房企兼并潮涌或至9成開發(fā)商倒臺 樓市“冰河期”

    十大標(biāo)桿房企的市場占有率從去年底的9%躍升至11%

　　11月2日凌晨，一則綠城已經(jīng)申請破產(chǎn)的消息迅速的在圈內(nèi)傳播，雖然綠城集團董事長宋衛(wèi)平連夜撰文否認(rèn)申請破產(chǎn)的傳言。但不能否認(rèn)的是，在樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵，限購、限價等“大棒”的揮舞下，部分房企正面臨著生存難題。而這也直接導(dǎo)致了今年以來房企兼并重組的加劇。

　　對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉就表示：“隨著樓市進入冰河期，融資困難疊加銷售萎縮，使得中小房企賣掉公司或者抱團取暖成為現(xiàn)在最靠譜的選擇。”而知名財經(jīng)評論人葉檀更是認(rèn)為，經(jīng)過這輪的房企并購熱潮，房企數(shù)量將由目前的萬家銳減到1000家左右，成活率僅為10%。

　　房企兼并潮涌現(xiàn)

　　其實從2011年年初開始，一些規(guī)模頗大的房企兼并重組案例就不斷的出現(xiàn)。

　　2011年1月，依靠布局優(yōu)勢高速發(fā)展的恒大地產(chǎn)斥資16.6億元收購深圳建設(shè)71%的股權(quán)；4月，恒盛地產(chǎn)以5.147億元收購中城建(大連)房地產(chǎn)開發(fā)的70%股權(quán)及股東貸款，以此進一步開拓大連市場；同月，北京城建收購中鴻公司持有的世紀(jì)鴻城公司45%股權(quán)及其相應(yīng)債權(quán)，總價款為13.26 億元，而云南城投置業(yè)股份有限公司則以人民幣6.48億元向昆明萬科轉(zhuǎn)讓所持有的申城公司100%股權(quán)及債權(quán)。

　　5月份，恒大地產(chǎn)再次行動，宣布旗下子公司Shengjian (BVI) Limited,將以5億美元代價出售Grandday Group Limited49%權(quán)益予華人置業(yè)旗下附屬公司Loyal Pride Limited,以合作開發(fā)Grandday擁有的江蘇一幅地塊。同時，世紀(jì)房產(chǎn)也以11.3億獲得成都宏達(dá)置成房產(chǎn)開發(fā)有限公司93.1%股份。

　　而6月份，潘石屹的SOHO中國宣布，旗下附屬公司高銳投資有限公司以人民幣15億元收購萬成有限公司旗下昇亮投資有限公司全部權(quán)益，以此取得上海一處16,427平方米的商業(yè)地塊，用于開發(fā)零售和辦公項目。

　　數(shù)據(jù)也顯示，國內(nèi)十大標(biāo)桿房企在2011年上半年的市場占有率已從2010年年底的9%躍升至11%。其上半年的總體銷售面積和銷售金額也分別增長48%和64%，均明顯領(lǐng)先于市況。

　　對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉就表示，“樓市限購政策、銀行信貸減縮、證券融資被拒等一系列調(diào)控政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，兩方面原因共同作用促使房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組加速。一方面，由于信貸緊縮與銷售市場壓力增加，中小企業(yè)資金鏈情況持續(xù)惡化，迫使部分中小房企離岸，股權(quán)出讓成為中小房企生存的最后方式；另一方面，由于大型房企的融資能力較強，企業(yè)發(fā)展更加迅速，行業(yè)集中率穩(wěn)步上升，對中小企業(yè)產(chǎn)生市場壓力，從而加速了房地產(chǎn)行業(yè)的兩極分化。”

　　而進入下半年，隨著調(diào)控的進一步深入，眾多上市公司也加入了類似股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行動。

　　僅8月份，就有大龍地產(chǎn)、百聯(lián)股份、建發(fā)股份等7家上市公司進行了房地產(chǎn)資產(chǎn)的股權(quán)交易。其中大龍地產(chǎn)宣布掛牌出讓北京京洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司93.45%股權(quán)及債權(quán)的交易總價值達(dá)8.2億元；百聯(lián)股份轉(zhuǎn)讓的上海建配龍房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)總價值則為6.6億元；而華聯(lián)股份、陽光城、建發(fā)股份的股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額也均在3億元以上，雅戈爾、銅峰電子的交易總價值也有數(shù)千萬元。

　　此外，國內(nèi)地產(chǎn)巨頭之一的魯能集團8月份也宣布將旗下的山東魯能置業(yè)集團有限公司100%股權(quán)及所有債權(quán)掛牌出售。而此資產(chǎn)之前曾被市場認(rèn)為將注入到廣宇發(fā)展(魯能集團控股)。

　　年內(nèi)房企股權(quán)交易額

　　超去年一倍

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年前10月，房企股權(quán)變動頻繁，規(guī)模交易累計已經(jīng)達(dá)到了93宗，總交易額達(dá)到了300.8億，遠(yuǎn)超2010年全年84宗165.25億的規(guī)模，預(yù)計全年交易額將較2010年翻倍。其中10月份雖然受長假影響導(dǎo)致交易日比較少，但總交易額依然達(dá)到了44.15億。

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌信息就顯示，10月共有25家房地產(chǎn)企業(yè)在這里掛牌等待新主人。其中掛牌金額超過5000萬元的大型企業(yè)(或項目)有6個，掛牌金額超過1億元的企業(yè)(或項目)超過4個。

　　而截止10月份，對北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進行的不完全統(tǒng)計也顯示，今年在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目出現(xiàn)了井噴，總數(shù)超過600宗，超過去年同期的一倍。

　　同時，北京、上海、天津、重慶聯(lián)合發(fā)布的央企轉(zhuǎn)讓信息則顯示，掛牌房地產(chǎn)信息共50條，其中掛牌價格超過5000萬元的項目共有36個，11個項目超過1億元，總共轉(zhuǎn)讓金額高達(dá)130億元。

　　對于房企并購潮的出現(xiàn)，張大偉就認(rèn)為主要是由于中小型房企目前面臨著銷售萎縮及融資困難的雙重難題，并且他們在調(diào)控周期更加難熬。而一線房企也需要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，同時部分央企開始加速轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。

　　此外，公開數(shù)據(jù)就顯示，2008年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)8萬家，是2000年的3.2倍，年均增加7500余家，在目前本輪調(diào)控前房地產(chǎn)企業(yè)一直呈現(xiàn)高速增加的趨勢。但在調(diào)控后，房企數(shù)量已經(jīng)明顯到達(dá)了頂峰，分析人士就預(yù)計開發(fā)商的集中度將逐漸增加，本輪調(diào)控雖然主要目的是抑制價格過快上漲，但對房企也是一輪大浪淘沙的過程，如果不進行大幅降價，那么融資困難、銷售萎縮的中小企業(yè)將很難度過這一輪調(diào)控。

　　而中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉則表示，“倒閉的房企數(shù)量與政策的執(zhí)行趨勢有直接關(guān)聯(lián)，從住建部的近期表態(tài)來看，房地產(chǎn)行業(yè)似乎迎來了恢復(fù)時期，如果政策持續(xù)回暖，房地產(chǎn)倒閉比例將大大減少；但是如果限購、信貸限制繼續(xù)深入，我們按照上年年推測的結(jié)果來看，將有40-50%的房企將被迫離岸。”