養(yǎng)老地產(chǎn)辨析

　　最近的負面報道，將有10年歷史的北京太陽城項目推到了風口浪尖之上。

　　作為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的先行者，這一項目在業(yè)內(nèi)一直有示范性的意義，經(jīng)常有專家、開發(fā)商、投資者和運營團隊前往參觀、交流。

　　而此次北京太陽城受到質(zhì)疑，很大程度上是因為項目的性質(zhì)及其盈利的模式。據(jù)悉，該項目的總建筑面積為31萬平方米，除了7萬平方米的養(yǎng)老公寓和配套以外，其余的為普通住宅，全部用于銷售。

　　北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊并不諱言，在前期開發(fā)資金短缺的境況下，正是依靠房屋的銷售快速回籠資金，才使下一階段的開發(fā)得以持續(xù)。

　　然而，問題在于，用于銷售的項目就不能算養(yǎng)老項目嗎？那么，在老齡化形勢嚴峻的當下，單靠政府行為無法解決養(yǎng)老的問題，而必須依靠社會化、商業(yè)化的解決途徑，如果沒有商業(yè)的驅(qū)動力，開發(fā)商或投資者為什么要介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)？而如果說因為房地產(chǎn)調(diào)控、限購等形勢，使得開發(fā)商需要尋找新的利潤增長點的話，如果養(yǎng)老地產(chǎn)項目能獲得某些程度的優(yōu)惠或支持，那么，又該用怎樣的標準對項目做出衡量和規(guī)約，以避免出現(xiàn)“掛羊頭賣狗肉”的現(xiàn)象？這些問題都值得引發(fā)行業(yè)的思索。

　　何為養(yǎng)老地產(chǎn)？

　　對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確的界定。

　　而如果借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。

　　而事實上，與之類似或是相關(guān)的概念還有很多，比如，老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老公寓、介護機構(gòu)、照料中心、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老住區(qū)、適老住宅等。

　　因為在新興的老年公寓出現(xiàn)之前，我國只有養(yǎng)老院和敬老院等面向“五保戶”和“三無老人”的帶有福利性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)，因此，目前社會上對養(yǎng)老地產(chǎn)還存在一些誤區(qū)，如認為養(yǎng)老地產(chǎn)是福利或是慈善事業(yè)等，因此，一些定位于中高端，定價較高的養(yǎng)老項目也曾受到質(zhì)疑。

　　對此，公辦民營性質(zhì)的北京匯晨老年公寓理事長馬劍認為，應(yīng)該分清其中的界限，出于福利保障目的的養(yǎng)老項目應(yīng)該由政府去做，中高端的養(yǎng)老機構(gòu)則更適合用市場的手段去切入。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生則更強調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老住區(qū)的概念，認為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有地產(chǎn)屬性，包括住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療保健等，而養(yǎng)老住區(qū)的開發(fā)則囊括了衛(wèi)生醫(yī)療、服務(wù)業(yè)、咨詢業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、保險業(yè)、老年設(shè)施、家政服務(wù)等等產(chǎn)業(yè)鏈，是多種產(chǎn)業(yè)獨立運作又無縫整合的全新產(chǎn)業(yè)。

　　居家養(yǎng)老與適老地產(chǎn)

　　而如果說老年住宅、老年公寓等概念更多特指集中式養(yǎng)老的模式，針對傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式，最近業(yè)內(nèi)又提出了適老地產(chǎn)的概念。

　　日前，博洛尼精裝研究院聯(lián)合日本市浦設(shè)計、日本高齡者財團和中國建筑標準設(shè)計研究院共同引進日本《老年住宅設(shè)計手冊》的中文版，該研究院執(zhí)行院長徐勇剛表示，此舉意在將日本的適老化設(shè)計理念引入中國，并力促其成為建筑設(shè)計中的常規(guī)因素。

　　他更愿意用適老住宅來代替老年住宅的概念，認為適老住宅將視角置于一個更長遠的時間階段中，提出在所有的住宅中引入適老化設(shè)計，以滿足已經(jīng)進入老年生活或以后將進入老年生活的人群的需求，以實現(xiàn)建筑的可持續(xù)性和全壽命。

　　朱鳳泊持類似觀點，他表示，哪怕在發(fā)達國家，也是以居家養(yǎng)老為主，但他同時指出，社會化養(yǎng)老已經(jīng)成為解決養(yǎng)老問題的組成部分，按照西方的經(jīng)驗，養(yǎng)老機構(gòu)的床位數(shù)應(yīng)占到老年人口的8%，而目前我國的這一比例為2.5%，還有很大的距離。

　　養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵

　　那么，如何區(qū)別適老住宅和普通住宅，僅僅引入適老化設(shè)計就是養(yǎng)老項目嗎？朱鳳泊認為，關(guān)鍵在于項目是否具有養(yǎng)老的配套及是否提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　以北京太陽城為例，其養(yǎng)老的配套占整個項目的30%左右，其中包括持有型的養(yǎng)老公寓、醫(yī)院、老人俱樂部和文化宮等。

　　目前業(yè)內(nèi)主流的觀點認為，集中式養(yǎng)老的項目無疑必須要提供滿足老人需求的服務(wù)，而如果普通的住宅社區(qū)有一定的比例作為養(yǎng)老的配套和提供相應(yīng)的服務(wù)，則是解決養(yǎng)老問題更為現(xiàn)實和更具有廣泛意義的探討。

　　“在硬件建設(shè)之外，更重要的是軟件建設(shè)。如醫(yī)療設(shè)施，急救系統(tǒng)，物業(yè)管理，適合老年人使用的部品、家具等。”朱鳳泊稱。

　　而這將是出給多個行業(yè)的考題。