調(diào)控日趨明顯 開(kāi)發(fā)商步入左右為難的十字路口

    東莞全市商品房存量也達(dá)到600.59萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅增加12.51%，時(shí)隔1年再次踏上600萬(wàn)㎡的關(guān)口，消化周期需要10個(gè)月左右。根據(jù)未來(lái)東莞商品房的供應(yīng)節(jié)奏，以及樓市的發(fā)展趨勢(shì)，東莞樓市庫(kù)存預(yù)計(jì)將在2012年3-5月達(dá)到高峰，開(kāi)發(fā)商的出貨壓力將更加沉重，樓市調(diào)整將日趨明顯。

    今年的“金九銀十”，全國(guó)大部分一線(xiàn)城市、二線(xiàn)重點(diǎn)城市成交量繼續(xù)大幅萎縮，但是東莞樓市卻是保持一定的簽約量，這也給不少開(kāi)發(fā)商造成一種假象，以為東莞樓市形勢(shì)并沒(méi)有想象的那么悲觀。實(shí)際上，9月以來(lái)一個(gè)半月樓市成交量的回升，僅僅是依靠大朗碧桂園、新世紀(jì)·熙龍灣等樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格低于預(yù)期熱銷(xiāo)所帶動(dòng)的，其他大部分價(jià)格堅(jiān)挺的樓盤(pán)成交依舊屈指可數(shù)，即使是在周末也門(mén)可羅雀。這種局面讓大部分開(kāi)發(fā)商陷入兩難境地，是選擇繼續(xù)靜觀其變，等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)再擇機(jī)出貨，抑或是選擇在年底有限的時(shí)間更加大膽“以?xún)r(jià)換量”。

    當(dāng)然，第四季度開(kāi)發(fā)商選擇何種方式應(yīng)對(duì)變化的市場(chǎng)，主要是基于對(duì)后市走勢(shì)的悲觀程度，以及今年業(yè)績(jī)的完成情況。而我認(rèn)為后市將更加悲觀，東莞樓市將再次走到十字路口，調(diào)整愈加明顯。

    當(dāng)前，由于人民幣匯率、原材料成本、人工成本不斷上升，蠶食中小企業(yè)利潤(rùn)，中國(guó)GDP增速也逐季下降，第一季度增長(zhǎng)9.7%，第二季度增長(zhǎng)9.5%，第三季度增長(zhǎng)9.1%，第四季度可能進(jìn)一步下降到8%-8.5%。而東莞市1-8月份的GDP增速僅為8.0%，低于全國(guó)、全省水平，即使是被政府寄予厚望的固定資產(chǎn)投資，也僅為610.91億元，同比增長(zhǎng)7.6%。在出口方面，歐美訂單銳減、利潤(rùn)下滑，企業(yè)轉(zhuǎn)內(nèi)銷(xiāo)需重新建立渠道，陷入舉步維艱境地。

    由此可以判斷，今年年底到明年，整個(gè)宏觀大環(huán)境回落變得不可避免，將成為樓市調(diào)控政策之外的另一記“冷卻劑”，給當(dāng)前調(diào)整初現(xiàn)的樓市潑上一瓢冷水，近期外資拋售中國(guó)資產(chǎn)有所增加也是基于對(duì)樓市的看空。

    而且，從國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)進(jìn)程來(lái)看，未來(lái)幾年中國(guó)從中央到各級(jí)地方政府推行的保障房建設(shè)將取得重大突破，保障房將擠入商品房“一家獨(dú)大”的住宅市場(chǎng)，樓市雙軌制將漸行漸近。雖然東莞的保障房、廉租房申請(qǐng)一直遇冷，覆蓋人群有限，但樓市雙軌制的逐漸建立，對(duì)外部一、二線(xiàn)城市樓市的降溫作用，以及新秩序的建立，對(duì)東莞樓市后市走勢(shì)的影響仍不言而喻。

    另外，從全國(guó)商品房庫(kù)存發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，截至9月底，無(wú)論是站在樓市風(fēng)口浪尖的一、二線(xiàn)城市，還是諸如東莞之類(lèi)的三、四線(xiàn)城市，商品房庫(kù)存紛紛再次進(jìn)入高位運(yùn)行階段，其中北京、上海、深圳、廣州新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)3187萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)超過(guò)3成。而東莞全市商品房存量也達(dá)到600.59萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅增加12.51%，時(shí)隔1年再次踏上600萬(wàn)㎡的關(guān)口，消化周期需要10個(gè)月左右。根據(jù)未來(lái)東莞商品房的供應(yīng)節(jié)奏，以及樓市的發(fā)展趨勢(shì)，東莞樓市庫(kù)存預(yù)計(jì)將在2012年3-5月達(dá)到高峰，開(kāi)發(fā)商的出貨壓力將更加沉重，樓市調(diào)整將日趨明顯。

    此外，從限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策放松預(yù)期再次落空來(lái)看，特別是佛山放松限購(gòu)被緊急叫停之后，再次彰顯中央調(diào)控樓市的決心絲毫沒(méi)有動(dòng)搖，各地樓市進(jìn)入到一個(gè)深度博弈的階段，東莞的限購(gòu)疑云也始終籠罩上方。短期影響更為直接的是東莞首套房利率上浮了5%-30% ，甚至多家銀行暫停房貸，此舉無(wú)疑加劇了普通購(gòu)房者的觀望氣氛，使其期望房?jī)r(jià)下跌預(yù)期不斷增強(qiáng)，給開(kāi)發(fā)商年底的營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)重重困難，如果還是保持原來(lái)的小幅度的打折優(yōu)惠，難以激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望。