算項目公司）會幾何級數(shù)縮水，而市場控盤率會越來越高。接近負(fù)債上限的30%左右的開發(fā)商，會在今明兩年清理出局。在未來五年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從萬家下降到千家。(知名財經(jīng)評論員)

謝國忠：通脹致資金緊張大量房企將倒閉

    中國目前總共有近兩萬家房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)大量不理性投資，而且中國目前的貨幣供應(yīng)量過高，已進(jìn)入一個長期通脹的階段，這對樓市而言非常不利。預(yù)計在未來十年內(nèi)，中國央行將保持較低的貨幣供應(yīng)量，這將會導(dǎo)致大批靠借貸來維持的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。 (獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家)

董藩：持續(xù)蕭條企業(yè)將難過年關(guān)

    房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)著力于利用市場手段改善供求關(guān)系，不應(yīng)逼著開發(fā)商跳樓。市場若持續(xù)衰退、蕭條，會有企業(yè)走上絕路、難過年關(guān)，這會給中國經(jīng)濟(jì)、社會帶來大麻煩。特別是退房潮的出現(xiàn)會制造出嚴(yán)重的流血事件。(北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任)

陳勁松：2/3的企業(yè)不會有生死存亡危險

    今年以來，大約1/3的開發(fā)商推遲或降低了頂目開發(fā)進(jìn)度和速度，這類開發(fā)商的戰(zhàn)略布局主要集中在一線和主要二線城市；1/3的開發(fā)商在以價換量。而這些開發(fā)商不會有生死存亡的危險。(世聯(lián)地產(chǎn)董事長)