市場巨變 北京地價大降 土地出讓政策將調(diào)整

　　“慘啊。”11月2日，SOHO中國董事長潘石屹在微博上如是評價廣州拍地時遭到的冷遇。眾開發(fā)商為了北京中服地塊而廝殺的7月，恍若隔世，土地市場迅速走向了買方市場。

　　進入10月份，北京住宅土地市場寒冬早至。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月北京共成交土地21宗，其中工業(yè)用地與商業(yè)用地占據(jù)絕對主導(dǎo)，分別成交15宗與5宗。 住宅用地的成交一落千丈，當(dāng)月僅有一宗住宅用地成交，且為限價房用地。

　　今年北京流標(biāo)的地塊不下10宗。與此同時，北京土地價格也在大幅度下降。不完全統(tǒng)計，2011年10月份的價格相比去年同期出讓地塊的樓面價格下降40%左右。

　　本報記者獲悉，為了應(yīng)對市場的冷清，下一步北京土地儲備中心將采取一些對策，或降低地塊配建保障房比例，降低地塊出讓價格，并將一些大型地塊分拆出售。

　　市場巨變

　　根據(jù)計劃，北京市今年安排住宅用地供應(yīng)總量2550公頃，其中政策性住房1330公頃；商服用地計劃供應(yīng)總量為550公頃。年初，華遠地產(chǎn)(600743)董事長任志強一直擔(dān)心，北京因為增加保障房用地而減少商品住宅用地，從而引發(fā)商品住宅價格的上漲。最終，北京市的應(yīng)對是，住宅用地比以往有所增加，但商服用地減少了。據(jù)統(tǒng)計，北京去年全年商服用地成交共超過600公頃，今年比去年縮減10%左右。

　　據(jù)北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，截至10月15日，北京市市場共成交土地190宗、1602公頃，經(jīng)營性用地成交額是820億元，相當(dāng)于去年同期的99%。前10月，北京土地出讓金達到831億元。

　　到目前為止今年北京市的政府土地收益為372億元，相當(dāng)于去年同期的73%。“實際上今年的成交額和去年是持平的，但政府的土地收益比去年下降了。”北京市土地儲備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在一次會議上提到，征地拆遷成本比起2010年有所提高。

　　北京土地市場最大的變化是土地價格的變化。

　　隨著樓市調(diào)控的深入，今年北京住宅成交樓面單價呈下降趨勢。本報記者獲悉，去年全年北京成交樓面均價6224元/平方米，而到今年10月，下降至 4840元/平方米，降幅超過40%。

　　如果將北京地價的變動情況繪制為一張圖表可以發(fā)現(xiàn)這樣的軌跡：從2009年8月到2010年9月，是北京市地價上漲最快的階段，平均樓面地價從4000元左右的價格上漲至8800元/平方米左右的價格，2010年10月以后，地價開始下降，為5400元/平方米，低于2010年1月的價格。“現(xiàn)在地價已回歸到了2009年時的地價，2010年的泡沫已經(jīng)被市場所消化。”前述北京市土地儲備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人透露說，

　　北京部分區(qū)域下降幅度超過50%，例如豐臺區(qū)。除此之外，通州、大興等各區(qū)域都有不同幅度的下降。與之對比鮮明的是，商業(yè)用地的價格下降幅度有限。2010年7月到2011年7月，商業(yè)用地的價格大幅上漲，從4000元/平方米漲至1萬元/平方米以上，雖然有所下調(diào)，但保持在9000元/平方米左右。

　　虎杰投資公司首席分析師張寅在接受本報記者采訪時分析，市場不好，地價的下降是必然，同時他預(yù)測，地價的下降還會持續(xù)一段時間，從郊區(qū)延伸到核心區(qū)。 

　　土地出讓政策調(diào)整

　　2011年9月中旬，豐臺區(qū)郭公莊車輛段項目居住項目出讓。該地塊總建筑規(guī)模達62.9萬平方米，需配建不少于25萬平方米的公共租賃住房，也是迄今為止保障房配建的最大規(guī)模。最終只有3家企業(yè)競標(biāo)，萬科和京投置業(yè)的聯(lián)合體拿下項目。

　　但同是郭公莊項目的四期，到現(xiàn)在為止還沒有開發(fā)商遞交競標(biāo)材料，北京市土地儲備中心也意識到，保障房配建比例過大會影響開發(fā)商拿地。

　　10月29日，在由新華網(wǎng)舉辦的2011（首屆）中國保障性住房發(fā)展高峰論壇上，有開發(fā)商指出，正在展開的保障房建設(shè)目前遇到的最根本問題是，前期的工作謀劃不足，從土地供給，任務(wù)制定，到政府的審批都很快，但在建設(shè)、管理與分配環(huán)節(jié)卻快不起來，這已經(jīng)成為影響保障房建設(shè)效率的根本原因。

　　2008年不同，北京一些開發(fā)商在三四線城市拿了很多地，在北京沒有更多的資金拿地。有些企業(yè)預(yù)期明年的形勢比今年更加艱苦，持幣等待好的地塊。企業(yè)還有資金，但預(yù)期已經(jīng)改變。其中是否配建保障型住房、配建多少，是企業(yè)非常關(guān)注的問題。“配建的太多了，開發(fā)商就不愿意拿了。”前述官員透露，北京市可能會相應(yīng)調(diào)減保障房配建比例。

　　下一步可能的調(diào)整方向為，北京擬根據(jù)當(dāng)前市場情況下調(diào)土地競買保證金，住宅至20%，商服用地控制在10%-15%，同時放寬交款時限，如遇市場過于冷清還將考慮降價出讓。從2009年開始，北京市經(jīng)營性土地競買保證金基本均高于兩成，而出讓價款都要求一次性付清。

　　低地價是否意味著一年或者兩年以后房價一定會下降？亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，地價高，房價一定會高，但地價地卻并不意味著房價一定就低。“影響房價最主要的三個因素是調(diào)控、供需、預(yù)期。地價水平只是基于當(dāng)時的市場狀況來判定的，從拿地到項目上市的1-2年間，隨著市場的變化，判斷的標(biāo)準(zhǔn)也就變了，房價還是基于購房者需求、項目上市時的市場狀況等綜合制定。”郭毅對本報記者表示。

　　亞豪機構(gòu)預(yù)測，隨著11月份立冬節(jié)氣的到來，北京樓市也將真正進入冬季。