央行降準，深圳多軍亢奮，竟幻想房價又要暴漲

癡迷于深圳樓市的多軍，任何一個政策都要解讀出無比的利好，不甘心于市場趨于穩(wěn)定。

7月9日，官方發(fā)布消息稱，中國人民銀行決定“降準”。即從7月15日起，除已執(zhí)行5%存款準備金率的部分縣域金融機構外，下調其他金融機構存款準備金率0.5個百分點。預計釋放長期資金約1萬億元。

消息一出，記者就收到來自深圳中介的消息——“央行放水，深圳房子又要漲價了”。

“每次降準的時候，往往也是中介違規(guī)炒作房源和房價的時候?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

IP GLOBAL中國區(qū)首席經濟學家柏文喜認為，“雖然監(jiān)管層強調支持實體經濟和絕不大水漫灌，但是向市場注入流動性無疑是整體上利好樓市的，無論是從物業(yè)估值還是交投活躍度方面無疑都有正向作用?！?/p>

前車之鑒：需防經營貸再流入樓市

漲價的說法并非空穴來風。原本扶持中小微企業(yè)的“經營貸”流入深圳樓市早有前科，其中深房理炒房團隊就是典型。

對于扶持中小企業(yè)的“經營貸”如何流入深圳樓市，廣東住房政策研究中心專家李宇嘉分析稱：“首先是利率降低，消費貸、信用貸主流利率降至4.36%，抵押貸主流利率低至3.85%；其次是貸款期限變長，額度增加；第三是通過循環(huán)放貸、先息后本、到期續(xù)貸，無需再過橋，創(chuàng)造出所謂的‘氣球貸’、‘接力貸’、‘循環(huán)貸’等；而且經由房產抵押，額度也放大了，最多可以貸到房產價值的9成，活生生將一個非主流的貸款產品，變成了一個主流產品?！?/p>

李宇嘉認為“銀行希望從樓市上套利”也是原因之一。

記者從市場上了解到，通過“經營貸”、“消費貸”的方式買房，是部分深圳購房者或者是炒房客的重要手段。

一般而言，需要獲得首付款的購房者通過中介，中介再通過設立空殼公司，幫助購房完成“經營貸”的審核從而獲得首付款。

當購房者支付完首付款并拿到房子后，再以通過房子二次抵押的方式持續(xù)獲得資金，達到炒房的目的。

只要房子漲幅能夠超過利息，就能實現(xiàn)炒房收益。按照深圳過去普漲的情況來看，利用這種“炒房鏈條”實現(xiàn)盈利的可能性幾乎是百分之百。

有數(shù)據(jù)顯示，深圳活躍的房產中介約3萬至4萬名，但資金中介卻多達8萬名。

據(jù)李宇嘉分析，“大量的資金中介，他們對接銀行資金，并通過微信群、房屋管家、自媒體、小貸公司、理財公司、咨詢公司等形式來開展業(yè)務，牽線搭橋、靈活多變，多數(shù)沒有固定的辦公場所。即便是有工商注冊的公司，也很難從其經營范圍，看出其融資中介的本質。從看房、過橋、買房、貸款，甚至是獲取購房資格、假結婚、假離婚等，這類公司為炒房客提供的是一條龍的服務?！?/p>

深圳購房者鐘女士認為，“降準之下，通貨膨脹是必然的，深圳房價很大可能會上漲?！?/p>

但也有購房者持反對意見，“現(xiàn)在銀行查得嚴，而且二手房的流動性已被控制了，不一定會有大膽的投資客鋌而走險?！?/p>

早在去年年底，銀保監(jiān)會就明確要求各大銀行倒查半年相關業(yè)務，對去年6月以來發(fā)放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款全面自查。

今年年初，針對挪用“經營貸”炒房的圍剿行動，席卷了北京、上海、廣州、深圳等熱門城市。

記者從深圳銀行從業(yè)人員處了解到，當前對于“經營貸”的審查確實更加嚴格。

“轉賬很容易被發(fā)現(xiàn)，提現(xiàn)也在嚴查，剛放了貸款不久就做房貸按揭的客戶，會很容易被銀行查出?！鄙钲谝晃回撠熢谀仙轿鼷惥W(wǎng)點辦公的銀行信貸經理胡小姐告訴記者，現(xiàn)在除了對“經營貸”放貸后監(jiān)管嚴格了很多，還會同步提高“經營貸”的貸款申請門檻。

“以前剛注冊的公司也可以做‘經營貸’，現(xiàn)在要一年以上?！?信貸經理胡小姐說道。

對于當前深圳樓市是否會上漲，嚴躍進分析稱，“關鍵在于把控信貸，如果可以把控信貸不流入房地產，房價本身炒作空間其實比較小。上一次確實有各類資金通過小微企業(yè)流入房地產，這次的可能性小了很多?！?/p>

深圳供地提速，樓市中短期走向平穩(wěn)

央行降準的消息令深圳購房者感到不安，但與此同時也有利好的消息傳出。相對于降準，加大住房供應對樓市的走向影響更為關鍵。

7月9日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關于進一步加大居住用地供應的若干措施》（征求意見稿），提出要從強化規(guī)劃引導、完善供應體系、加強組織保障等多方面綜合施策，進一步增加居住用地供給。

當中較為引人關注的內容是——“允許商業(yè)用地調整為居住用途”。

根據(jù)意見稿第八條，“促進留用土地開發(fā)建設” 措施中提出，“原批準土地用途為商業(yè)的，可申請將部分或全部商業(yè)建筑面積調整為居住用途，其中商品住房面積按所調整商業(yè)建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房”。

意見稿第九條，“引導未批規(guī)劃更新項目建設住宅”措施中提出，“城市更新單元規(guī)劃尚未批準的項目（含尚未列入城市更新單元計劃的項目，小地塊城市更新項目除外），計劃公告更新方向以商業(yè)為主或法定圖則的主導功能為商業(yè)的，可將更新方向調整為居?。ü沧》繛橹鳎┖?，按照現(xiàn)行規(guī)則確定單元規(guī)劃容積。其中，出售的公共住房建筑面積占規(guī)劃容積（不包含公共配套設施）的比例應不低于60%”。

意見稿第十條，“引導已批規(guī)劃更新項目建設住宅”措施中提出，“本措施施行前更新單元規(guī)劃已經批準但尚未簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目（小地塊城市更新項目除外），在保持原批準規(guī)劃容積不變的前提下，可將已批商業(yè)建筑面積全部或部分調整為出售的公共住房”。

深圳職業(yè)技術學院房地產研究所所長、教授鄧志旺認為，“新政策沒有提出特殊的前置條件，所有的商業(yè)都可以改居住，這跟之前的商業(yè)改出租房有很大的區(qū)別。過去的商業(yè)改成出租房，它更多的是現(xiàn)有物業(yè)的一個用途改變。它本身的土地性質，還有物業(yè)的性質并沒有改變。所以這個政策，我覺得是從根本上去解決住房問題，更重要更有價值。”

在意見稿發(fā)布的同一天，深圳發(fā)布了本年度第二批次集中供地公告，公開掛牌出讓22宗住宅用地，總土地面積約83.38萬平方米，總建筑面積約279.92萬平方米，集中出讓時間為8月9日。

在面積上，這是深圳最大規(guī)模的一次供地。5月份，深圳首輪集中供地的6宗住宅供地總建筑面積僅是91.01萬平方米，這一次總建筑面積是上次的三倍之多，約279.92萬平方米。

從提高購房門檻到二手指導價背后的金融調控，再到現(xiàn)階段加大住房用地的供應和儲備，深圳正在多端著力控制房價。

深圳此次出臺意見稿，背后的含義是大刀闊斧抑制房價上漲?！皩τ陂_發(fā)商來說，獲得了一種新的渠道去開發(fā)產品，加大了開發(fā)建設的進度和熱情；對于居民來說，有更加充沛的供給量，未來將會有更多可供選擇的住宅。”有業(yè)內人士認為。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受記者采訪時說，“目前比較明顯的趨勢是住宅的供應量會按計劃增加，但這是一個長期的影響；從中短期的影響來看，對于一些不著急買房的客戶，如果沒有遇到合適的房源就會延遲上車，深圳樓市發(fā)展預計趨向平穩(wěn)?！?/p>