全國房價環(huán)比加速下跌 專家稱調(diào)控從緊不會變

■ 環(huán)比跌幅從9月份的0.03%升至10月份的0.23%

■ 北京等十大城市均價創(chuàng)7個月新低部分房企負(fù)債率超80%

■ 專家稱調(diào)控從緊不會變，價格下跌節(jié)奏將加速

  據(jù)新華社電對于指望 借助“金 九銀十”大撈一把的開發(fā)商而言，“跌”字卻成了今年9月、10月樓市的主旋律。而隨著政府明確表態(tài)繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場，專家指出，在房價天平正處于反轉(zhuǎn)向下的關(guān)頭，樓市下跌的節(jié)奏勢必會加速，市場調(diào)整將不可避免。

    龍頭房企開啟降價潮

    10月30日下午，在北京廣渠路上，房產(chǎn)中介置業(yè)顧問小高支起了房源牌吸引顧客。與以前不同的是，小高房源牌上的信息不再以二手房買賣為主，而全  部變成了租賃信息。小高說：“限購令下，買房子的人越來越少，房子很難賣出去。”

   從實際情況來看，9月、10月多個城市的樓市的確處于成交低迷狀態(tài)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，10月份北京市住宅成交量合計為12760套，相比去年10月份下滑了近四成。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年9月和10月北京市住宅銷售簽約總量近27000套，比去年同期下降40%以上，比起2009年則大降60%。

    據(jù)權(quán)威機構(gòu)10月23日發(fā)布的監(jiān)測報告，10月份上海商品住宅周成交面積為20.23萬平方米，比去年下跌了近一半；深圳商品住宅周成交面積為3.92萬平方米，比起去年同期的周成交面積11.21萬平方米則下跌了三分之二。

    另外，廣州、南京、天津、杭州等地周成交面積同比均處于下降格局。（編注：新華社11月1日報道，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年“金九銀十”期間，南京市新建商品住宅共成交6632套，與去年同期12931套的成交量相比，減少近一半。據(jù)365地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，今年9、10月間，南京個別樓盤推出上百套新房，但是認(rèn)購量到目前為止僅為個位數(shù)，一個“特價房”也無人問津。另一方面，退房量卻高居不下。）

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，樓市向來是量在價先，樓市成交量的下降是必經(jīng)的陣痛，然后才能實現(xiàn)部分高房價地區(qū)價格的實質(zhì)性下跌。

    而專家楊紅旭表示，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)分析可看出，全國房價拐點已初步顯現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，9月70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有17個，持平的城市有29個。在市場方面，萬科、龍湖、中海等龍頭房企已開啟了降價潮，萬科在京項目金隅萬科城預(yù)計三期開盤價為14000元/平方米，比之前便宜近20%。

    從10月份密集發(fā)布的房企三季報中也可看出，開發(fā)商手中的存貨在不斷增加，一些企業(yè)負(fù)債率超過80%。為此房企正大量推盤，以消化庫存，如9、10月 份北京共有55個住宅項目取得預(yù)售證，新增供應(yīng)住宅套數(shù)合計為16000余套，形成了今年的推盤高峰期。截至10月30日，北京一手住宅庫存量高達11.8萬余套，處于近兩年來的高點。

   國務(wù)院棒喝“調(diào)控雜音”

  中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，“去年以來土地的大規(guī)模供應(yīng)、高開工率增加了樓市庫存；在需求層面，一方面以限購限貸為代表的政策極大地抑制了投資投機需求，另一方面購房者普遍處于觀望態(tài)勢，整個供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。”

    企業(yè)也在通過各種形式向地方政府反復(fù)打聽，何時、怎樣才能取消限購限貸，而一些取消限購、放松房產(chǎn)信貸等舉動也開始冒頭，一些房地產(chǎn)機構(gòu)人士甚至對政策面很快取消嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控措施抱有較大信心。

    但就在10月29日，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上明確提出，“堅定房地產(chǎn)調(diào)控信心不動搖，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。”

  陳國強表示，這對于近期泛濫的各種雜音無異于當(dāng)頭棒喝，等于告訴市場，房地產(chǎn)調(diào)控仍會繼續(xù)，限購限貸等政策并不會退出，必將加速房價的下降趨勢。

    據(jù)了解，由于樓市量跌價松，全國土地市場也逐步趨冷，賣地難導(dǎo)致一些地方在調(diào)控上猶豫不決。陳國強同時表示，其實10月29日的國務(wù)院常務(wù)會議還有一個亮點，即強調(diào)要增加商品住房用地，促進房價合理調(diào)整，以往很少單獨提到這一點，這更加體現(xiàn)出調(diào)控的針對性，即對一些地方捂地等行為予以警示，有利于調(diào)控的推進。

    而就在11月1日，廣東珠海市開始積極執(zhí)行限購限價的雙限政策：本地居民、繳納一年以上社?；蚣{稅證明的外地人在香洲主城區(qū)只能新購一套房；新申請預(yù)售樓盤價格不得超過11285元/平方米。分析人士指出，這表明調(diào)控仍在持續(xù)，短期內(nèi)并沒有松動的可能。 

  今年底明年初房價或調(diào)整

    對于開發(fā)商而言，借助“金九銀十”賺個缽滿盆溢無疑對緩解整個資金鏈狀況意義重大。尤其是在今年，開發(fā)商資金鏈普遍繃緊，9月、10月的樓市收成勢必進一步影響開發(fā)商的狀態(tài)。

    陳國強表示，年底一般是開發(fā)商比較難熬的日子，他們既需要償還信貸欠款，也需要支付工程款、員工年終獎，如果“金九銀十”成交低迷，那么必將加劇開發(fā)商在與政策博弈中的失衡感。

陳國強預(yù)計，在開發(fā)商普遍負(fù)債增加，樓市供應(yīng)量增大、購買力不足的局面下，開發(fā)商必然更期望采取以價換量的銷售模式，房價下跌的步伐有望加快，價格拐點有望加速確立。

    楊紅旭認(rèn)為，今年底到明年初市場會迎來明顯調(diào)整，但價格下跌的幅度并不會太大，更不會出現(xiàn)“硬著陸”。盡管政策面仍然從緊，但今年房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況好于2008年，這決定了樓市的這波調(diào)整幅度不會比2008年更大，就項目而言，少數(shù)項目會跌三成左右，多數(shù)項目將下跌一成。

楊紅旭同時表示，由于開發(fā)商存貨壓力比2008年更大，這意味著樓市的調(diào)整時間將比2008年更長，樓市或?qū)⒉饺肼L的陰跌中。2008年樓市下跌持續(xù)了6個月，這次時間可能更長一些，但深度要小，這與中國經(jīng)濟的調(diào)整節(jié)奏是一致的?？傮w來看，樓市處于可控范圍之內(nèi)。（編注：11月1日，中國指數(shù)研究院公布，10月百城住宅均價比上月下降0.23%，為連續(xù)第二個月環(huán)比下降，且降幅較上月0.03%降幅擴大。北京等十大城市10月均價降至今年3月以來最低水平。報告稱，10月全國100個城市中，40個城市價格環(huán)比上漲，2個城市價格與9月持平，58個城市環(huán)比下跌，環(huán)比下跌的城市數(shù)量為今年以來最多的一個月。“龍湖、萬科、首創(chuàng)等大型房企在一、二 向不會改變，控制高房價的預(yù)期仍將持續(xù)較長時間，這將根本決定樓市的走勢。

    百城住宅均價報告

    11月1日，權(quán)威機構(gòu)公布，10月百城住宅均價比9月下降0.23%，為連續(xù)第二個月環(huán)比下降，且降幅較9月的0.03%出現(xiàn)明顯擴大。北京等十大城市10月均價降至今年3月以來最低水平。報告稱，10月全國100個城市中，40個城市價格環(huán)比上漲，2個城市價格與9月持平，58個城市環(huán)比下跌，環(huán)比下跌的城市數(shù)量為今年以來最多的一個月。從10月份密集發(fā)布的房企三季報中也可看出，開發(fā)商手中的存貨在不斷增加，一些企業(yè)負(fù)債率超過80%。