策略博弈“明降”變“暗降” 降價持續(xù)靠地方

    10月下旬爆發(fā)的降價風(fēng)暴，能否成為中國樓市真正的拐點？

    最新成交數(shù)據(jù)顯示，大幅降價對加速銷售和資金回籠效果明顯。降價最猛烈的上海，龍湖酈城、龍湖好望山和綠地秋霞坊三大樓盤，分居上周上海全市成交面積排行榜前三位。本報測算，成交總金額分別約3.2億元、3.3億元和7500萬元，考慮到銷售登記的時間差，實際回籠的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。

    降價回籠的資金，對資金緊張的開發(fā)商吸引力不言而喻。但另一方面，降價帶來的退房等“麻煩”，卻讓一些房企不敢輕易大降，或不得不緊急調(diào)整降價策略。

    策略調(diào)整：直降變暗降

    最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月最后一周，在部分項目大幅降價推動之下，上海樓市成交量較前期水平出現(xiàn)回升，但總體仍維持低位。

    中房信CRIC數(shù)據(jù)顯示，上周上海成交量出現(xiàn)40%的回升，成交13.84萬平方米，19413元/平方米的成交均價創(chuàng)下近25周的最低水平。10月份上海樓市總成交量約46萬平方米，創(chuàng)下歷史同期最低點。同時，供應(yīng)也創(chuàng)下歷史同期最低水平，僅47.52萬平方米。

    “供應(yīng)量大幅下降，主要是由于10月中旬龍湖、綠地、中海等大型企業(yè)的突然降價，打亂了部分開發(fā)商的營銷節(jié)奏，加之接下來將進(jìn)入樓市傳統(tǒng)淡季，導(dǎo)致開發(fā)商不敢貿(mào)然推盤。”中房信分析師指出，降價風(fēng)暴帶來的這一短期影響，多少有些出人意料。

    一部分開發(fā)商跟進(jìn)降價。上海閔行的一品漫城二期花園洋房，推出特價房優(yōu)惠105萬/套，對于最便宜的500萬總價來說，折算下來相當(dāng)于7.9折；位于普陀區(qū)陜西北路的樂活居也給出8.3折的優(yōu)惠；嘉定的路勁翡麗灣精裝房源，均價15800元/平方米，相對于周邊樓盤2-2.3萬元/平方米的售價，折扣明顯。

    但中房信報告直言，鑒于前期降價樓盤引發(fā)的業(yè)主抗議等現(xiàn)象，后續(xù)跟進(jìn)降價的項目雖然在范圍和力度上并不遜色，但要隱晦低調(diào)許多。初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海多達(dá)八成房企由直降改為變相降價。如位于上海松江佘山的長泰西郊別墅，就采用了特價房的方式變相降價銷售，而不是直接打折銷售。

    降價項目增多的同時，目前上海部分新開樓盤也已開始改變策略，普遍低開。如位于閘北區(qū)的明園森林都市和嘉定區(qū)的路勁翡麗灣兩項目，開盤價格均低于周邊同質(zhì)樓盤超20%。

    邊降價邊拿地：降價如何持續(xù)？

    記者注意到，上海降價的排頭兵——龍湖地產(chǎn)，在降價迅速回籠龐大資金后，近日又迅速出手拿地。

    10月31日，青島市以拍賣方式出讓黃島區(qū)HD2011-3036、HD2011-3037、HD2011-3038等三幅地塊。最終，該三幅地由龍湖地產(chǎn)以底價約5.1億元競得，起始樓面價為2265元/平方米。

    國金證券在最新報告中直言，樓市局面打破的關(guān)鍵在于企業(yè)資金緊張程度，“唯有資金壓力才是迫使企業(yè)降價的真正動力”。而龍湖一手降價一手拿地的舉動，令人對降價的持續(xù)性難以輕易確認(rèn)。

    對完成今年業(yè)績無虞的房企而言，降價的動力更不足。瑞安房地產(chǎn)董事總經(jīng)理兼行政總裁李進(jìn)港最近公開表示，瑞安房地產(chǎn)首9個月合約銷售額為63億元，并有信心完成全年100億元的目標(biāo)。“降價與否視乎個別發(fā)展商、項目質(zhì)素及地段而定，瑞房過去沒有降價行動，未來亦沒有降價計劃。”

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉始終認(rèn)為，樓市拐點必須是宏觀樓市成交均價下跌10%或15%以上，而非局部個案樓盤策略性降價或直接降價。“這樣的拐點，今年1-10月都沒有出現(xiàn)，未來出現(xiàn)的可能性也不大。”

    “今年早期，中央政策雷厲風(fēng)行，地方紛紛呼應(yīng)，樓市形勢立馬轉(zhuǎn)向；現(xiàn)在，各地樓市成交低迷，地塊底價成交甚至流標(biāo)時有發(fā)生，土地出讓收入離計劃甚遠(yuǎn)，長此以往，地方投資項目將面臨擱置風(fēng)險，地方政府態(tài)度也開始發(fā)生微妙的變化。”高崗說。