樓市進入深水區(qū)房價壓力大 政策微調(diào)不代表樓市松動

　　房價松動引發(fā)了地方政府對放松調(diào)控的訴求，但從日前中央的表態(tài)來看，這一訴求暫無法實現(xiàn)。
　　據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，上海、杭州等地房地產(chǎn)項目降價導(dǎo)致的業(yè)主"維權(quán)"仍在繼續(xù)，龍湖、中海等資金鏈寬松的企業(yè)卷入其中，被認為將引發(fā)更大范圍的降價。
　　與之相應(yīng)的是，廣東佛山曾在10月中旬發(fā)布文件，擬放寬對4類情況的房屋限購，成為首個公開放松限購政策的城市，但當(dāng)晚便被緊急叫停。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，無論是企業(yè)還是地方政府，都到了難以支撐的階段，都有放松調(diào)控的訴求。這段時間也被認為是房價的"拐點"期。
　　"深水期"房價下行壓力大
　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，9月70個大中城市新建普通住宅價格平均環(huán)比漲幅僅為0.003%，幾乎接近停漲。其中，調(diào)控最嚴厲的4個一線城市已連續(xù)3個月停漲。
　　包括中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、我愛我家、上海易居等在內(nèi)的機構(gòu)均認為，總體房價下行的拐點已經(jīng)到來，其中一線城市將率先"跳水"。
　　SOHO中國董事長潘石屹近日也表示，在反映市場有無泡沫的租金回報率上，我國許多城市住宅的租金回報率僅有2%左右，與全世界任何一個城市相比都是非常低的。他還認為，"住宅的降價是遲早的事"。
　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在品牌房企的帶動下，未來還將有更多房企加入降價行列，尤其是追求業(yè)績的上市房企。
　　盡管如此，但至少在年底之前，樓市現(xiàn)行調(diào)控仍將嚴格執(zhí)行。
　　國務(wù)院總理溫家寶10月29日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，要求各地政府要切實負起責(zé)任，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。同時，要增加普通商品住房用地，促進房價合理調(diào)整。
　　"鞏固調(diào)控成果"的說法已是第二次提出。此前，10月21日，溫家寶總理在廣西南寧考察時指出，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調(diào)控成果。
　　分析人士認為，在宏觀經(jīng)濟政策"預(yù)調(diào)微調(diào)"的背景之下，樓市調(diào)控面臨的外部環(huán)境或?qū)⒏纳?，但調(diào)控政策的力度不會有所減輕。
　　政策微調(diào)不代表樓市松動
　　房地產(chǎn)市場走向與信貸政策密不可分。溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會議上指出，"保持貨幣信貸總量合理增長"，這被認為是貨幣政策微調(diào)的一個重要信號。但這并不意味著樓市調(diào)控政策也會松動。
　　按照溫家寶總理此前在天津的講話，新增信貸的支持方向主要體現(xiàn)在"國家重點在建、續(xù)建項目；實體經(jīng)濟尤其是符合產(chǎn)業(yè)政策的中小企業(yè)；民生工程尤其是保障性安居工程"。
　　業(yè)內(nèi)人士稱，商品房不在上述信貸的惠及范圍內(nèi)，意味著樓市調(diào)控的整體基調(diào)不會改變，即在信貸政策微調(diào)的基礎(chǔ)上，樓市調(diào)控不會松動。
　　近期，一線城市的個別銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準利率的1.1倍，這一范圍又迅速擴大到不少二、三線城市，給居民購房設(shè)置了更高的信貸門檻。
　　據(jù)悉，銀行放貸有著 "前松后緊"的慣例，但多數(shù)分析仍認為，無論首套房貸是否會調(diào)回至基準利率，房地產(chǎn)市場面臨的信貸環(huán)境都將維持緊張局面。
　　而在限購政策上，住建部部長姜偉新表示，當(dāng)個人住房信息系統(tǒng)建成后，"限購令"就將退出。但鑒于該系統(tǒng)的建設(shè)難度，短期內(nèi)限購政策難退出，也很快成為業(yè)內(nèi)人士的共識。
　　事實上，在臨近年終的時間節(jié)點上，樓市調(diào)控政策仍存在不少變數(shù)。雖然中央尚未明確表態(tài)，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點都立足于"繼續(xù)調(diào)控"。
　　社科院金融研究所研究員尹中立認為，房地產(chǎn)調(diào)控的效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，部分城市的房價出現(xiàn)了明顯回落，這個時候最關(guān)鍵的是要"堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖"。
　　張大偉也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，現(xiàn)行樓市調(diào)控政策應(yīng)該已經(jīng)基本見底，不會再出臺更嚴厲的措施，但現(xiàn)行政策年內(nèi)放寬的可能也不大。