廣州二手房網(wǎng)簽報(bào)低價(jià)難實(shí)現(xiàn) 按評(píng)估價(jià)計(jì)稅

     明年1月起二手房交易將按評(píng)估價(jià)計(jì)稅，網(wǎng)簽一次性付款報(bào)低價(jià)漏洞將堵上。

　　廣州力爭(zhēng)明年1月起將實(shí)行二手房按評(píng)估價(jià)計(jì)稅

　　廣州今年實(shí)行二手房網(wǎng)簽，交易安全得到確保，但報(bào)低價(jià)的漏洞卻一直未補(bǔ)上。2010年1~9月存量房全市成交價(jià)格為5220元/m2，2011年同期價(jià)格為6971元/m2，同比增長(zhǎng)33.5%。這個(gè)增幅與各大中介研究報(bào)告顯示的同比增幅相約，顯示網(wǎng)簽對(duì)報(bào)低價(jià)的約束不大。廣州市有關(guān)部門(mén)已意識(shí)到，單靠房管局“單打獨(dú)斗”難以遏制報(bào)低價(jià)，必須借助房產(chǎn)交易的外部環(huán)節(jié)才能奏效。從今年10月份起，銀行系統(tǒng)對(duì)接二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，按揭付款方式購(gòu)買(mǎi)二手房的報(bào)低價(jià)漏洞被堵上。此外，廣州市地稅局提出，力爭(zhēng)在今年12月底完成核價(jià)系統(tǒng)的本地化改造和數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，明年1月起全面應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，二手房交易將按評(píng)估價(jià)計(jì)稅。由此，二手房網(wǎng)簽一次性付款報(bào)低價(jià)的漏洞也將堵上。

　　深圳今年7月11日開(kāi)始實(shí)行二手房按評(píng)估價(jià)計(jì)稅，受到“限購(gòu)”政策的影響，以往一有稅費(fèi)變動(dòng)就出現(xiàn)的成交高峰在今年并沒(méi)有出現(xiàn)，8月份受評(píng)估價(jià)計(jì)稅的影響成交跌到冰點(diǎn)，隨后才緩慢攀升。深圳與廣州的市場(chǎng)人士認(rèn)為，雖然深圳比廣州早實(shí)行二手房網(wǎng)簽，但廣州市在杜絕二手房報(bào)低價(jià)上走在深圳前面。當(dāng)?shù)劂y行系統(tǒng)沒(méi)有與二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)對(duì)接，二手房評(píng)估價(jià)大致相當(dāng)于市價(jià)六七成左右。廣州房地產(chǎn)中介人士認(rèn)為，目前二手房買(mǎi)家中按揭付款與一次性付款的比例在7：3左右，有能力一次性付款的買(mǎi)家占小數(shù)。明年1月若依時(shí)開(kāi)始二手房按評(píng)估價(jià)計(jì)稅，市民最關(guān)心的是評(píng)估價(jià)到底與市價(jià)相差多少。由于“限購(gòu)”“限貸”政策短時(shí)間內(nèi)難以放松，年底搭評(píng)估價(jià)計(jì)稅“末班車(chē)”的人也不會(huì)多。

　　文/圖：記者李鳳荷

　　二手房報(bào)低價(jià)處處可見(jiàn)

　　在廣州市國(guó)土房管局存量房源庫(kù)，二手房交易報(bào)低價(jià)的個(gè)案處處可見(jiàn)。記者以廣州市高端樓盤(pán)匯景新城所在的“匯景路”為關(guān)鍵詞搜索，發(fā)現(xiàn)9月~10月多宗案例的成交單價(jià)最低為1.27萬(wàn)元/m2，普遍集中在1.3萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/m2之間，不過(guò)在10月18日一宗已簽約的匯景新城房屋交易，該房屋面積223.39平方米，成交價(jià)為542萬(wàn)元，成交單價(jià)為2.42萬(wàn)元/m2。

　　一位不愿意透露姓名的市場(chǎng)人士表示，有關(guān)交易可能涉及銀行按揭，故此成交價(jià)較真實(shí)。在銀行系統(tǒng)對(duì)接網(wǎng)簽系統(tǒng)后，二手房按揭買(mǎi)家若再報(bào)低價(jià)，銀行將按照二手房網(wǎng)簽價(jià)與銀行評(píng)估價(jià)孰低的原則放款，二手房買(mǎi)家將得不到足額的貸款金額。

　　廣州按評(píng)估價(jià)計(jì)稅，到底約市價(jià)幾折

　　中原地產(chǎn)研究部副經(jīng)理瞿中奇表示，對(duì)于廣州市二手房按評(píng)估價(jià)計(jì)稅有兩點(diǎn)疑慮，一是每月廣州市場(chǎng)交易量數(shù)萬(wàn)宗，地稅局如何對(duì)這么大的房屋交易做出評(píng)估？據(jù)銀行的做法，銀行對(duì)每宗交易所涉及的房屋都聘請(qǐng)具備資格的評(píng)估公司做上門(mén)評(píng)測(cè)。二是市場(chǎng)行情變化大，稅局如何及時(shí)更新？

　　合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌和瞿中奇均認(rèn)為，銀行系統(tǒng)與二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)對(duì)接，報(bào)低價(jià)的可能性只有在一次性付款上。由于目前證不滿5年的房屋稅費(fèi)傭金相當(dāng)于樓價(jià)的10%以上，但制約成交的因素主要來(lái)自“限購(gòu)”“限貸”政策，相信年底前出現(xiàn)評(píng)估價(jià)計(jì)稅末班車(chē)的機(jī)會(huì)很微。一位市場(chǎng)人士對(duì)記者表示，前線經(jīng)紀(jì)必定抓緊每一次政策變動(dòng)的機(jī)會(huì)“谷客”買(mǎi)樓，但近一年來(lái)網(wǎng)簽?zāi)┌嘬?chē)、銀行系統(tǒng)對(duì)接網(wǎng)簽系統(tǒng)的“末班車(chē)”效應(yīng)都不太強(qiáng)。

　　若明年實(shí)施二手房按評(píng)估價(jià)計(jì)稅，最大的關(guān)鍵來(lái)自于評(píng)估價(jià)的制定。若二手房評(píng)估價(jià)依然與市價(jià)有一段距離，相信對(duì)市場(chǎng)的影響不大。

　　他山之石 深圳二手房評(píng)估價(jià)等于市價(jià)七成

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，二手房按評(píng)估價(jià)計(jì)稅政策“末班車(chē)”邊際效應(yīng)遞減；深圳二手住宅交易評(píng)估價(jià)過(guò)戶政策在2007年、2010年已在坊間流傳兩次了，每一次傳言都會(huì)帶動(dòng)二手房成交量異常上升，如2007年7月份，全市二手房成交量曾創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的成交高峰。去年10月29日，全市二手住宅成交套數(shù)也創(chuàng)下1658套的峰值。

　　今年7月是第三次“狼來(lái)了”，加上之前某些片區(qū)有實(shí)施過(guò)相關(guān)政策，可以說(shuō)“評(píng)估價(jià)過(guò)戶”政策的邊際效應(yīng)遞減。政策正式實(shí)施的時(shí)間是7月11日，但根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，6月中旬的市場(chǎng)并未出現(xiàn)成交井噴。從全市數(shù)據(jù)上看，6月初每日二手住宅過(guò)戶數(shù)由之前的300多套上漲到6月中旬的400多套，接近深圳正常的二手房交易量。8月份，受“評(píng)估價(jià)過(guò)戶”政策的影響，二手住宅月度成交量跌至歷史冰點(diǎn)，跌幅超過(guò)七成，8月后期每周二手成交逐步回升。

　　美聯(lián)物業(yè)中國(guó)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)王書(shū)權(quán)表示，在實(shí)行評(píng)估價(jià)計(jì)稅前，深圳99%的二手房交易都是陰陽(yáng)合同。報(bào)房管局的價(jià)格就參照房產(chǎn)證上一手業(yè)主以開(kāi)發(fā)商的價(jià)格，每次都以“原價(jià)”網(wǎng)簽，一套房升值兩三倍仍然按原價(jià)過(guò)戶。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)擔(dān)心稅局的成交價(jià)與二手房市價(jià)接近，接手買(mǎi)家將負(fù)擔(dān)沉重稅費(fèi)，故此在每一次傳說(shuō)實(shí)施評(píng)估價(jià)計(jì)稅時(shí)，都會(huì)引起市場(chǎng)異動(dòng)?，F(xiàn)在按政府存量房評(píng)估價(jià)，評(píng)估價(jià)只相當(dāng)于市價(jià)的六七成，估值較溫和，且碰到“限購(gòu)”“限貸”政策，末班車(chē)效應(yīng)不明顯。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳交易管理部總監(jiān)王青告訴記者，二手房按評(píng)估價(jià)計(jì)稅后，二手房買(mǎi)家平均要承擔(dān)的稅費(fèi)比以前增加5%左右，比以往預(yù)計(jì)的要低很多。二手房整體評(píng)估價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的六七成左右，業(yè)主早期買(mǎi)房以及轉(zhuǎn)手多次按原價(jià)過(guò)戶的房屋受到的影響較大，因?yàn)橄乱皇仲I(mǎi)家不可能按以往的“原價(jià)”過(guò)戶。一些2009年出證的樓盤(pán)由于一手買(mǎi)家入市價(jià)已比較高，二手房評(píng)估價(jià)甚至比一手原價(jià)還要低。以羅湖區(qū)一個(gè)新盤(pán)為例，194平方米一手買(mǎi)家的入市價(jià)位500多萬(wàn)元，二手房評(píng)估價(jià)才430多萬(wàn)元。