金九銀十”黯然收場 樓市成交或持續(xù)低位

    “金九銀十”沒能再現(xiàn)往年樓市火爆銷售場景，一線城市成交量慘遭“腰斬”，無論是新房市場還是二手房市場都寒風勁吹。從初步統(tǒng)計的市場數(shù)據(jù)看，京滬廣深等一線城市樓市慘淡收官。

    業(yè)內(nèi)人士認為，9、10月的慘淡成交量，將影響今年底至明年初上市的純新盤定價，進而影響各大城市核心地段二手房的價格走勢。預計四季度至明年初的房價降幅或加大，而降價的范圍也將逐漸從遠郊區(qū)向核心地區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型擴散。與此同時，房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)料難放松、降價預期強烈等因素將加劇購房者的觀望情緒，中短期內(nèi)的樓市成交量恐難言回暖。

    成交量慘遭“腰斬”

    低價成交傾向更趨強烈

    綜合各地房地產(chǎn)交易網(wǎng)站及機構(gòu)數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計顯示，2011年9月至10月，北京一手商品房住宅成交26746套，同比下降47.12%；上海一手商品房住宅成交20212套，同比下降36.99%；廣州一手商品房住宅成交11661套，同比下降59.81%；深圳一手商品房住宅成交4369套，同比下降52.66%。而北京二手房住宅成交16012套，同比大幅下降47.12%；廣州二手房住宅成交4390套，同比下降77.65%。

    多家房地產(chǎn)研究機構(gòu)認為，9月、10月的成交量，延續(xù)了一線城市實施限購政策以來的低迷狀態(tài)。北京市房地產(chǎn)交易信息管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2011年9月1日至10月31日，北京市樓市成交總計26746套；其中，新房商品房住宅成交量為10734套，包括期房8676套，現(xiàn)房2058套；二手房住宅成交16012套。同比2010年“金九銀十”期間50582套的成交量，大幅下降47.12%，相比2009年同期更是下降超過63%。其中，10月2日的新房商品房成交量甚至跌到只有54套。

    北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從9月1日開始算起，北京新入市的商品房期房住宅項目合計為53個項目，提供的住宅套數(shù)合計為16169套，總可售面積 達230.68萬平方米。但是簽約情況十分慘淡，53個項目累計簽約總套數(shù)僅為1940套，簽約面積更是只有20.6萬平方米，簽約率為8.9%。

    鏈家地產(chǎn)首席分析師張月指出，對于需要貸款購房的消費者來說，在貸款難度增大的情況下，購房能力縮水，不得不選擇總價較低的房屋。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，今年10月北京市新增客源量環(huán)比下降10%左右，全市成交套均總價為188萬元，與上月相比下降了12萬元。在消費者低價預期強烈的情況下，成交周期拉長，導致成交更加緩慢。由于剛需購房者經(jīng)濟能力有限，低價需求的趨向性更加強烈，因此也拉低了成交均價。

    開發(fā)商以價換量

    京滬房價或下跌5%到10%

    根據(jù)國家統(tǒng)計局近期公布的數(shù)據(jù)，今年下半年以來，北京等一線城市的房價已經(jīng)連續(xù)3個月漲幅為零，尤其是在9月更是出現(xiàn)了70個城市環(huán)比平均漲幅接近零的數(shù)據(jù)。2011年下半年，特別是9、10月前后，北京、上海等一線城市的開發(fā)商“低價促銷戰(zhàn)”可謂如火如荼，幾個樓盤的后期銷售更是引發(fā)了沸沸揚揚的老業(yè)主維權(quán)風波。

    北京通州的華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維小鎮(zhèn)、潤楓領尚等幾個項目的降價促銷，引起了一波老業(yè)主維權(quán)風潮。上海有不少大型房地產(chǎn)開發(fā)商投身“降價促銷”大潮中，降價幅度更擴大至20%至40%。星河灣、中海、龍湖綠地四大房企上海領降，在業(yè)內(nèi)造成相當大的轟動。

    業(yè)內(nèi)人士預計，一線城市“金九銀十”成交如此慘淡，或?qū)е陆衲昴甑字撩髂瓿醯纳鲜行卤P定價大受影響。而房地產(chǎn)開發(fā)商“低價求量”的趨勢將不斷擴大和蔓延。

  某大型房地產(chǎn)開發(fā)商上海分公司的項目經(jīng)理習曉(化名)直言：“不僅大部分城市成交量在萎縮，不少龍頭房企三季度的銷售明顯乏力。雖然企業(yè)的資金鏈暫時沒有問題，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身就是流動資金為  王的行業(yè)，降價銷售多回籠一些資金才能多一些機會。”

  上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示  ：“房價降幅遠遠不夠。目前處于房價下降的初期，也就是說房價剛剛開始跌。預計未來一段時間上海、北京樓盤房價下降5%到10%可能是主流的幅度，極個別樓盤可能出現(xiàn)兩成、三成甚至四成的降幅，但恐怕只會是一些個案。”

    張月認為，從“金九銀十”的情況來看，開發(fā)商與購房者之間的博弈越發(fā)激烈，買賣僵持現(xiàn)狀扭轉(zhuǎn)的臨界點即將到來，以往開發(fā)商入市前預先調(diào)高價格，然后降價銷售的“暗降”方式，逐漸被在原有定價基礎上的“明降”所取代。隨著一線城市“明降”項目日益增多，價格下降更具透明性、真實性。

    購房者觀望情緒加重

    未來成交或繼續(xù)維持低位

    在“金九銀十”黯然收場同時，北京樓市的庫存量卻一再攀升。截至10月31日，北京市新房商品房住宅庫存117868套，二手房住宅庫存也達35138套。

    廣州房地產(chǎn)交易網(wǎng)站陽光家緣的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，交易量的下降使得整個市場的庫存增加，截至10月31日，廣州累計庫存套數(shù)高達93609套。

    在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控料持續(xù)及高庫存背景下，無論是一手商品住宅還是二手住宅，無疑都正在逐漸從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。多位業(yè)內(nèi)人士表示，手中有購房“房票”(資格)的準購房者們無疑是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩爭取的對象。

    北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉預計，第四季度京滬廣深等地樓市料繼續(xù)成交萎縮、價格停漲、降價項目明顯增加。“北京新房庫存已近11.8萬套，刷新了2009年6月以來的庫存高點。按照目前的庫存消耗比，即使目前不新增供應，消耗庫存也需要超過22個月時間。”

    今年國慶期間曾計劃購房的白領程喆告訴中國證券報記者，自己還會再觀望一陣。“本來我剛剛參加工作沒幾年，想過幾年自己有積蓄了再買房。但是朋友都說今年年底是出手的好時機，而且也不知道過幾年的政策怎么變化，我想邊觀望邊找房子。”

    張月表示，在連續(xù)幾個月成交下滑以及買方市場特征明顯的情況之下，無論是開發(fā)商還是二手房業(yè)主的扛價能力都進一步減弱。“目前來看，市場低迷的情況至少要持續(xù)到春節(jié)后，而且房價已經(jīng)進入了快速下降的通道。”張月稱，從當前的成交情況看，準購房者觀望情緒趨重。到今年年底，低成交量狀態(tài)不會有明顯改變。加之信貸政策及其他因素，準購房者出手更加謹慎。預計年底的成交量仍然維持低位，對進一步拉動房價下降提供了動力，“金九銀十”或許是房價加速下降的轉(zhuǎn)折點。

    對于近日“限購”或?qū)⒎潘傻膫餮裕本┦蟹繀f(xié)秘書長陳志表示，短期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策未有放松的跡象。“尤其是北上廣深等一線城市的限購令，更難以放松。”他指出，限購令不能輕易放松，一方面會動搖社會公眾對于政策調(diào)控的決心；另一方面，極有可能引發(fā)房價的報復性上漲。

    另外，相關部委關于進一步推動房產(chǎn)稅實施的表態(tài)，也給房價持續(xù)下降帶來更大壓力。張月表示，房產(chǎn)稅會迫使購房者考慮房產(chǎn)稅帶來的持有成本，令房地產(chǎn)投機客不堪持有壓力，促使其加速出貨。