樓市拐點(diǎn)漸近 真的到來(lái)尚需時(shí)日

樓市拐點(diǎn)到來(lái)尚需時(shí)日

　　近期，上海多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，從降價(jià)的幅度（20%~30%）、降價(jià)的區(qū)域（覆蓋所有郊縣）、降價(jià)涉及的房企（龍湖、綠地、中海、華潤(rùn)和星河灣等主要一、二線房企）和降價(jià)涉及的項(xiàng)目（29個(gè)）來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)整有望向縱深發(fā)展，價(jià)格調(diào)整有望從局部降價(jià)向全面降價(jià)邁進(jìn)，且上海房?jī)r(jià)調(diào)整的現(xiàn)象在北京、杭州和南京等地也開(kāi)始出現(xiàn)，似乎有席卷全國(guó)之勢(shì)。于是，很多人認(rèn)為短期樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。同時(shí)，樓市拐點(diǎn)顯現(xiàn)的觀點(diǎn)在數(shù)據(jù)上也找到了支撐：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市在增加，而一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月停漲；已公布三季報(bào)的A股上市房企三季度業(yè)績(jī)下滑明顯，其中60%的上市房企現(xiàn)金流為負(fù)，具有以價(jià)換量的內(nèi)在激勵(lì)；央行調(diào)查顯示，四季度有購(gòu)房意愿的居民占比不足15%，房?jī)r(jià)下調(diào)似乎在所難免。
　　樓市拐點(diǎn)是指樓市的成交量以及均價(jià)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，下降拐點(diǎn)的出現(xiàn)由成交量持續(xù)走低引發(fā)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量回籠資金。迄今為止，我國(guó)樓市只在2008年出現(xiàn)過(guò)一次由升轉(zhuǎn)跌的拐點(diǎn)，當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比下滑了19.7%，以全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額計(jì)算的房?jī)r(jià)水平下跌了1.66%，一線城市平均房?jī)r(jià)下跌了10%。在國(guó)家一系列擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的刺激之下，2009年中國(guó)樓市重回上升態(tài)勢(shì)。
　　如果當(dāng)前樓市出現(xiàn)下降的拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性、普遍性下降，房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模將有望增加，持續(xù)緊繃的調(diào)控政策可望將出現(xiàn)松動(dòng)，這會(huì)產(chǎn)生重大影響。因此，對(duì)于是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的判斷，我們要仔細(xì)分析，慎之又慎。
　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)下滑，一線城市房?jī)r(jià)停止上漲，房企資金鏈緊張的趨勢(shì)在加劇，但總體環(huán)境要好于2008年最差時(shí)期。首先，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，不會(huì)出現(xiàn)2008年那樣嚴(yán)峻的局面，具有強(qiáng)周期特性的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大幅度調(diào)整的基礎(chǔ)不具備；再看全行業(yè)態(tài)勢(shì)，今年前三季度商品房銷(xiāo)售同比去年增加13.1%，而2008年這一數(shù)值為-10.7%，這意味著從整體來(lái)看全國(guó)房屋銷(xiāo)售依然較為旺盛；從資金鏈來(lái)看，盡管9月份房企資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款占比創(chuàng)歷史新低（16%），自籌資金占比創(chuàng)歷史新高（41%），但35%的銷(xiāo)售回款占比依然要高于2008年最差時(shí)期的水平，這也說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)銷(xiāo)售旺盛的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，自籌資金和銷(xiāo)售回款合計(jì)76%的占比意味著房地產(chǎn)企業(yè)目前基本不依賴銀行貸款，房企資金鏈還沒(méi)有達(dá)到惡化或崩潰的程度；從房?jī)r(jià)來(lái)看，今年9月份的全國(guó)平均房?jī)r(jià)比去年12月上漲了9.7%，而2008年全國(guó)房?jī)r(jià)卻下跌了1.66%，也就是說(shuō)雖然一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了調(diào)整的跡象，但全國(guó)整體房?jī)r(jià)依舊處于上漲的通道，盡管如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示的上漲速度在放緩。
　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)與2008年最大區(qū)別就在于“二元化”態(tài)勢(shì)越來(lái)越明顯，一線城市和主要二線城市進(jìn)入漫長(zhǎng)的調(diào)整時(shí)期，而二三線、三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)卻快速發(fā)展。目前，一線城市和主要二線城市商品房成交量?jī)H占全國(guó)總成交量的20%~30%，而二三四線城市和城鎮(zhèn)成交規(guī)模占比超過(guò)了70%。目前，主要房企項(xiàng)目布局的重心已經(jīng)基本上向二三四線城市轉(zhuǎn)移，而限購(gòu)從一線和主要二線城市向二三線城市擴(kuò)展卻沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，這大大增加了房企“騰挪”的空間。
　　回到上海樓盤(pán)降價(jià)問(wèn)題上，此次降價(jià)的主要原因有兩個(gè)，一個(gè)是四季度（特別是年底）是房企支付工程款和償還貸款相對(duì)集中的時(shí)期，緩解資金鏈緊張需要適度降價(jià)；第二個(gè)是今年前三季度房企完成銷(xiāo)售任務(wù)的情況普遍不理想，地區(qū)項(xiàng)目公司年底沖業(yè)績(jī)以完成總公司的任務(wù)考核也需要適度降價(jià)。此外，房企降價(jià)不具有普遍性，一是房企只是將某一項(xiàng)目拿出幾十套或一兩百套來(lái)降價(jià)，并非旗下項(xiàng)目全部降價(jià)，這與萬(wàn)科2008年在華東項(xiàng)目全面降價(jià)有本質(zhì)區(qū)別；二是降價(jià)的項(xiàng)目基本上以豪宅或大戶型住宅為主；三是降價(jià)的區(qū)域也僅限于上海、北京和杭州等部分城市。今年以來(lái)，以上海、杭州為核心的華東地區(qū)市場(chǎng)調(diào)整較為深入，一線城市中只有上海和杭州的庫(kù)存超過(guò)了2008年（北京、廣州和深圳的庫(kù)存仍舊低于2008年），這一地區(qū)出現(xiàn)調(diào)整是正常的，并不具有普遍性和類(lèi)推性，而此次上海降價(jià)的29個(gè)樓盤(pán)也僅占上海全部在售樓盤(pán)的6%；四是降價(jià)的企業(yè)主要是近年來(lái)擴(kuò)張?zhí)?，特別是2007年以來(lái)高價(jià)拿地較多的企業(yè)，此次上海降價(jià)銷(xiāo)售所涉及的房企大多創(chuàng)造過(guò)或多次創(chuàng)造過(guò)全國(guó)性的“地王”。
　　因此，從近期部分地區(qū)房企降價(jià)行為并不能得出樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)這樣一個(gè)觀點(diǎn)。從全國(guó)來(lái)看，在二三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的帶動(dòng)下，今年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)10%的同比增長(zhǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)平均水平仍將保持5%左右的增長(zhǎng)（盡管增速在下降），房地產(chǎn)市場(chǎng)整體業(yè)績(jī)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2008年銷(xiāo)售量和房?jī)r(jià)雙雙下跌的狀況。
　　因此，全國(guó)樓市拐點(diǎn)到來(lái)無(wú)從談起；就一線城市和主要二線城市來(lái)講，未來(lái)一段時(shí)間這些城市樓市降價(jià)還將繼續(xù)停留在部分項(xiàng)目、部分區(qū)域。從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海市房?jī)r(jià)在最近幾天并未出現(xiàn)明顯下跌也證明了上述觀點(diǎn)。在龐大的住房需求的支撐下，一、二線城市房?jī)r(jià)稍許下跌就有需求跟進(jìn)，這意味著房企降價(jià)空間有限，而近期國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人關(guān)于“限購(gòu)”政策的表態(tài)更增加了開(kāi)發(fā)商“熬過(guò)冬天”的信心。但是，今年四季度依舊疲弱的銷(xiāo)售將使得這些城市的庫(kù)存必然將全面超過(guò)2008年，各項(xiàng)成本支出越來(lái)越大，隨之而來(lái)的資金鏈將越來(lái)越緊張，加上年底和明年供應(yīng)量的不斷增加，越來(lái)越多的房企將會(huì)加入降價(jià)的隊(duì)伍中，樓市拐點(diǎn)將有望到來(lái)，但具體的判斷還依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策的走勢(shì)。