中國房子租售比均超200以上 樓市存大泡沫

　　眾所周知，當一種資產(chǎn)的價格脫離了基本的價值，泡沫就形成了。如股票的基本價值是從企業(yè)的盈利中獲得的，可以用P/E值（股價除以每股盈利）來衡量一個股票是否有投資價值，一般超過20就顯示其股價有泡沫了。而房子作為投資品的話，那它基本價值是源于出租所產(chǎn)生的收入。而確定一個房子是否有投資價值，最簡潔的方式就按國際通用的租售比來衡量。所謂租售比，就是房價和月租金的比值。比如一棟市值100萬元的房子，假如月租金為5000的話，那么其租售比就是200倍。而國際上通用的租售比值為：舊的公寓大樓是120倍，新的公寓是140倍，獨立的House（國內(nèi)翻譯成別墅吧）或者聯(lián)體的鎮(zhèn)屋是160倍。低于這些比值時，說明房價是合理的，而一旦超出這個比值，就說明這個房子的價格被高估，也就是說房價便有泡沫之嫌了。

　　●房子租售比能衡量房價泡沫

　　舉一個具體的實例。在歐美，有甲乙二君，他們看中了兩套一模一樣市值100萬的房子，為分析簡便，用靜態(tài)方式來分析吧。假設他們口袋里都有100萬。甲君以100萬美元買下了房子，乙君以6250美元一個月租了下來。歐美每年平均2%的地產(chǎn)稅，按房子的市值來征收，在此為計算方便，房租的上升值和地稅的上升值正好相抵，都忽略不計。在160個月之后，甲君擁有的房子升值了（在正常情況下，歐美房價的上升和通脹率同比），但扣去所付的地產(chǎn)稅、房子買賣的交易傭金、律師費等，以及房子的維護費、保險費、管理費等等，他實際擁有的依然是100萬美元。而乙君把100萬美元拿去投入其他金融產(chǎn)品，即使投入那種最保守保值抗通脹債券，長期來說至少平均5%的回報率，足以超過房租的凈收入（扣去所得稅及管理雜費等），更別說歐美股市長線超過8%的回報了。

　　就拿我來說，多年來在紐約和多倫多一直租房而居。在紐約我居住于曼哈頓，最后那幾年我租的一套20來年的高級公寓，市價95萬到100萬美元之間，由于地產(chǎn)稅和公寓管理費（房子越舊管理費越高）的原因，這樣的公寓的租售比超過120倍的話，從金融角度上來說，租比買要劃算，而我最后那年的房租也不過3000美元，以合理的租售比95萬除以120接近8000來看，選擇租用是根本不用考慮的事情。事實上在紐約曼哈頓，除了錢多得發(fā)霉的主，絕大多數(shù)人都選擇租房而住。

　　而1998年到2001年我在多倫多的那幾年，也是租一套市中心的高級公寓，租金在1400到1500加元，而當時那套公寓市價20多萬加幣，從租售比來看，那時多倫多的房價尚屬合理，還沒有泡沫。不過我那時計劃回紐約，所以租比買要合適。

　　七年后的2008年底，我從紐約回到多倫多，發(fā)現(xiàn)多倫多人的平均收入不過增加20%而已。而平均房價卻漲了幾乎一倍！我在市中心又租下了一套類似的高級公寓，月租1800加元，漲幅也不過20%，和收入增長正好同比。由于這是一套剛剛落成的新公寓，管理費比較低，所以合理租售比在140倍。但目前其市值是42萬加幣左右，除以1800，租售比高達233倍！大大超過合理價位40%以上！盡管這一次回多倫多打算定居，但我依然選擇租房而住。請注意，加拿大房租的漲幅由政府控制，不能隨便上調(diào)，因此多倫多的房租從2007年到今天，幾乎沒有上漲。

　　而樓市泡沫在溫哥華就更加明顯了，跟中國一線城市很相似。因為這幾年由于全球的富人，特別是中國移民的增加，溫哥華的房價已被炒到高至離譜。但由于溫哥華當?shù)厝说氖杖氡榷鄠惗嗳诉€低，其房租相對于房價來說就更加便宜。多倫多一套租金1800加元的公寓如果搬到溫哥華（類似的地段、類似的公寓），大約只需1600加元就能租到。今后我要是搬去溫哥華，毫無疑問，肯定也將選擇租房。而要是回中國，特別在北京或上海的話，更不用說了，絕對租房而居！

　　●中國樓市究竟存在泡沫嗎

　　近來，中外媒體的財經(jīng)版（包括電視、網(wǎng)絡）都不約而同地熱烈辯論著一個問題：中國樓市究竟存在泡沫嗎？結(jié)果眾說紛紜，有人說中國樓市泡沫極大，有人說中國樓市根本沒有泡沫。

　　這里先撇開國際資本、金融大鱷的投機炒作，唱空做多、或唱多做空中國樓市等因素，只單從金融的角度來看，用房子租售比就能衡量樓市是否有泡沫。

　　由于中國的特殊情況，比如目前還不用支付地產(chǎn)稅等，所以租售比可以從歐美最高的160，大幅提高至200倍。如果還是以市值100萬的房子為例的話，假如月租金為5000元，從金融的角度來看，房價就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，這房價就高估了。但事實上當今中國房子的租售比已經(jīng)普遍超過200，特別像北上廣那樣的大都市，租售之比平均為500，超出800到1000的也隨處可見。最近，我一個老朋友回國定居，在上海東方曼哈頓租了一套市價750萬到800萬的高級公寓，每月租金竟然只有7500元，租售比超過了1000！也就是說，這套房子的價值高估了四到五倍！

　　不過好些國內(nèi)同胞因為擔心房租將瘋漲，一旦有購房承受力，就將放棄租房而選擇買房。其實大可不必如此擔憂，因為即使在中國，房租也是進入CPI進行計算的，房租上漲必然帶動CPI的上升，不要說房租上漲幾倍，即使其漲幅超過30%，CPI就可能將超過6，便呈現(xiàn)惡性通脹。而惡性通脹對經(jīng)濟影響遠比房價泡沫更可怕，屆時政府必然會出手干預；其次，因為房租不能像買房子那樣借貸，所以反映了真正的供求關(guān)系，一旦漲到房客無法承擔時，房租再漲也只能是有價無市，誰來租呢？

　　因此，房子租售比是衡量房價是否合理的精確標尺，特別是對于個人投資者來言，請放心選用。