開發(fā)商銀十落空 “以價換量”或誘發(fā)樓市拐點

　　剛剛過去的十月份，蘇州樓市在銷售高壓下房源扎堆入市，開發(fā)商希望能抓住“銀十”加速跑量。但是低迷的市場成交再次打擊了開發(fā)商“銀十”出貨跑量的愿望。

　　38盤新開，“銀十”創(chuàng)今年開盤量之最

　　據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，今年十月份，蘇州樓市共有38盤計劃開盤或加推。這個數(shù)字創(chuàng)下本年度開盤量之最，比“金九”的開盤量還多18個。開盤項目中有住宅類25個，別墅類5個，商業(yè)類8個。

　　與“金九”類似，今年蘇州樓市的“銀十”市場行情依舊不樂觀。隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，購房者持幣觀望態(tài)勢日益加重。業(yè)內(nèi)人士表示，“10月份之所以創(chuàng)下本年度開盤量之最，原因有二，一是首套房貸的收緊，限購政策的不放松使得樓市大環(huán)境并不理想;二是在購房者持續(xù)觀望的態(tài)勢下，部分房企的庫存量較大，年度銷售任務(wù)難以完成，資金鏈壓力相當(dāng)大。因此為了盡快回籠資金，紛紛抓住‘銀十’加緊拋貨。”

　　同策咨詢研究中心江浙區(qū)分析經(jīng)理肖云祥認(rèn)為，38盤選擇在“銀十”推出而不是“金九”，可以看出開發(fā)商的策略已經(jīng)從徘徊期轉(zhuǎn)入了執(zhí)行期，確保樓盤“保值”出售。新房源的大量上市，一方面是開發(fā)商對業(yè)績和資金層面的需求。另一方面，有不少開發(fā)商認(rèn)為，在政策不出現(xiàn)松動的情況下，使房價再往上漲的機(jī)會非常渺茫。進(jìn)入10月后，市場上降價呼聲和預(yù)期日趨高漲，且市場價格已經(jīng)出現(xiàn)下行預(yù)期，開發(fā)商選擇在出現(xiàn)大范圍減價之前開盤，銷售利潤得以保證，對后續(xù)市場的占有也具有一定的優(yōu)勢。

　　說開沒開，五成純新樓盤為啥爽約?

　　統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在38個新開的樓盤中，有9個樓盤為首次面世的純新盤。包括綠地華爾道名邸、紅鼎灣、中梁天御、嘉馨坊、花好月圓等純新盤均在十月份如期開盤。這比之前預(yù)計的17個要減少8個。包括青劍湖公館、中新翠湖、中茵星墅灣、萬科金色里程、天鵝湖莊園、中新領(lǐng)袖天地等由于多種原因，并沒有亮相。

　　“從目前來看，一些延期開盤的純新盤尚無預(yù)期開盤時間。”肖云祥認(rèn)為，部分純新盤之所以爽約，原因有三，一是有部分開發(fā)商在資金和業(yè)績壓力較小的情況下，刻意調(diào)整營銷策略，避開低價行情開盤，確保樓盤“保值”;二是純新樓盤的積累客戶并沒有達(dá)到預(yù)期，難以在較短時間內(nèi)完成開盤;三是不排除有其他客觀因素，比如項目本身計劃與實際操作層面上出現(xiàn)脫節(jié)，使得項目未能按期取得進(jìn)展，不得不推遲公開時間等。

　　新盤亮相，是樓市最為關(guān)注、購房者最為追捧的焦點。從目前入市的純新盤成交情況來看，可謂參差不齊。比如位于平江區(qū)的某一樓盤，開盤當(dāng)天到場客戶多達(dá)500多人，均價雖在12000元/平方米左右，但當(dāng)天成交套數(shù)達(dá)到了188套。

　　然而，并不是所有的純新樓盤均有這樣的表現(xiàn)。位于相城區(qū)的某樓盤首次公開亮相時，雖然價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯，但是當(dāng)天到達(dá)現(xiàn)場的客戶才10余組;位于園區(qū)的一樓盤，價格優(yōu)勢也相當(dāng)明顯，但是開盤當(dāng)天開發(fā)商推出了200多套房源中，僅銷售掉20多套。

　　“以價換量”或誘發(fā)樓市“拐點”?

　　10月的樓市成交量再度下降。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，“銀十”共成交5240套，環(huán)比降22.15%，同比降15.8%。關(guān)鍵的是，這些成交量中除市場性商品房成交外，保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房的成交依舊占較大比例。根據(jù)市場在售商品房銷量的不完全統(tǒng)計，十月市場性商品房銷售約2000余套。這樣的數(shù)字，對期待“銀十”跑量的開發(fā)商來說無疑是沉重的打擊。分析樓市成交情況可發(fā)現(xiàn)，雖然10月份蘇州樓市扎堆開盤，大幅優(yōu)惠也多有出現(xiàn)，但更多購房者選擇了等待。本月住博會、秋交會都如期開展，但人氣不佳。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，“銀十”僅4個盤成交量過百：中海國際社區(qū)公園道、東方維羅納、弘景灣、華園星城，月成交量分別為212、151、116、103套，更多樓盤成交量集中在幾十套。

　　從10月均價走勢圖上可看出，整體曲線波動程度比9月要大。10月伊始，蘇州房價的整體成交約在11000元/平方米左右波動。至10月中下旬時，隨著成交房源的類型不同，成交曲線也隨之波動，但整體成交仍然維持在11000元/平方米左右。至10月23日達(dá)到10月成交的最低谷，跌破萬元大關(guān)。從成交曲線來看，在“以價換量”占據(jù)主導(dǎo)營銷方式的同時，一些高端房源的入市，從一定程度上也提升了10月份蘇州樓市的整體成交均價。

　　在購房者普遍觀望心態(tài)下，“金九銀十”成了“銅九鐵十”。隨著調(diào)控的深入加上首套房貸收緊，購房者對房價下降的預(yù)期越發(fā)明顯。而各種樓市“拐點”言論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)更是讓樓市處于深度博弈中。

　　肖云祥分析指出，由于前期市場平淡，目前項目樓盤為保業(yè)績以及資金回籠的需求，將會有更多的市場營銷手段，或會直接降價。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，2011年11月蘇州樓市共有34個盤計劃開盤或加推，其中純新項目22個，占全部項目的65%，屆時純新項目呈現(xiàn)井噴之勢的戰(zhàn)況值得期待!“接下來，開發(fā)商將普遍采用‘以價換量’的方式，促進(jìn)量的成交。預(yù)計年底成交方面或?qū)幸恍〔ㄉ闲行星椤?rdquo;肖云祥說。